Presupposti per notificare l’atto di precetto al condomino in regola con i pagamenti #finsubitoagevolazioni

La Corte di cassazione, con ordinanza n. 5043 del 17 febbraio 2023, ha rigettato il ricorso proposto da una condomina, creditrice del Condominio, che aveva notificato il precetto nei confronti di due condomini in regola con i pagamenti.

Notifica del precetto in sede di esecuzione: il caso e la decisione

Il ricorso è stato presentato avverso la sentenza del Tribunale di Foggia che, in sede di appello, aveva accolto l‘opposizione agli atti esecutivi ex art. 615 c.p.c. proposta dagli attuali resistenti avverso gli atti di precetto notificati nei loro confronti dalla ricorrente per un debito condominiale e senza preventiva escussione dei condomini morosi.

Parte attrice, in sostanza, lamentava che la somma messa a sua disposizione dal condominio non copriva il suo credito nei confronti dell’ente, rifiutando di ricevere un assegno cumulativo, poiché ciascuno doveva pagare pro quota.

Il Tribunale, accertato che i precettati avevano adempiuto alla propria obbligazione, dichiarava che la condomina, asseritamente creditrice, non aveva provato di avere escusso in via preventiva i condomini morosi come previsto dall’art. 63, comma 2, c.c. Né dalla sentenza risultava specificamente dedotta la morosità dei condomini esecutati o comunque l’inesattezza delle quote dagli stessi versate.

A fondamento del ricorso dinanzi alla Corte Suprema, per quanto di interesse, la condomina poneva il fatto di aver agito nei confronti dei resistenti solo a fronte della conclamata inadempienza del Condominio.

La Corte adita ha affermato che il Tribunale aveva applicato correttamente i primi due commi del novellato art. 63 disp.att. c.c., dal cui combinato disposto risulta che il pagamento delle quote da parte dei condomini obbligati al pagamento (ovvero “il condomino che abbia adempiuto al pagamento della propria quota afferente alle spese nelle mani dell’amministratore”) è subordinato alla preventiva escussione dei morosi (ossia “il partecipante che non abbia versato a mano dell’amministratore la sua quota di contribuzione necessaria per il pagamento di quel creditore).

Quindi la Corte ha chiarito alcuni punti fondamentali del quadro esecutivo ovvero che:

1. i condomini in regola con i pagamenti, secondo il disposto dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. sono tutelati dal c.d. beneficio d’ordine (onere del creditore di chiedere in primo luogo l’adempimento dei morosi) e dal c.d. beneficium excussionis (obbligo a carico del creditore di agire in via esecutiva preventivamente sul patrimonio degli inadempienti);
2. la preventiva escussione del condomino in regola con i pagamenti richiede che il terzo creditore “abbia iniziato le azioni contro il moroso, le abbia continuate con diligenza e buona fede” e le abbia portate a termine fino alla certezza di non poter recuperare il proprio credito”;
3. “è il terzo creditore a dover provare l’insufficienza totale o parziale del patrimonio del condomino moroso preventivamente escusso”.

Considerazioni finali

In sede di esecuzione conseguente a procedimento di ingiunzione per crediti di natura condominiale per consolidato orientamento giurisprudenziale il creditore, che intenda promuovere un’azione esecutiva nei confronti del singolo condomino, “pro quota”, sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, deve previamente notificare il titolo in forma esecutiva a tale condomino, al fine di consentirgli lo spontaneo adempimento o le opportune contestazioni circa il proprio “status” di partecipe al condominio oppure circa la sua responsabilità per quella specifica obbligazione condominiale, pena la nullità del precetto, da denunciare nelle forme e nei termini di cui all’art. 617, comma 1, c.p.c., senza che sia necessario allegare e dimostrare alcun ulteriore pregiudizio, diverso da quello insito nel mancato rispetto della predetta formalità (Cass. 27 giugno 2022, n. 20590. Conf. Cass. 29 marzo 2017, n. 8150).

Una volta che il condominio sia stato condannato a versare al creditore una determinata somma, la sentenza costituisce titolo esecutivo nei confronti di tutti i condomini (Cass. 14 aprile 2004, n. 20304) ma, in ogni caso, a far data dalla riforma del 2012, l’esecuzione nei confronti del condomino deve essere contenuta nei limiti della quota millesimale dello stesso ed indicata in modo specifico.

In caso contrario, l’esecutato può proporre opposizione all’esecuzione ex art. 615, comma 1, c.p.c. (Cass. 29 settembre 2017, n. 22856).

Resta, comunque, il fatto che anche nel silenzio della legge secondo un orientamento maggioritario della giurisprudenza (da ultimo si veda Trib. Cassino 27 maggio 2021, n. 782) il creditore può, preventivamente procedere al pignoramento del conto corrente condominiale.

Vale a tale fine una duplice considerazione: 1) il decreto ingiuntivo viene richiesto nei confronti del condominio che sarebbe, quindi, unico soggetto destinatario del precetto e, per questo, dell’atto di pignoramento; 2) nel momento in cui le somme sono depositate sul conto corrente comune sono sottratte alla disponibilità dei singoli condomini e sono vincolate per essere destinate a soddisfare esigenze di carattere comune.

Quindi il creditore può optare per l’una o l’atra soluzione, avendo l’accortezza nel caso in cui intenda procedere come previsto dall’art. 63 disp.att.c.c. di notificare al condomino unitamente al precetto il titolo in forma esecutiva.