- Il pignoramento immobiliare è una procedura esecutiva che consente al creditore di rivalersi su un bene immobile del debitore.
- Per procedere ad esecuzione forzata dovrai seguire un’apposita procedura e munirti di titolo esecutivo.
- Il pignoramento immobiliare è stato di recente modificato dalla Riforma Cartabia.
Il pignoramento immobiliare è un atto di esecuzione forzata attraverso il quale si sottraggono, in modo coattivo, i beni che fanno parte del patrimonio di un soggetto debitore, trasformandoli in denaro da inviare ai creditori. L’esecuzione forzata si verifica quando vengono a mancare le condizioni di adempimento spontaneo a un obbligo esistente.
Costituiscono l’oggetto del pignoramento immobiliare il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento su beni immobili del soggetto debitore, comprese le loro pertinenze: oltre alla casa in sé, possono essere pignorati anche i mobili che si trovano al suo interno.
Il pignoramento immobiliare è stato oggetto di alcune importanti modifiche con la riforma Cartabia: di seguito analizzeremo cosa è cambiato a livello normativo e quali sono le caratteristiche del pignoramento immobiliare in termini di trascrizione, durata e costi.
Che cos’è il pignoramento immobiliare?
Il pignoramento immobiliare è una delle tipologie di esecuzione che si contraddistingue per avere ad oggetto beni immobili. La funzione è quella di soddisfare il creditore in caso di inadempimento del debitore: in questo caso, il creditore va a soddisfare coattivamente il proprio diritto su un bene immobile, mediante la sua vendita o assegnazione.
Il creditore, al fine di ottenere questo risultato, deve conseguire un titolo esecutivo – in genere, una sentenza con cui potrà far valere il proprio diritto.
Il pignoramento immobiliare presuppone la ricorrenza di alcuni specifici elementi. In particolare, l’oggetto: il debitore deve essere titolare di un diritto di proprietà su beni immobili ed eventuali sue pertinenze – non di rado, infatti, il pignoramento immobiliare si accompagna anche ad un pignoramento su beni mobili.
Il pignoramento immobiliare è disciplinato dal Codice di procedura civile. Le norme di riferimento sono:
- gli artt. da 474 a 512 c.p.c., contenenti i principi generali in materia di esecuzione forzata;
- gli artt. da 555 a 598 c. p.c., che disciplinano specificamente il pignoramento immobiliare.
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Come funziona il pignoramento immobiliare?
Il pignoramento immobiliare è una procedura esecutiva, quindi, segue la relativa disciplina. In primo luogo è necessario un titolo esecutivo, che sia una sentenza, un decreto ingiuntivo o una cambiale. Il titolo esecutivo è lo strumento mediante il quale si attesta un diritto di credito, la sua esistenza, quindi, che sia certo, liquido ed esigibile.
La procedura, come ogni altra procedura esecutiva, presuppone la notifica dell’atto di precetto, mediante il quale si intima al debitore di adempiere al pagamento del diritto di credito. L’atto deve fissare anche un termine, che non deve essere inferiore a 10 giorni.
La procedura esecutiva deve prendere avvio entro 90 giorni dalla notificazione del precetto, dopodiché dovrà essere riavviata l’intera procedura. L’art. 481 c.p. prevede che:
Il precetto diventa inefficace, se nel termine di novanta giorni dalla sua notificazione non è iniziata l’esecuzione.
L’atto di pignoramento immobiliare presuppone un duplice adempimento:
- la notifica dell’atto di pignoramento;
- la trascrizione dell’atto di pignoramento nei registri immobiliari.
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Cosa contiene l’atto di pignoramento immobiliare?
Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto. Quest’ultimo deve contenere una serie di elementi specifici, in particolare, deve individuare l’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione.
L’atto, inoltre, deve contenere anche l’ingiunzione prevista nell’articolo 492, deve essere cioè intimato al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni sottoposti alla procedura esecutiva.
