Nel condominio in cui vivo, costituito da 7 unità
immobiliari, abbiamo realizzato interventi edilizi agevolabili con
Superbonus. Tuttavia, contrariamente alle previsioni iniziali
dell’assemblea, i lavori non sono terminati il 31 dicembre 2023, ma
qualche giorno fa. Quindi, si sono aggiunte delle spese impreviste
per le opere realizzate nel 2024, che abbiamo dovuto sostenere,
seppure al 30% (dato il Superbonus al 70%), e che abbiamo approvato
con apposita delibera.
Nel mentre, però, abbiamo cambiato amministratore, e ci è
stato detto da quest’ultimo che, in caso di controlli, potremmo
andare incontro a problemi perché la delibera che approvava i
lavori Superbonus non ha costituito il fondo e sarebbe quindi
nulla. Ma noi, ai tempi dell’autorizzazione ai lavori Superbonus,
non dovevamo sostenere alcuna spesa, e per questo non avevamo
costituito il fondo.
È davvero obbligatoria la costituzione del fondo speciale? E
cosa comporta la sua assenza?
L’esperto risponde
Quella del fondo condominiale speciale è una questione alquanto
spinosa quando si tratta di detrazioni fiscali in edilizia.
Infatti, il Codice Civile, al suo art. 1135, n. 4, prevede la
costituzione di detto fondo “obbligatoriamente” ogni qual
volta l’assemblea disponga l’esecuzione di interventi
straordinari.
Su tale evidente obbligatorietà, però, ruotano una serie di
diversi orientamenti. L’interpretazione maggiormente consolidata,
come vedremo, lega all’assenza del fondo la nullità della delibera
assembleare che dispone l’esecuzione dei lavori, come ribadito di
recente dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 9388/2023). In
parole povere, cioè, se il condominio vota favorevolmente per gli
interventi edilizi senza costituire il fondo, la sua espressione di
volontà in tal senso (la delibera) è come se non fosse mai
avvenuta.
Tuttavia, molti sono i dubbi su cosa si intenda innanzitutto per
“costituzione” del fondo: basta un’iscrizione contabile o è
necessario un vero e proprio versamento di somme? Sul rapporto tra
la validità della delibera assembleare e la corretta spettanza del
Superbonus, poi, non vi sono molte risposte ufficiali. Da un lato,
la legge sembra legare la decadenza dalla detrazione ad alcuni
specifici casi che non comprendono la nullità della delibera,
dall’altro l’Agenzia delle Entrate ha accennato nei suoi documenti
di prassi alla necessità di una delibera valida per accedere al
Superbonus.
In ogni caso, la situazione in cui si trova il gentile lettore
dipende da un elemento che non è dato sapere, se cioè le spese
impreviste sono state già sostenute. Una sentenza molto rilevante,
infatti, fa venir meno la necessità del fondo nel caso in cui le
spese per i lavori siano state già compiutamente pagate.
L’obbligatorietà del fondo
Come accennato, l’art. 1134 C.C., n. 4, prevede che
“l’assemblea dei condomini provvede […] alle opere di
manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo
obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare
dei lavori”. L’interesse che appare tutelare la disposizione è
quello del condominio di avere la certezza di essere a disposizione
delle somme che dovranno essere pagate per l’esecuzione dei
lavori.
Ma cosa succede, dunque, se il fondo non viene costituito?
Una prima risposta arriva dalla recente sentenza n. 9388/2023
della Cassazione, con la quale la corte ha stabilito che
“l’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento
anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei
lavori” […] configura, pertanto, una ulteriore condizione di
validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la
cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di
impugnazione ex art. 1137 c.c.”.
Infatti, nel caso di specie, la Suprema Corte ha dato ragione al
condòmino che si opponeva al decreto ingiuntivo col quale la
compagine voleva obbligarlo a versare la sua parte per l’esecuzione
di alcuni lavori edilizi, proprio perché la delibera su cui tali
lavori si basavano risultava nulla per mancanza della costituzione
del fondo.
Adempimento solo contabile?
Su come si debba procedere alla costituzione del fondo per
ritenere valida la delibera assembleare che dispone i lavori sono
state avanzate ipotesi diverse. La norma, infatti, non specifica se
sia necessario, per ritenere esistente il fondo, la sua mera
istituzione contabile, senza il versamento effettivo di importi.
