La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12395/2024, ha stabilito che la cedolare secca si applica anche ai contratti di affitto stipulati con imprese per appartamenti destinati ai dipendenti. L’esclusione dal beneficio riguarda solo il locatore, non il conduttore (l’impresa).
Questa decisione smentisce l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate espressa nella circolare n. 26/E del 2011. Confedilizia ha accolto con favore la sentenza, sostenendo che da 13 anni contesta l’interpretazione del Fisco riguardo l’aliquota del 21%, ritenendola infondata.
La Corte di Cassazione ha chiarito che l’Amministrazione finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte, e che di fronte alle norme tributarie l’Amministrazione e il contribuente sono su un piano di parità. Le interpretazioni ministeriali, come circolari o risoluzioni, non costituiscono fonti di diritto e non possono influenzare i rapporti tributari. Di conseguenza, la circolare dell’Agenzia delle Entrate citata è considerata un atto interno, non idoneo a modificare gli elementi costitutivi del rapporto fiscale.
La Corte ha quindi accolto il ricorso di un proprietario contro gli avvisi di liquidazione e le relative sanzioni per il mancato versamento dell’imposta sugli affitti relativi al contratto di locazione del 2010 stipulato con Scandinavian Airlines System (SAS) per un immobile a uso abitativo a Milano, destinato al legale rappresentante della società.
Secondo la Commissione tributaria regionale (Ctr), il comma 6 dell’articolo 3 del Dlgs n. 23 del 2011 esclude l’applicazione del regime della cedolare secca per i locatori persone fisiche che non esercitano attività imprenditoriale, quando l’immobile è affittato a uso abitativo nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale. Secondo la Ctr, questa esclusione si applica anche se è il conduttore (cioè chi affitta l’immobile) a esercitare un’attività d’impresa o professionale, non solo il locatore.
La Sezione tributaria della Cassazione chiarisce che l’esclusione della cedolare secca si applica solo alle locazioni effettuate dal locatore nell’ambito della sua attività d’impresa o professionale, mentre la qualità del conduttore (chi affitta l’immobile) non ha rilevanza. Se il conduttore utilizza l’immobile per esigenze abitative, anche per i dipendenti, il locatore può comunque optare per la cedolare secca.
La Cassazione spiega che l’intento della legge non è solo contrastare l’evasione fiscale, ma anche facilitare l’accesso a immobili abitativi e preservare il patrimonio immobiliare. Il vantaggio per il conduttore (esenzione dall’imposta di registro e blocco dell’aggiornamento del canone) non giustifica una limitazione dell’applicazione della cedolare secca, il cui beneficio principale spetta al locatore.
Il principio finale stabilito dalla Corte è che il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore utilizza l’immobile per la sua attività professionale, a condizione che l’immobile sia a uso abitativo e che l’esclusione prevista dal comma 6 del Dlgs n. 23 del 2011 riguardi solo i locatori che operano nell’esercizio di attività imprenditoriali o professionali.
Confedilizia commenta che la normativa sulla cedolare secca per gli affitti abitativi prevede che solo ai locatori è vietato usufruire della cedolare se agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.
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