Dovranno essere indicati i beni e i diritti immobiliari di cui si procederà all’esecuzione. Si devono indicare gli estremi richiesti dal codice civile, ossia: natura dell’immobile, destinazione urbanistica, comune di appartenenza, numero di partita catastale o delle mappe censuarie e almeno tre confini.
Infine, l’atto di pignoramento deve anche contenere gli elementi indicati dall’art. 125 c.p.c., cioè:
- l’ufficio giudiziario;
- le parti;
- l’oggetto;
- le ragioni della domanda e le conclusioni o l’istanza.
Dovrà essere corredato di alcuni requisiti, tanto nell’originale quanto nelle copie da notificare, debbono essere sottoscritti dalla parte, se essa sta in giudizio personalmente, oppure dal difensore.
Successivamente alla notificazione, l’ufficiale giudiziario deve consegnare una copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari. Quest’ultimo provvederà a trascrivere l’atto e gli restituisce le note.
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Chi è custode del bene immobile?
Il pignoramento immobiliare presuppone che il debitore sia istituito custode dei beni pignorati e dei relativi accessori, comprese le pertinenze e i frutti. Il debitore non ha diritto ad alcun compenso per tale attività.
Il debitore acquista la qualifica di custode se:
- abita l’immobile;
- il giudice, dopo aver autorizzato o delegato la vendita, non ritiene utile disporre la custodia dei beni pignorati da parte di altro soggetto.
Di norma, se ne deduce che sia un soggetto terzo a divenire custode del bene oggetto di pignoramento. In specie, è necessario che si proceda ad una specifica procedura per la nomina, ovvero che:
- si presenti istanza: tale onere ricade sul creditore pignorante o su un creditore intervenuto (art. 559 secondo comma, primo periodo, c.p.c.);
- l’immobile non deve essere occupato dal debitore (art. 559 secondo comma ultimo periodo, c.p.c.);
- il debitore deve rendersi inadempiente rispetto agli obblighi derivanti dalla custodia cui è soggetto (art. 559 terzo comma c.p.c.);
- deve essere adottata un’ordinanza con cui è autorizzata o delegata la vendita, laddove il debitore fosse stato nominato custode (art. 559 quarto comma c.p.c.).
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Trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare
L’atto di pignoramento immobiliare viene consegnato all’ufficiale giudiziario assieme alla copia uso trascrizione. Quest’ultimo provvederà:
- a inviare la notifica al debitore;
- alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Anche la nota di trascrizione sarà consegnata al debitore dopo essere stata restituita dal Conservatore dei Registri Immobiliari.
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Modifiche all’articolo 560 c.p.c.
La legge n. 12/2019 ha apportato alcune modifiche all’articolo 560 c.p.c. che si occupa delle modalità di custodia dei beni pignorati: la legge di conversione è stata applicata a partire dal 13 febbraio 2019.
L’articolo 560 c.p.c. aveva già subito delle modifiche nel 2016: la prima riforma mirava a consentire la liberazione dell’immobile pignorato tramite l’intervento del custode, sotto le direttive del giudice dell’esecuzione e procedendo con l’osservazione delle formalità previste dalla legge.
L’ordine di liberazione dell’immobile prevede che il giudice decida anche quali siano le modalità con le quali il custode dovrà acconsentire all’esame dei beni pignorati in vendita ai soggetti che vorrebbero fare un’offerta d’acquisto.
La riforma del 2019 ha apportato modifiche differenti e ha stabilito che il debitore e i familiari conviventi non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze fino al decreto di trasferimento. Sono però previsti alcuni casi nei quali il giudice può ordinare la liberazione dell’immobile, ovvero:
- quando viene ostacolato il diritto di visita dei potenziali acquirenti;
- quando l’immobile non viene tutelato e mantenuto in modo adeguato come forma di vendetta da parte del debitore e della sua famiglia;
- se il debitore non rispetti gli obblighi a suo carico;
- qualora l’immobile non sia abitato dal debitore e dalla sua famiglia.
