La nuova disciplina delle tolleranze costruttive alla luce del Salva Casa #finsubito prestito immediato

EDILIZIA Il concetto di tolleranza, termine oggi diventato diffusissimo essendo associato al Decreto Salva Casa, è in realtà un concetto presente da sempre.

Il nostro Codice Civile lo menziona infatti all’articolo 1497, dove, introducendo il concetto di “tollerabilità” in relazione alle qualità della cosa venduta, afferma che i difetti sono accettabili se le discrepanze sono conformi agli usi commerciali. Questo principio è possibile applicarlo anche in materia di edilizia ed urbanistica, adattandolo così: le difformità sono tollerate se rientrano in specifici limiti.

La questione cruciale è stabilire quindi il range di tolleranza per comprendere se una certa difformità debba essere considerata abusiva o meno e, quindi, poter rientrare nella normativa prevista dal legislatore.

Detto questo, il merito del Salva Casa è certamente quello di aver ampliato il range di tolleranza nonché previsto ulteriori criteri, sempre nell’ottica di una regolarizzazione del patrimonio immobiliare italiano, ed in relazione ad abusi di piccolissima o modesta entità.

Le tolleranze costruttive

Con riferimento alle tolleranze costruttive, tale concetto riguarda il mancato rispetto entro certi limiti dei seguenti parametri:

• altezza; distacchi;
• cubatura;
• superficie coperta;
• eventuali altri parametri riferiti alle singole unità immobiliari;
• distanze legali;
• requisiti igienico sanitari.

La nuova norma incrementa in certi casi le percentuali tollerate e allarga il concetto di tolleranza costruttiva, estendendolo anche alle distanze legali e ai requisiti igienico sanitari.

Per chiarezza espositiva è opportuno subito dire che le modifiche apportate fanno riferimento a due periodi temporali ben precisi:

• difformità e tolleranze relative ad interventi realizzati entro il 24 maggio 2024;
• difformità e tolleranze relative ad interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024.

Tolleranze costruttive prima del Salva Casa: interventi fino al 24 maggio 2024

L’innovazione del Salva Casa riguarda proprio gli interventi realizzati entro la data del 24/5/2024, introducendo una nuova norma, ovvero il comma 1-bis dell’art. 34 del TUE, nella quale si prevede relativamente ai parametri:

«del mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari»

una tolleranza in misura crescente, così concepita:

«l 2% per superficie utile > 500 mq; 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 mq; 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 mq; 5% per superficie utile fino a 100 mq; 6% per superficie utile fino a 60 mq».

Sempre nell’ottica del recupero delle piccole difformità, è chiaro l’intento del legislatore con tale norma. Il legislatore ha riconosciuto che, nel tempo, le tecnologie di rilevamento e progettazione sono diventate molto più precise. Di conseguenza, applicare i criteri attuali, che sono molto rigorosi, a opere realizzate in passato quando le norme e le pratiche erano meno severe, può risultare ingiusto. Infatti, ciò che un tempo era considerato una piccola difformità e quindi accettabile, oggi potrebbe essere contestato secondo i criteri attuali.

È evidente che per dimostrare la realizzazione delle opere entro il 24 maggio 2024 è sufficiente che una comunicazione di fine lavori sia pervenuta agli atti comunali entro quella data.

Tolleranze costruttive dopo il Salva Casa: interventi dopo il 24 maggio 2024

L’art. 34-bis, comma 1, del TUE, che non è stato modificato dalla l. 105/2024 e si continua ad applicare per tutti gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024, letteralmente recita:

«1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo».

La tolleranza del comma 1 si applica intutto il territorio senza alcun tipo di esclusione, ivi comprese le aree sottoposte al vincolo di cui al Codice, a tal fine si ricorda come in tema di tolleranze il legislatore del paesaggio si è allineato a quello dell’edilizia, introducendo nel d.P.R. 31/2017, allegato “A”, la voce numero A.31, ove disciplina le opere e interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici, stabilendo un concetto di tolleranza dimensionale riferita anch’essa all’unità immobiliare ed alla stessa percentuale.

Il concetto di “unità immobiliare” e “superficie utile” ai fini della tolleranza

Le tolleranze costruttive si verificano con riferimento all’“unità immobiliare” che non è però contemplata fra le definizioni del Regolamento Edilizio Tipo Statale, pertanto si dovrà fare riferimento alle eventuali definizioni stabilite dalle discipline regionali.

In merito al concetto invece di “superficie utile” il Salva Casa, introduce il comma 1-ter che afferma:

«Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo».

Occorre precisare che, seppur la norma indica come parametro di riferimento lo scostamento rispetto “alle misure previste nel titolo abilitativo”, un’interpretazione letterale potrebbe limitare la tolleranza solo ai permessi di costruire, escludendo altre procedure come la CILA. Una visione più ampia e più coerente della norma è quindi necessaria, poiché la tolleranza dovrebbe essere riconosciuta anche al di fuori dei titoli edilizi formali, considerando che gli scostamenti sono un aspetto naturale dell’attività edilizia.

Sempre in relazione al calcolo della “superficie utile” il comma 1-ter dell’art. 34-bis del TUE, modificato dal Salva Casa, stabilisce che gli scostamenti dimensionali si applicano anche alle misure minime relative a distanze e requisiti igienico-sanitari. Questa norma è importante perché riflette l’integrazione di orientamenti della giurisprudenza costituzionale e amministrativa, riconoscendo la legittimità delle tolleranze in questi ambiti. Di conseguenza, le tolleranze possono riguardare le distanze dai confini, le separazioni tra edifici e i requisiti igienico-sanitari minimi, come altezze interne e superfici dei vani.