Dunque, sembrerebbe possibile per il condominio limitarsi a
inserire una voce nel proprio bilancio, come una sorta di
riserva.
In questo senso, cioè, data l’assenza di indicazioni normative
più precise, è ragionevole ritenere che il condominio possa
scegliere le forme di alimentazione del fondo che ritiene più
opportune, basta che il fondo esista per un importo, anche
“virtuale”, pari a quello dei lavori. Di conseguenza, il gentile
lettore potrebbe innanzitutto verificare se magari, al netto di
mancati versamenti da parte dei condòmini al fondo, questo non sia
stato costituito “sulla carta”, elemento che secondo alcune
interpretazioni può bastare a ritenere valida la delibera.
Quando non serve costituire il fondo
A prescindere da tali questioni interpretative, si ritiene che
il caso del gentile lettore presenta profili di rischio in termini
di invalidità della delibera solo nel caso in cui le spese
impreviste non siano ancora state sopportate. Averle pagate,
infatti, mette il condominio al sicuro dall’eventuale illegittimità
degli interventi. Ciò principalmente perché i lavori, pare di
capire, sono ormai conclusi, e i pagamenti imprevisti sono stati
già sostenuti.
Tale visione, nel dettaglio, è esplicitamente confermata dalla
sentenza n. 1 del 4 gennaio 2021, emanata dal Tribunale di Busto
Arsizio. In questa pronuncia, il giudice ribadisce che sì, la
costituzione del fondo in caso di interventi straordinari è
obbligatoria a pena di nullità della delibera “stante il
carattere imperativo della disposizione”, ma che tale nullità
non opera nel caso di specie poiché “i lavori erano stati già
completamente eseguiti, la spesa già sostenuta e già inserita nel
consuntivo […] non determinando quell’esposizione al rischio
sottesa all’operatività dell’obbligo di previsione del fondo
speciale”.
Insomma, considerato che la ratio della norma è quella di
“circoscrivere l’esposizione dei singoli condòmini verso
fornitori e appaltatori in caso di delibere di interventi
implicanti significativi impegni economici”, se tale ragione
d’essere viene meno, ecco che, ormai, se il fondo fosse stato
istituito o meno poco cambia: a cose fatte, la delibera resta
valida.
E se la delibera è invalida?
Cosa sarebbe successo, invece, se il condominio del gentile
lettore non avesse ancora pagato tutta la spesa? Come detto, la
delibera sarebbe stata nulla. Ma cosa sarebbe successo al
Superbonus?
È logico che il Superbonus si applichi solo a quegli interventi
eseguiti in seguito all’espressione positiva della volontà del
proprietario dell’immobile, in questo caso dell’intera compagine
condominiale, che la esprime solo con una delibera valida.
Tuttavia, l’art. 119, co. 13-ter del D.L. 34/2020 prevede che le
cause di decadenza dal Superbonus siano unicamente la mancata
presentazione della CILAS, la realizzazione di opere difformi dalla
CILAS, l’assenza dell’attestazione nella CILAS dei dati relativi al
titolo abilitativo e la non corrispondenza al vero delle
attestazioni.
Si potrebbe pensare, allora, che una delibera invalida possa
rappresentare un problema in termini di spettanza del bonus solo
nel momento in cui questa venga impugnata davanti al giudice da uno
dei condòmini interessati a farla venire meno, magari perché non
intendono pagare alcunché.
Ma non solo.
L’Agenzia delle Entrate all’interno della risposta a interpello
n. 23/2022 ha specificato che “ai fini dell’applicazione del
Superbonus è, infatti, necessario che i lavori astrattamente
rientranti nel perimetro dell’agevolazione siano validamente
deliberati dall’assemblea condominiale, nel suo complesso”.
Per quanto non sia dato sapere se tale chiarimento significhi che
l’AdE può procedere a un recupero fiscale sulla base di una
delibera invalida, è chiaro che costituire il fondo rappresenta una
scelta prudenziale in sede di assemblea, da non prendere affatto
sottogamba.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere, consulente in materia di edilizia agevolata e
contenzioso
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