Da quale momento l’agenzia immobiliare può iniziare a chiedere di essere pagata? Da quando scatta il diritto alla provvigione?
Il dovere di pagare l’agente immobiliare scatta solo quando, tra le parti, si crei un vincolo giuridico “azionabile in tribunale”. È questo l’orientamento sposato dalla giurisprudenza. Ma cosa significa nel concreto? Quando deve essere pagato un agente immobiliare?Per comprenderlo nel dettaglio dobbiamo fare qualche esempio pratico.
Quando scatta la provvigione per l’agente immobiliare
L’agente immobiliare può chiedere di essere pagato solo a partire dal momento in cui l’affare si può dire “concluso”. È noto tuttavia che l’operazione immobiliare si compone di diverse fasi: c’è la proposta di acquisto depositata dal compratore in agenzia; ci sono le successive trattative tra le parti (spesso messe per iscritto); si passa poi alla stipula del compromesso (il cosiddetto “contratto preliminare”), per poi finire con la firma del contratto definitivo di compravendita (da molti chiamato “rogito notarile” proprio perché avviene dinanzi al notaio).
Ebbene, dopo quale di queste fasi l’agente può farsi avanti e chiedere il pagamento?
Secondo la Cassazione (ord. n. 2359/2024), «al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto». Tale vincolo giuridico è costituito dal contratto preliminare, ossia il compromesso.
Difatti, con la stipula di tale atto, le parti si impegnano a concludere il contratto di compravendita e, in caso di immotivato recesso di una delle due, l’altra può rivolgersi al giudice affinché disponga il trasferimento coattivo della proprietà o la risoluzione del contratto con il risarcimento.
Dunque, possiamo concludere dicendo che la provvigione va versata a partire dalla firma del contratto preliminare.
Che succede se non c’è un contratto scritto con l’agente?
Il vincolo al pagamento della provvigione sorge non già in forza di un formale mandato all’agente ma per via del semplice fatto che le parti, messe in contatto dall’agente stesse, abbiano approfittato della sua intermediazione e dunque ne abbiano tratto profitto (arrivando, appunto, alla conclusione del contratto). Ecco perché, il pagamento all’agente va fatto anche senza un contratto scritto e, come vedremo a breve, anche quando il mandato è scaduto se le parti erano state originariamente presentate l’uno all’altra dal professionista.
Quando il mediatore non deve essere pagato?
Il mediatore non va pagato quando ancora le parti restano nell’ambito delle trattative, da cui è possibile sottrarsi in qualsiasi momento se non si è soddisfatti dell’andamento delle stesse.
Il semplice fatto di aver portato numerosi clienti al venditore (o soluzioni di acquisto al compratore), senza che poi sia stato concluso un compromesso non dà diritto al mediatore di ottenere il pagamento, neanche dinanzi al cliente più intransigente e puntiglioso.
Il semplice deposito della proposta di acquisto, se rifiutata, non fa scattare l’obbligo di pagare la provvigione, anche se non c’è una valida motivazione alla mancata conclusione dell’affare.
Secondo la Cassazione, il “preliminare del preliminare” non determina l’obbligo di pagare l’agente immobiliare [1].
Bisogna tuttavia chiarire un punto sul quale spesso si cade in equivoco: l’obbligo di corrispondere la percentuale all’agente scatta anche quando il contratto viene concluso tra le parti una volta scaduto il mandato
. Difatti, ciò che rileva, è il fatto che venditore e acquirente siano stati originariamente messi in contatto dal mediatore, a prescindere dal momento conclusivo dell’affare.
Inoltre il diritto del mediatore alla provvigione per l’avvenuta conclusione dell’affare non viene meno qualora un primo contratto preliminare, già perfezionatosi con l’accettazione di una proposta irrevocabile di acquisto, sia successivamente modificato con la stipula di un nuovo contratto preliminare, anche se poi quest’ultimo è sottoposto a una condizione sospensiva che non si verifica (Cass. sent. n. 680/2024).
Proposta irrevocabile di acquisto: bisogna pagare la provvigione?
Abbiamo detto che il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorché la conclusione dell’affare abbia avuto luogo per effetto del suo intervento, come si ricava dal chiaro dettato letterale dell’articolo 1755, comma 1, del cod. civ.
Al fine di poter ritenere concluso l’affare è necessario che fra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito – in relazione ad un’eventuale futura stipula di un contratto preliminare – un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di loro ad agire per l’esecuzione forzata oppure per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Non basta, invece, accertare la sottoscrizione di una
proposta irrevocabile da parte dell’aspirante compratore, il quale offra un certo corrispettivo per l’acquisto del bene, né riscontrare che vi sia stata la conforme accettazione del proprietario, che pur abbia dato luogo a una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto e valga, perciò, a configurare un preliminare di preliminare (Cass. ord. n. 34850/2023).
Chi deve pagare l’agente immobiliare?
L’obbligazione di pagare grava sia in capo al venditore che all’acquirente. La percentuale è quindi la stessa e deve essere corrisposta da ciascuna parte autonomamente, a prescindere da quale delle due sia sia rivolta per prima all’agenzia immobiliare.
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