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Pignoramento immobiliare: iscrizione a ruolo
Tornando all’iter che caratterizza la procedura del pignoramento immobiliare, dopo che l’ufficiale giudiziario avrà consegnato al creditore, o al suo avvocato, le copie dell’atto notificato e la sua nota di trascrizione, si avranno a disposizione 15 giorni per iscrivere a ruolo il pignoramento, che in caso di mancato rispetto delle tempistiche sarà inefficace.
L’iscrizione a ruolo consiste nel:
- depositare presso la cancelleria del tribunale la nota di iscrizione a ruolo;
- depositare le copie del titolo esecutivo, del precetto e dell’atto di pignoramento notificato, oltre che la nota di trascrizione;
- attendere la verifica da parte del cancelliere.
Se tutti i documenti ricevuti sono in regola, quest’ultimo formerà il fascicolo d’ufficio dell’esecuzione. A questo punto, il creditore pignorante che vuole procedere con la vendita dovrà inviare un avviso contenente le informazioni sul credito, il titolo e i beni pignorati ai creditori che sono titolari di un diritto di prelazione sul bene in questione.
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Istanza di vendita di un bene pignorato
La vendita del bene pignorato può essere richiesta con istanza da parte:
-
del
creditore pignorante; -
di
qualsiasi creditore in possesso di titolo esecutivo.
L’istanza può essere presentata 10 giorni dopo la notifica dell’atto di pignoramento e non oltre 45 giorni dopo il pignoramento stesso.
Entro 60 giorni dal deposito dell’istanza di vendita, il creditore intenzionato ad acquistare il bene dovrà depositare la documentazione ipocatastale, relativa agli estratti del catasto, ai certificati delle iscrizioni e delle trascrizioni effettuate nei 20 anni precedenti il pignoramento. Tale termine di 60 giorni potrà essere prorogato una sola volta per ulteriori 60 giorni su istanza dei creditori e per giusti motivi.
Pignoramento immobiliare prima casa
Se il pignoramento di un immobile ha come oggetto la prima casa potrebbero esserci dei casi in cui il bene non potrà essere pignorato, soprattutto qualora l’agente di riscossione fosse soltanto l’Agenzia delle Entrate Riscossione.
Il decreto di legge 69/2013 ha introdotto l’impignorabilità da parte del solo agente della riscossione dell’unico immobile di proprietà del debitore, fatta eccezione per le abitazioni di lusso o per gli immobili che appartengono alle categoria catastali A/8 e A/9). L’impignorabilità non è invece valida nel caso di creditori privati.
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Come difendersi dal pignoramento immobiliare
Il debitore può difendersi dalla procedura di pignoramento immobiliare mediante l’opposizione all’esecuzione. In particolare, questo rimedio è funzionale a contestare il diritto di credito del creditore, dunque, il suo diritto a procedere all’esecuzione.
L‘opposizione serve a provare l’inesistenza o la modificazione del diritto riconosciuto dal titolo esecutivo. Per esempio, mediante l’opposizione si può anche sostenere che il soggetto che agisce in via esecutiva non abbia la legittimazione, cioè non sia il titolare del diritto, oppure il debitore potrebbe contestare di essere il soggetto tenuto ad adempiere all’obbligo giuridico.
Tramite l’opposizione si può anche far valere che sia stata riformata in appello la sentenza che costituisce titolo esecutivo, oppure che lo stesso titolo sia privo di esecutività, o anche che il diritto di credito si sia estinto.
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Opposizione atti esecutivi
Altro strumento a cui il debitore può ricorrere per difendersi, a fronte dell’atto di pignoramento immobiliare, è l’opposizione agli atti esecutivi, che si distingue dall’opposizione all’esecuzione.
L’opposizione agli atti esecutivi è quello strumento mediante il quale si contestano i vizi relativi alla regolarità formale e alla notificazione del titolo esecutivo e del precetto, oppure i vizi relativi ai singoli atti del processo esecutivo.
Se con l’opposizione all’esecuzione si fanno valere vizi sostanziali, come l’assenza del diritto di credito, con questo strumento si fanno valere i vizi meramente formali del processo esecutivo.
