Limiti di altezza e di estensione degli appartamenti, nuove regole nel cambio di destinazione d’uso e altre modifiche nel Decreto Salva Casa 2024 ormai legge.
Cosa prevede il Decreto Salva Casa 2024
Il decreto Salva Casa 2024, ufficialmente pubblicato in Gazzetta Ufficiale al n. 175 del 27 luglio 2024, è legge dello Stato.
La nuova legge Salva Casa prevede che possono essere dichiarati agibili e abitabili, sulla base di un’attestazione rilasciata da un professionista, anche unità immobiliari con altezze non inferiori a 2,40 metri e con superfici non inferiori a 20 metri quadrati per i monolocali e a 28 metri quadrati per i bilocali.
Prima di questa sostanziale modifica i limiti minimi fissati dal DM del 5 luglio 1975 erano fissati a 2,70 metri per quanto riguarda l’altezza dei soffitti e rispettivamente di 28 e 38 metri quadrati per quanto concerne i monolocali e i bilocali.
Tutte le novità introdotte dal Decreto Salva Casa 2024 – Getty Images
Il piano Salva Casa porta con sé pesanti variazioni a carico degli immobili, che potrebbero portare a includere di fatto anche gli aumenti di cubatura non autorizzati.
Altra apertura importante è la sanatoria delle varianti precedenti al 1977 che da oggi in poi si possono regolarizzare con una Scia.
È bene comunque chiarire che non si tratta di un nuovo “condono edilizio“, quindi gli abusi importanti che pesano sotto il profilo urbanistico rimangono tali e non c’è nessuna possibilità di regolarizzarli.
Piano Salva Casa, cosa si può sanare
Sostanzialmente sono quattro le tipologie di difformità che potranno essere sanate con il decreto Salva Casa 2024:
- le difformità parziali o formali, legate da incertezze interpretative della normativa vigente rispetto alla condizione dello stato legittimo dell’immobile;
- le variazioni essenziali rispetto al progetto approvato e che al momento della costruzione ha comportato anche aumenti di volume;
- le difformità edilizie interne, risultanti da più interventi eseguiti nel corso del tempo e realizzati dai vari proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o di un qualsiasi provvedimento autorizzativo, mettendo in discussione lo stato legittimo dell’immobile;
- le difformità realizzate al momento della costruzione che potevano essere sanate all’epoca, ma ad oggi non più sanabili per la “doppia conformità” (la conformità alla disciplina edilizia vigente all’atto della richiesta del permesso a costruire e al momento della successiva realizzazione dell’opera).
Restano insanabili tutti gli altri interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di altro provvedimento autorizzativo equipollente e quindi in assenza di tale titolo.
Nuovi interventi rientranti in edilizia libera
Le modifiche all’articolo 6, comma 1, del TUE (Trattato sull’Unione Europea) ampliano le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, cioè senza titolo abilitativo né permesso e/o comunicazione:
- interventi di manutenzione ordinaria;
- installazione di pompe di calore < 12 kw;
- rimozione di barriere architettoniche;
- installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio.
Inoltre devono assolvere ad una naturale funzione di microaerazione per facilitare la circolazione e un costante arieggiamento dei locali ed avere un impatto estetico minimo da non modificare linee architettoniche esistenti.
Rientrano tra gli interventi di edilizia libera anche le pergole bioclimatiche; - installazione di tende in genere, come riportato nel testo approvato:
“le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera”.
Decreto Salva Casa 2024 è legge – Getty Images
Attenzione però a che tali spazi “fittiziamente chiusi” che, in pianta stabile, non generino nuova volumetria, un aumento della superficie utile o che comportino un cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare. In questo caso si è davanti ad un vero e proprio abuso edilizio perseguibile per legge.
Cambio di destinazione sempre consentito con il Piano Salva Casa 2024
Con il decreto Salva Casa, ulteriori aperture da parte del legislatore rispetto al concetto di cambio di destinazione d’uso “senza opere”; ossia senza fare alcun tipo di lavoro funzionale al nuovo utilizzo dell’immobile, anche se le variazioni rientrano in regime di edilizia libera.
