Il decreto salva-casa. In arrivo le nuove regole per sanare i piccoli abusi #finsubitoagevolazioni

Firenze, 3 giugno 2024 – E’ entrato in vigore il 30 maggio, data della sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, il decreto salva-casa, che introduce importanti novità nel settore edilizio. Non si tratta di un condono per abusi edilizi, ma mira a regolarizzare le irregolarità meno gravi. Secondo il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, l’obiettivo è “liberare” gli appartamenti bloccati da normative rigide, che ne impediscono ad esempio la vendita o l’accesso a mutui e sovvenzioni. Il decreto permette di sanare situazioni come modifiche a finestre, balconi, porte, verande, pareti e, in alcuni casi, intere stanze.

“E’ però ancora presto entrare nei dettagli – spiega Stefano Calamai, geometra del collegio dei geometri di Firenze – perché dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, Camera e Senato avranno i consueti 60 giorni per la conversione in legge. Poi molto dipenderà da come le singole regioni recepiranno il decreto. Le regole potrebbero diventare più stringenti”. L’esperto conferma però che non sarà un “bomba libera tutti”. “Nei casi di abusi edilizi più gravi, infatti – sottolinea – resta per esempio la doppia conformità, ovvero la conformità alle normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione e sia al momento della presentazione dell’istanza”. La regolarizzazione delle difformità è comunque onerosa: si paga una sanzione pari al doppio dell’aumento di valore commerciale dell’immobile dovuto alle opere realizzate. La sanzione va da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 30.984 euro.

Maglie più larghe, invece – e nessun onere da pagare -, per i limiti di tolleranza costruttiva (fino ad oggi considerato del 2%). Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 questi saranno legati alla superficie utile dell’unità immobiliare. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro non costituirà violazione edilizia se contenuto: entro i limiti del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati, del 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq, del 4% delle misure tra i 100 e i 300 mq e del 5% delle misure inferiori ai 100 mq.”Questo significa che, ad esempio, se l’altezza interna prevista di una stanza per civile abitazione è di 2,70 metri – fa presente Calamai – non sarà considerata una violazione se l’altezza effettiva è ridotta fino al 5%, cioè 2,57 metri”.

Rientrano ancora nelle tolleranze esecutive il minor dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere, gli errori materiali di rappresentazione progettuale.

Il soppalco

Il caso del soppalco. Se è usato come studio o camera da letto va considerato il regolamento edilizio in vigore all’epoca della realizzazione. Se le norme di allora sono state rispettate, è possibile mettersi in regola. Se è usato come deposito, già prima era possibile sanarlo con la Scia.

Gli introiti

Come saranno utilizzati gli introiti delle sanzioni per la sanatoria? Un terzo sarà utilizzato dai Comuni per demolizione di opere abusive, realizzazione di interventi di rigenerazione urbana, recupero di immobili e spazi urbani dismessi, iniziative sociali o recupero ambientale.

Le verande chiuse

Può essere sanata la chiusura delle verande? Sì, ma solo se la realizzazione risulta compatibile con le regole urbanistiche del Comune. Tra le tolleranze esecutive rientrano, tra le altre, anche le porte interne collocate in una posizione diversa rispetto a quanto dichiarato.