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Pignoramento immobiliare: novità Riforma Cartabia
La recente Riforma Cartabia ha introdotto alcune significative novità anche per quanto riguarda il pignoramento immobiliare. Una delle prime modifiche ha avuto ad oggetto anche la disciplina dei beni in custodia.
Secondo le nuove norme, il giudice procede alla nomina di un custode giudiziario tra i professionisti delegati o l’IVG. In tal modo, si intende semplificare la procedura di liberazione dell’immobile.
È stato anche ridotto il termine per il deposito della documentazione ipocatastale. A partire dai pignoramenti emessi dopo il 28 febbraio 2023, i creditori devono rispettare dei termini ridotti, non più di 60 giorni, ma di 45 giorni. Come si può notare, anche questa modifica consente di accelerare il processo esecutivo.
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Introduzione della vendita diretta
Una delle più significative novità della Riforma Cartabia è la c.d. vendita diretta. Di cosa si tratta? ll legislatore ha inteso prevedere uno strumento che consente, in tempi rapidi, di procedere alla liquidazione del bene oggetto di pignoramento.
A tal fine, il debitore può procedere a presentare un’istanza di vendita diretta, mediante allegazione di un’offerta di acquisto e una cauzione.
A tal punto, il giudice dell’esecuzione può decidere di accettare l’istanza e procedere all’aggiudicazione dell’immobile. La Riforma Cartabia ha però previsto una specifica condizione affinché sia possibile il ricorso alla vendita diretta. In specie, si prevede che l’offerta debba essere per lo meno pari al valore della perizia.
Tale regola potrebbe ridurre in modo significativo l’impatto della riforma. Spesso le perizie non corrispondono al valore reale di mercato del bene: ciò significa che il debitore potrebbe non cancellare in automatico l’intero proprio debito.
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Quanto costa il pignoramento immobiliare?
Le procedure che abbiamo richiamato nel presente articolo hanno dei costi e dei contributi che devono essere adempiuti. Per esempio, per l’iscrizione del pignoramento, il creditore dovrà versare un contributo unificato di euro 278,00 più marca di euro 27,00 per diritti forfetizzati per notifica.
Mentre laddove si proceda ad iniziare un procedimento di opposizione ex art. 615, il contributo unificato è in base al valore della causa più marca di euro 27,00 per diritti forfetizzati per notifica.
Infine, per l’opposizione ex art. 617, il contributo unificato è fisso di euro 168,00 e marca di euro 27 per diritti forfetizzati per notifica.
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Cancellazione del pignoramento immobiliare
Ci sono alcuni casi, come quello in cui si verifica la mancata iscrizione a ruolo o non ci sia un accordo con i creditori, nei quali la procedura esecutiva termina senza che il debitore perda la disponibilità del proprio bene. Per poterla riacquistare del tutto occorre che il pignoramento venga cancellato.
La cancellazione del pignoramento spetta al creditore: ciò si può verificare, per esempio, qualora il debitore riesca a estinguere il proprio debito e si giunga a un accordo transattivo tra le parti. Ci sono casi nei quali i costi di cancellazione del pignoramento vengono addebitati al debitore, ovviamente con l’assenso di entrambe le parti.
Nell’ipotesi in cui, invece, la cancellazione fosse disposta dal giudice, allora l’adempimento delle formalità da mettere in atto sarebbe a carico del Conservatore dei Registri Immobiliari.
Pignoramento
immobiliare – Domande frequenti
Il pignoramento immobiliare viene avviato entro un massimo di 90 giorni dalla notifica dell’atto di precetto.
Il pignoramento immobiliare prevede il possesso di un titolo esecutivo: viene eseguito mediante un atto che viene notificato al debitore tramite l’ufficiale giudiziario.
L’atto di pignoramento immobiliare in sé ha un costo medio che si aggira tra i 20 e i 50 euro, ma il costo totale dell’intera procedura è molto elevato.
In genere, tra la notifica del pignoramento e la prima vendita all’asta trascorre un periodo di 7-8 mesi.
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