Il terzo condono edilizio in zona vincolata è riservato ad opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche pur in assenza di titolo abilitativo e di minore rilevanza, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.
Il perimetro del Terzo condono edilizio è molto stretto e lo ripassiamo ancora una volta con una sentenza della giustizia amministrativa, la n.1071/2024 del 16 maggio del Tar Salerno, che ha come protagonista la richiesta di sanatoria straordinaria – non accettata – per la regolarizzazione di un manufatto (totalmente abusivo) destinato a “locale artigianale”.
Locale artigianale in zona di vincolo cimiteriale: è un abuso maggiore
Si tratta, quindi, di una domanda di condono ex lgge 326/2003 per un locale artigianale di 313 mq, in una zona gravata da vincolo cimiteriale di inedificabilità assoluta.
Il TAR evidenzia che si tratta di un abuso maggiore, rientrante nella tipologia 1 dell’Allegato al DL 269/2003, per i quali non è ammessa la condonabilità ai sensi dell’art.32 comma 25 della legge 326/2003 (tutto questo in aggiunta al rilevo della loro insistenza in zona gravata da vincolo cimiteriale).
Terzo condono edilizio in zone normali e vincolate: le regole
Infatti, spiega bene il TAR, L’art. 32 del DL 269/2003, lett. a del comma 26, stabilisce, che: “sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all’allegato 1 … numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47″; alla lett. d del comma 27, soggiunge che: “fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora … siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici“.
Terzo condono edilizio in zona vincolata: la loggia con muratura e vetri è off limits
Le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, tra cui quello ambientale e paesistico, possono ottenere il terzo condono edilizio solo se siano opere minori, senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).
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Terzo condono in zona vincolata: il perimetro
Per la sanatoria del terzo condono in zona vincolata, devono ricorrere queste tre condizioni:
- che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo (non necessariamente di inedificabilità assoluta);
- che, pur realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
- che siano opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al DL n. 269/2003, senza aumento di superficie; che vi sia il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo.
Ne deriva che non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai nn. 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla legge 326/2003, realizzate su immobili soggetti a vincoli idrogeologici e paesaggistici, a prescindere dal fatto che si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area.
Per contro, gli interventi minori, se conformi a detti strumenti urbanistici, sono sanabili previo parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo.
Ma, dovendo essere soddisfatte “cumulativamente” le condizioni di applicabilità di cui sopra, la verificata insussistenza di una soltanto di esse sarà sufficiente a ritenere il condono inammissibile.
Manufatto artigianale a carattere non residenziale: è incondonabile a prescindere
Il TAR chiude precisando che, nella fattispecie in esame, si contesta la realizzazione di un manufatto artigianale a carattere non residenziale.
Le disposizioni sul condono edilizio del 2003 sono invocabili solo per le nuove costruzioni aventi destinazione residenziale. Non è, infatti, ammissibile, in presenza di una tale normativa eccezionale e perciò di stretta interpretazione, postulare un’estensione a nuove costruzioni aventi, come nella specie, destinazione non residenziale (C. Stato VII Sez n. 5742 del 20.6.2023 e II Sez. con sentenza n. 3342 del 26.4.2021).
Ma a rinforzo, l’immobile verte in zona di inedificabilità assoluta, da vincolo cimiteriale per cui, interessando una zona plurivincolata, vale la regola generale dell’assoluta insanabilità, ove vertenti in aree assoggettate a vincoli preesistenti di inedificabilità, anche relativa.
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