Sanare piccoli abusi edilizi con il Decreto Salva Casa 2024 – Getty Images
Quindi le nuove modifiche introdotte rendono ancora più semplice modificare la destinazione d’uso delle unità immobiliari anche se sono previste opere edilizie.
Nello specifico, il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare, con o senza opere, è sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore, fermo restando il rispetto delle norme regionali e degli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, come ad esempio per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, il cambio di destinazione d’uso è regolato dalla legislazione regionale.
Decreto Salva Casa e il recupero dei sottotetti
Altre importanti novità nel decreto Salva Casa 2024 sono mirate a facilitare il recupero dei sottotetti, entro i limiti e secondo le procedure stabilite dalle norme regionali, anche quando non vengono rispettate le distanze minime tra gli edifici e dai confini.
Nello specifico, quando parliamo di recupero dei sottotetti, devono essere osservate alcune condizioni essenziali, non derogabili:
- Rispettare i limiti di distanza vigenti al momento della costruzione dell’edificio;
- Non apportare modifiche alla forma e alla superficie del sottotetto, mantenendone i limiti definiti dalle pareti perimetrali;
- Rispettare l’altezza massima dell’edificio approvata dal titolo edilizio originario.
In ogni caso, anche in presenza di leggi regionali che non richiedono particolari condizioni, i cambi di destinazione d’uso sono soggetti alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia).
Tolleranze costruttive nel Decreto Salva Casa 2024
In relazione agli interventi realizzati, con la nuova legge Salva Casa le tolleranze costruttive sono state riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile: minore è la superficie utile, maggiore è il limite consentito percentualmente.
Indubbiamente la nuova regola avrà un impatto importante su migliaia di pratiche che, per qualche metro quadrato in più di superficie utile, non sono sotto il profilo urbanistico conformi al provvedimento originario.
Novità Decreto Salva Casa 2024 – Getty Images
Più nello specifico, la nuova norma dispone “… il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:
- del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
- del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
- del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
- del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.
Ai fini del computo della superficie utile, si dovrà tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo”.
Tolleranze esecutive su irregolarità e modifiche di minima entità
Altre importanti disposizioni liberatorie riguardano le tolleranze esecutive, che per svariate esigenze verificatesi nel corso dei lavori o per errori progettuali, hanno comportato delle irregolarità geometriche della sagoma, le modifiche alle finiture degli edifici di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, che hanno invalidato i titoli abilitativi edilizi.
Di seguito la sintesi degli interventi che costituiscono tolleranze esecutive:
- minore dimensionamento dell’edificio;
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità,
- irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
- difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II del D.P.R. 380/2001 in materia di normativa per le costruzioni in zone sismiche.
Silenzio-assenso sulle richieste di sanatoria
Rimangono i termini inizialmente previsti dal decreto Salva Casa 2024 e l’introduzione del silenzio assenso.
In particolare, sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta.
Silenzio-assenso su richieste di sanatoria – Getty Images
Per le segnalazioni di inizio attività, si applica i normali 30 giorni.
Per gli immobili sottoposti ai vincoli paesaggistici la norma dispone quanto segue:
“Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni del presente testo unico.”
Quanto costa il nuovo condono edilizio 2024
Il rilascio del permesso a costruire e della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma a seconda del tipo di difformità o variazione essenziale accertata:
- pari al contributo di costruzione in misura doppia;
- in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire nelle ipotesi di cui all’articolo 34;
- in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32;
- in caso di forma gratuita a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento;
- pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio, in una misura determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza o in difformità dalla SCIA nelle ipotesi di cui all’articolo 37 e in misura non inferiore a euro 516 e non superiore a euro 5.164, nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Costo effettivo del nuovo “condono edilizio” 2024 – Getty Images
Nel caso di immobili sottoposti a vincoli di natura ambientale e con esito positivo della sanatoria comporti la anche la compatibilità paesaggistica, si applica una ulteriore sanzione determinata da una perizia di stima equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il maggior profitto conseguito mediante tale violazione.
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