Le nuove responsabilità dei tecnici nel Decreto salva casa #finsubitoagevolazioni

Tecnici e progettisti sono chiamati a stimare il valore dell’immobile, attestare la datazione, dichiarare il rispetto delle norme sismiche

Il “decreto salva casa” rappresenta una nuova opportunità per i tecnici e i professionisti dell’edilizia.

Si stima che oltre la metà degli immobili italiani potrebbe beneficiare delle nuove possibilità di sanatoria delle piccole difformità, con effetti immediati sull’incremento della domanda di incarichi e servizi professionali. Allo stesso tempo, ai tecnici saranno richiesti nuovi adempimenti e nuove responsabilità.

Ecco nel dettaglio le disposizioni del decreto che chiamano direttamente in causa i tecnici, rendendoli attori di intermediazione e consulenza indispensabili nel rapporto tra cittadini-proprietari di immobili e pubblica amministrazione.

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CNI: nel Salva casa responsabilità eccessive in capo ai professionisti

In un comunicato congiunto del 16 luglio 2024 il Consiglio Nazionale Architetti PPC, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri e il Consiglio nazionale dei Geometri e GL chiedono la modifica dell’emendamento approvato in Commissione Ambiente della Camera sulla proceduta di regolarizzazione delle varianti in corso d’opera del titolo rilasciato prima di gennaio 1977.

All’articolo 1 è stato inserito il nuovo art. 34-ter prevede il tecnico incaricato sopperisca con propria dichiarazione all’acclarata impossibilità documentaria degli interventi; si ritiene trattarsi di un affidamento improprio ai Professionisti tecnici considerato che la materia dei diritti giuridici esula in parte dalle competenze professionali.

Secondo i professionisti, la dichiarazione dell’epoca dell’intervento, in assenza documentazione certa, non può che rimanere in capo alla proprietà o al responsabile dello stesso, poiché il solo a potere disporre di elementi conoscitivi.

Inoltre gli Ordini chiedono al Legislatore che, in sede di approvazione parlamentare:

• quanto previsto dal comma 2 Art. 1-bis: “Gli interventi realizzati o assentiti fino alla data di entrata in vigore della presente disposizione in deroga al requisito non preceduti dall’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata di cui all’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e all’articolo 8 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, ad eccezione di quelli per i quali sia stata disposta la demolizione o riduzione in pristino con provvedimento definitivo, sono considerati conformi alla disciplina urbanistica, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 3, nei casi di:
  • edificazione di nuovi immobili su singoli lotti ricadenti in ambiti edificati e urbanizzati;
  • sostituzione di edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata;
  • interventi su edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata che determinino la creazione di altezze e volumi eccedenti i limiti massimi previsti dall’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ferma restando l’osservanza della normativa tecnica delle costruzioni.”

  sia da intendere come un’autentica interpretazione tra i dispositivi delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici vigenti e le normative nazionali al fine di rimuovere l’incertezza e le potenziali contraddizioni tra Norme di diverso rango. Uno Stato di Diritto garantisce che ogni Norma di legge, se vigente, è utilizzabile pertanto i Professionisti tecnici, operano nel rispetto delle Normative vigenti e dei Titoli abilitativi ottenuti. Tenuto conto dell’interpretazione presente nel comma 2 “sono considerati conformi alla disciplina urbanistica” si chiede altresì l’eliminazione del riferimento temporale presente nel medesimo comma “assentiti fino alla data di entrata in vigore della presente
  disposizione”;

• in considerazione della previsione contenuta nel comma 2 quanto previsto dal comma 1 dell’Art. 1-bis, affinché non generi ulteriore indeterminatezza, sia stralciato.

Datazione degli interventi e degli immobili

L’aspetto più delicato che riguarda i tecnici è quello relativo alla datazione degli interventi e degli immobili.

Le nuove norme sulla “doppia conformità” semplificata (conformità alle norme edilizie del tempo di realizzazione più conformità alle sole norme urbanistiche del tempo di presentazione della domanda di sanatoria) rendono fondamentale l’attestazione dell’epoca di realizzazione dell’intervento per capire quali regole tecniche e di progettazione applicare.

Il provvedimento stabilisce che la datazione è provata “attraverso informazioni catastali, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o qualsiasi altro atto, pubblico o privato, oltre che dai titoli edilizi”.

Qualora questa documentazione non fosse disponibile, spetterà al tecnico incaricato di attestare “la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità”. In caso di dichiarazione falsa o mendace, “si applicano le sanzioni penali”.

Tolleranze costruttive e attestazione antisismica

In caso di immobili in zone a rischio sismico medio alto nei quali siano presenti elementi considerati legittimi in base alle nuove regole sulle tolleranze (sia costruttive che esecutive), un tecnico dovrà attestare che questi interventi rispettino le prescrizioni del Testo unico edilizia in materia di progettazione antisismica. L’attestazione dovrà essere trasmessa allo sportello unico edilizia, per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale.

Si stabilisce infine che le nuove regole sulle tolleranze non possono “comportare limitazione dei diritti dei terzi. A tal fine il tecnico abilitato dovrà verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi, ed indicare le attività necessarie per eliminare tali limitazioni nonché presentare i relativi titoli edilizi, ove necessari”.