Il concetto di tolleranza in edilizia รจ al centro di profonde modifiche dovute al Salva Casa: al momento la norma prevede tre tipi di tolleranze con piccoli aspetti ancora disallineati. In questo articolo proviamo a fare chiarezza sui tipi di tolleranze, sulle dichiarazioni da fare, sulle nozioni da avere, con definizioni ed esempi pratici, in attesa della conversione in legge del DL 69/2024.
Introduzione alle tolleranze
Le tolleranze rappresentano un aspetto chiave legato alla conformitร degli immobili e alla loro commerciabilitร , ma anche (come vedremo a fine articolo) per usufruire delle agevolazioni fiscali. Le tolleranze permettono di gestire piccole variazioni dimensionali o esecutive che spesso si verificano durante il processo di costruzione, senza compromettere lo stato legittimo dellโimmobile.
Il concetto di tolleranza al 2% viene previsto per la prima volta ad opera del DL 70/2011 (decreto Sviluppo โ Governo Berlusconi); la definizione definitiva รจ stata fornita solo nel 2020 dal DL 76/2020 (decreto semplificazioni), che ha inserito lโart. 34-bis nel DPR 380/2001.
Il decreto Salva Casaย (DL 69/2024), con il fine di favorire la regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente che spesso si trova in condizioni di non commerciabilitร a causa delle difformitร edilizie, ha apportato modifiche significative: il concetto di tolleranza viene potenziato e si allarga notevolmente lo spettro di applicazione.
Inoltre, lo stesso decreto DL 69/2024 definisce i concetti di tolleranze costruttive ed esecutive, che, come vedremo, permettono di โsanareโ una serie di discrepanze minori che altrimenti sarebbero state considerate abusi edilizi.
In questo articolo, esploreremo in dettaglio il concetto di tolleranze costruttive, analizzando la normativa di riferimento e le recenti modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa. Esamineremo le differenze tra tolleranze costruttive ed esecutive, le applicazioni pratiche nel settore edilizio e le implicazioni legali e tecniche per i professionisti. Inoltre, presenteremo esempi concreti e casi studio per illustrare l’impatto di queste norme nella pratica quotidiana.
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Il concetto di tolleranza costruttiva
Durante la realizzazione di un edificio si possono verificare piccole variazioni nelle misure e nelle posizioni delle strutture rispetto a quanto previsto dai progetti approvati. Queste variazioni, se contenute entro certi limiti, non influenzano negativamente la funzionalitร e la sicurezza dell’edificio, ma permettono di gestire le inevitabili imprecisioni del processo costruttivo.
Nel Codice Civile, l’articolo 1497 stabilisce che i difetti dei beni sono accettabili se le difformitร sono previste negli usi commerciali. In buona sostanza questo principio รจ esteso anche all’urbanistica: le difformitร sono tollerate se rientrano in certi range.
In linea generale, se lo stato di fatto (la condizione in cui si trova lโunitร immobiliare o lโedificio) differisce da quanto assentito, si ha un abuso, piรน o meno grave in funzione della difformitร , che puรฒ comportare cause (piรน o meno gravi) dal punto di vista amministrativo (fino alla demolizione) e dal punto di vista penale.
Qualora la difformitร rientri nella definizione di tolleranza costruttiva o esecutiva, allora lโunitร immobiliare o lโimmobile puรฒ considerarsi nel suo stato legittimo.
La questione principale รจ quella di definire il range allโinterno del quale la difformitร possa essere tollerata e non considerata abuso, vale a dire capire esattamente se si tratta o meno di una tolleranza.
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Definizione di tolleranze costruttive ed esecutive
Le tolleranze costruttive sono le variazioni accettabili nelle misure e nelle posizioni delle componenti edilizie rispetto ai progetti approvati. Queste tolleranze permettono di gestire le inevitabili imprecisioni che si verificano durante la costruzione, mantenendo comunque la conformitร legale delle opere realizzate.
Le tolleranze possono considerarsi di tipo:
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Tipi di tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive fanno riferimento al mancato rispetto dei seguenti parametri:
- altezza,
- distacchi,
- cubatura,
- superficie coperta,
- eventuali altri parametri riferiti alle singole unitร immobiliari.
Qualora il rispetto non avvenga nel limite del 2%, la difformitร non viene tollerata dalla norma.
Con il DL Salva Casa il limite del 2% รจ incrementato: le percentuali arrivano fino al 5%, in funzione della superficie utile, a patto che gli interventi siano stati realizzati entro il 24 maggio 2024.
Ecco il nuovo regime di tolleranze:
- 2% per superficie utile > 500 mยฒ
- 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 mยฒ
- 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 mยฒ
- 5% per superficie utile fino a 100 mยฒ
Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 le tolleranze restano nel limite del 2%.
Inoltre, occorre precisare che per determinare la superficie utile per lโapplicazione delle percentuali, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dellโintervento, al netto di eventuali frazionamenti dellโimmobile o dellโunitร immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Ciรฒ per impedire che successivi frazionamenti possano portare a percentuali piรน convenienti.
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Superficie utile, superficie accessoria e superficie di pavimento
Il concetto di superficie utile รจ fondamentale per le tolleranze, visto che รจ il parametro chiave per stabilire la percentuale.
Cosa si intende per superficie utile?
Premesso che ogni regione potrebbe avere una propria definizione, nel 2016 fu adottato a livello nazionale il Regolamento edilizio unico, un documento di indirizzo a cui i Comuni si sarebbero dovuti ispirare per la redazione dei propri regolamenti.
Nello schema di regolamento edilizio unico venivano stabiliti i principi e i criteri generali per semplificare e uniformare in tutto il territorio nazionale i regolamenti edilizi comunali, comunque denominati.
Ecco le definizioni che ci occorrono per fare chiarezza.
Al punto 14, il regolamento definisce la superficie utile come:
SU = superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.
La superficie accessoria, da non considerare nel calcolo della superficie utile, ha la seguente definizione (def. 15):
SA = Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione dโuso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.
La superficie accessoria ricomprende:
- i portici e le gallerie pedonali;
- i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;
- le tettoie con profonditร superiore a m 1,50; le tettoie aventi profonditร inferiore a m. 1,50 sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile;
- le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;
- i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a m 1,80, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unitร immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile;
- i vani scala interni alle unitร immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta;
- spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attivitร imprenditoriale;
- le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile.
La superficie calpestabile รจ (def. 17):
la superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento.
Pertanto, la superficie utile possiamo considerarla pari alla superficie calpestabile meno la superficie accessoria.
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Tolleranze esecutive
Il nuovo testo, come modificato dal decreto Salva Casa, fornisce anche definizione di tolleranze esecutive.
In particolare, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono tolleranze esecutive:
- il minore dimensionamento dellโedificio,
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
- le irregolaritร esecutive di muri esterni ed interni
- la difforme ubicazione delle aperture interne,
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Ecco alcuni esempi di tolleranze esecutive:
- un muro che devia rispetto alla posizione prevista nel progetto originale;
- una finestra spostata rispetto alle previsioni progettuali;
- variazioni minori nella forma o nell’angolo dei vani;
- una finestra rappresentata in prospetto non presente in pianta e presente nella realtร ;
- ecc.
ย ..continua la lettura nel PDF.
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