quali tolleranze sono ammesse dal decreto Salva Casa #finsubitoagevolazioni

Il nuovo condono edilizio: cosa vi rientra e quali sono le condizioni per ottenere la sanatoria.

Il nuovo Decreto legge n. 69 del 29 maggio 2024, meglio noto come Salva Casa prevede “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”. Si tratta di una sorta di sanatoria delle piccole irregolarità costruttive interne alle abitazioni, che non superino una determinata soglia. In questo articolo indicheremo appunto quali tolleranze sono ammesse dal decreto Salva casa e quindi quali abusi edilizi vengono “condonati”.

Come vedremo a breve, il DL non contiene una liberalizzazione definitiva: esso si rivolge solo alle opere già realizzate entro il 24 maggio 2024, lasciando immutata la disciplina in tema di licenze edilizie per le opere successive. Lo scopo è quello di intervenire sulle violazioni di minor peso per non pregiudicare la commerciabilità degli immobili.

In realtà, come ha già detto la Cassazione, in presenza di un abuso edilizio di piccole dimensioni, la vendita non è nulla. Tutt’al più l’acquirente può chiedere un risarcimento per il danno derivante dalla necessità di sanare l’abuso o demolirlo, con conseguente riduzione del valore del bene.

Detto ciò, analizziamo concretamente cosa prevede il DL Salva Casa e quali sono i limiti delle tolleranze che vengono sanate dal nuovo condono edilizio.

Nuove opere in edilizia libera 

L’unica parte del decreto legge che entra “a regime” e che cambia non solo le regole passate ma anche quelle future è quella che attiene all’edilizia libera, in cui vengono inserite due nuove categorie di opere:

• le VEPA (vetrate scorrevoli e amovibili) anche per i porticati rientranti all’interno dell’edificio (quelle sui balconi erano già state “liberalizzate”);
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura sia composta da tende, anche a pergola, addossate o annesse agli immobili, purché non determino volumetria, non abbiano un impatto visivo e un ingombro disarmonico.

Tali strutture, da oggi in poi, non necessiteranno più di alcun permesso o comunicazione al Comune, ma dovranno pur sempre fare i conti con il regolamento di condominio (nel caso in cui questo contenesse divieti) e con il decoro architettonico del fabbricato (che in nessun caso, salvo consenso unanime dell’assemblea, può essere violato).

La nuova sanatoria edilizia: condizioni

Il decreto modifica gli artt. 36 e 37 del T.U. edilizia che, rispettivamente, prevedevano la possibilità di sanare gli abusi edilizi relativi agli interventi realizzati in assenza o difformità al permesso di costruire o SCIA.

In precedenza la sanatoria era possibile solo dimostrando la “doppia conformità”, per cui l’opera doveva essere conforme sia alla normativa in vigore all’epoca dell’abuso (formale) sia a quella al momento di presentazione della domanda di sanatoria.

La nuova formulazione invece sostituisce la “e” con la “o”. Quindi, per la sanatoria degli abusi commessi fino al 24 maggio 2024, è sufficiente lo stato legittimo stabilito dal titolo abilitativo che ne aveva previsto la costruzione “oppure” da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio (ossia quello al momento della richiesta di sanatoria). Dunque, con il Salva Casa basterà fare riferimento al titolo più recente sul presupposto che le verifiche sulla legittimità della preesistenza siano già state effettuate.

Il secondo requisito richiesto dal DL Salva casa per ottenere la sanatoria dei piccoli abusi è costituito dall’attuazione di interventi necessari per assicurare l’osservanza della normativa relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Gravi abusi edilizi: copre il DL Salva Casa?

La sanatoria non cambia le regole per i gravi abusi edilizi, quelli cioè relative alle opere per cui non è mai stata chiesta la “licenza edilizia” ossia il permesso di costruire. Si tratta ad esempio dei fabbricati, delle tettoie, delle verande esterne, ecc. Tutte queste opere non potranno essere sanate con il nuovo DL Salva Casa.

Piccoli abusi edilizi sanati dal DL Salva Casa

La sanatoria prevista dalla nuova legge riguarda solo gli abusi lievi ed è condizionata ad una nuova doppia conformità che deve riguardare come visto:

• le norme vigenti al momento della presentazione della domanda;
• oppure le norme in vigore al momento della realizzazione dell’intervento.

Gli interventi sanabili sono solo quelli:

• asseverati da un tecnico;
• realizzati entro il 24 maggio 2024 (ossia prima della pubblicazione del decreto legge).

La legge poi prevede dei limiti massimi inversamente proporzionali alla superfice dell’immobile. Sono le cosiddette tolleranze costruttive che vengono appunto condonate, ovvero:

• 2% per superfice utile > 500 mq;
• 3% per superfice utile tra 300 e 500 mq;
• 4% per superfice utile tra 100 e 300 mq;
• 5% per superfice utile < 100 mq.

Si tratta di irregolarità geometriche, ovvero di modifiche di lieve entità realizzate entro il 24/05/2024 relative alla collocazione di impianti e opere interne.

Come chiedere la sanatoria e quanto costa?

Per ottenere la sanatoria bisogna essere allineati alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e alla normativa edilizia in vigore al tempo della realizzazione dell’intervento.

Andrà presentata una Scia o richiesto un permesso di costruire in sanatoria, insieme al quale dovrà essere pagata una sanzione compresa tra mille e 31mila euro, commisurata all’aumento del valore dell’immobile: sono cifre ottenute moltiplicando le sanzioni già previste in caso di sanatoria con doppia conformità.

Lo sportello unico edilizia del Comune potrà, comunque, condizionare la regolarizzazione a interventi considerati essenziali per garantire il rispetto di norme igieniche, di sicurezza, di efficientamento energetico o di rimozione delle barriere architettoniche.