Condomini morosi e pagamento diretto all’impresa appaltatrice #finsubitoagevolazioni

Come hanno ricordato i giudici supremi il singolo condomino non è titolare nei confronti del condominio di un diritto di natura “contrattuale” relativo alla corretta esecuzione dei lavori di manutenzione del fabbricato affidati ad un appaltatore (eventualmente esercitabile mediante eccezione di inadempimento rispetto alla domanda di pagamento delle spese condominiali).

In altre parole non è possibile confondere le obbligazioni esistenti tra il condominio e i terzi fornitori/appaltatori e quelle tra il singolo condomino e il condominio.

Questo significa che se la delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, adottata dall’assemblea è diventata inoppugnabile, ogni singolo condomino non può più sottrarsi all’obbligo dei condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende del condominio verso i suoi creditori/fornitori.

Il pagamento diretto all’impresa appaltatrice: il condomino deve evitare

Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni; L’amministratore è perciò rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti. Ne consegue che qualora il singolo condominio pagasse direttamente nelle mani del terzo appaltatore, tale pagamento non sarebbe in alcun modo idoneo ad estinguere il debito “pro quota” dello stesso verso il condominio relativo ai contributi ex art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. VI, 17/02/2014, n. 3636).

Il singolo deve perciò sempre e comunque pagare all’amministratore, salva l’insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassa residuati (Cass. civ., sez. II, 29/01/2013, n. 2049).

In ogni caso il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e l’appaltatore (che discutono sull’importo finale del prezzo d’appalto). Scaricherebbe altrimenti sugli altri condomini gli oneri del proprio ritardo nell’adempimento.

Il pagamento diretto all’impresa appaltatrice: una recente vicenda

Contrariamente a quanto sopra detto è legittimo il pagamento effettuato dal singolo condomino direttamente nelle mani del creditore del condominio munito di uno specifico titolo esecutivo nei confronti dello stesso singolo condomino.

A tale proposito recentemente la Cassazione si è occupata di una vicenda che prendeva l’avvio quando un’impresa edile, dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo contro il condominio, intimava tre distinti precetti di pagamento a tre condomine che risultavano morose come da comunicazione dell’amministratore del condominio ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.; le stesse condomine si opponevano ed il Tribunale dichiarava inefficaci gli atti di precetto opposti per la parte eccedente la rispettiva quota di partecipazione al condominio delle tre intimate in relazione all’importo di cui al titolo esecutivo, condannando la società intimante a restituire la differenza incassata.

La Corte d’appello, in riforma della decisione di primo grado, rigettava integralmente l’opposizione.

I giudici di secondo grado sostenevano che l’importo per il quale la società intimante aveva diritto di procedere ad esecuzione forzata nei loro confronti, doveva essere determinato sulla base della proporzione tra la loro quota di partecipazione al condominio in millesimi e l’intero corrispettivo dovuto all’impresa edile per i lavori eseguiti (e non sull’importo ancora da pagare alla ditta).

Le morose ricorrevano in cassazione sostenendo che la Corte non aveva correttamente individuato l’importo per il quale la società intimante aveva diritto di procedere ad esecuzione forzata nei loro confronti; in ogni caso aggiungevano che la delibera condominiale con la quale era stato approvato il riparto della spesa e sulla base della quale l’amministratore aveva comunicato alla società creditrice i dati relativi alle morosità nei pagamenti dei singoli condomini, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., era stata impugnata ed annullata in sede giudiziaria, onde di essa non poteva tenersi conto.

L’amministratore che non comunica i dati dei morosi al creditore del condominio commette un abuso di diritto

La decisione della Cassazione

La Cassazione ha pienamente condiviso la posizione espressa dalla Corte di Appello (sentenza 6 dicembre 2023, n. 34220).

In primo luogo i giudici supremi hanno chiarito che il condomino moroso, soggetto all’azione di cognizione del creditore, nonché all’azione esecutiva dello stesso, anche sulla base di un titolo esecutivo formatosi nei confronti del solo condominio, per il recupero della quota dell’obbligazione condominiale che grava su di lui, è legittimato ad estinguere tale sua obbligazione (parziaria) pagando direttamente il creditore, anche al fine di evitare di essere assoggettato a tali azioni (e ai relativi maggiori costi).

Del resto l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Gli stessi creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione dei morosi (cioè coloro che non hanno versato all’amministratore del condominio la loro quota della provvista necessaria al pagamento del terzo creditore e che, d’altra parte, non hanno neanche estinto autonomamente la propria quota dell’obbligazione condominiale, pagando direttamente a quest’ultimo.

In ogni caso la Cassazione ha chiarito che l’onere di preventiva escussione dei condòmini “morosi” gravante sul creditore solo parzialmente soddisfatto e munito di titolo esecutivo, non ha ad oggetto la sola somma corrispondente alla quota millesimale del condomino moroso sull’importo residuo dell’obbligazione di cui al titolo esecutivo, ma l’intero importo della suddetta “morosità”, cioè l’intera originaria quota dell’obbligazione condominiale imputabile al singolo condomino, detratto quanto eventualmente già pagato all’amministratore (tesi sostenuta anche dalla Corte di Appello).

Si tenga conto però che il condomino intimato il condomino cui sia stato eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota può proporre opposizione all’esecuzione, dimostrando l’esatto ammontare del dovuto in base alla delibera condominiale di riparto della spesa; qualora una delibera manchi o sia venuta meno, la quota del moroso sarà determinata sulla base di una valutazione sommaria del giudice dell’opposizione all’esecuzione, ai soli fini dell’azione esecutiva in corso, tenendo conto delle indicazioni dell’amministratore, degli elementi certi disponibili ed eventualmente, in mancanza, facendo ricorso alla tabella millesimale generale; in tali casi restano tuttavia salve le eventuali successive appropriate azioni di rivalsa interna tra condomini.