AMP-Case, fare affari col mattone: ecco dove comprare a Roma e Milano #finsubito

Forse il rialzo dei tassi di interesse, e quindi del costo dei mutui, prima o poi metterà uno stop agli aumenti. Per il momento però i prezzi delle case continuano a salire, specie nelle grandi città, Milano in primis. Del resto rispetto ad altre capitali internazionali finora sono saliti di pochissimo, e in più proprio l’inflazione spinge comunque i prezzi, di tutti i beni di consumo e quindi anche degli immobili. Le variazioni non sono state ovviamente le stesse ovunque, sia in termini di città che di singole zone e vie, così come diversa era pure la base di partenza. E questo indipendentemente dalla qualità dell’abitazione (vecchia, nuova, ristrutturata o no).

I luoghi più cari e quelli ad alta potenzialità

Quali sono allora oggi i luoghi più cari? E soprattutto, quali hanno maggiori potenzialità? La risposta a sorpresa include zone centrali e paludate, ma soprattutto periferie e aree finora di poca soddisfazione. Il motore dei rialzi in genere comunque è sempre lo stesso: nuove infrastrutture o grandi riqualificazioni che di fatto cambiano le connotazioni di un’area. Nel caso dei quartieri di maggior pregio invece la molla è la ricerca di investimento sicuro, cioè meno soggetti ai rischi dell’economia. Partendo da Milano, che in generale si è rivalutata un po’ tutta e più delle altre città, «in ottima posizione per interessanti apprezzamenti è l’asse Forlanini, viale Argonne, corso Plebisciti e Indipendenza fino a piazza Tricolore, e tutte le vie intorno, di fatto quelle vicine alla linea della Linea 4 della metropolitana aperta da pochi mesi», spiega Emanuele Barbera, presidente di Sarpi Immobiliare. «Il rialzo è maggiore quanto più ci si avvicina al centro, anche perché diminuisce l’offerta, con quotazioni che possono anche superare gli 8mila euro al metro quadro». Rivalutazioni ancora più marcate (a doppia cifra) per i piccoli appartamenti, perfetti anche per la locazione, specie a breve termine su Airbnb, grazie proprio alla vicinanza alla metro, che incide per un buon 20% sui prezzi al metro quadro, così come sui canoni di locazione.

Gli altri quartieri su cui puntare 

Grandi potenzialità ulteriori per Nolo, nel senso che si è già molto apprezzata, senza tuttavia esaurire i margini di crescita. «In questo caso è la rigenerazione dell’intero quartiere che ha spinto i prezzi», continua Barbera, «una riqualificazione che ha attirato società di servizi, giovani, bar e ristoranti, tutti elementi che hanno segnato la trasformazione dalla vecchia Precotto alla nuova Nolo». Discorso analogo nella parte a Sud Est della città per le vie intorno al Corvetto e vicino a via Ripamonti (via Ortles, traverse di corso Lodi) che beneficiano del forte apprezzamento di Porta Romana.A Roma invece, grandi potenzialità per Trastevere, «che, pur essendo in centro, non presenta ancora i prezzi delle zone top come Parioli e Balduina, e attira i giovani grazie alla movida», prosegue Barbera. «Per le stesse ragioni si presta per gli affitti brevi. Un’altra zona interessante, anche se fuori città, è l’Infernetto, vicino a Ostia. I vantaggi? Vicinanza alla città, ma anche al mare, e a prezzi molto interessanti». Occasioni interessanti anche a Napoli, specie nel centro storico, di recente entrato nel mirino degli investitori: anche in questo caso chi compra pensa soprattutto all’affitto che, grazie alla forza del turismo, offre buoni ritorni. «Bene anche le zone Chiaia e Mergellina, teatro della movida, e che quindi attirano i giovani».

A Milano i prezzi più alti

Ma quali sono invece le zone e città oggi più care? Il portale Immobiliare.it ha preso in esame le dodici principali città italiane e stilato la classifica dei dieci quartieri dove è più costoso acquistare casa, escludendo tuttavia gli edifici extra lusso, quei pezzi unici che di solito fanno storia a sé. Milano, e in seconda battuta Roma, dominano la top ten dei quartieri con il prezzo al metro quadro più elevato. In particolare, il capoluogo lombardo occupa tutte le prime quattro posizioni: al primo posto infatti troviamo il centro, che comprende le ricercatissime zone Duomo, Brera, Castello, via Manzoni e il Quadrilatero della Moda, dove per comprare casa è necessario mettere a budget oltre 9.000 euro al metro quadro (9.366 euro/mq la media). A seguire, con 8.500 euro/mq di media, la zona di Garibaldi e Moscova, storico centro della movida milanese; in terza posizione il perimetro compreso tra Arco della Pace e Pagano dove servono poco meno di 8.000 euro al metro quadro (7.903 euro/mq). «Milanese anche il quartiere appena fuori dal podio, ovvero quello di Palestro, e Crocetta, tra le zone di più alto profilo della città, dove la richiesta sfiora i 7.800 euro/mq», prosegue l’analisi di Immobiliare.it.Al quinto posto, e primo della Capitale, il centro storico di Roma (anche in questo caso escludendo i palazzi extra lusso che hanno quotazioni fuori scala): per vivere a pochi passi da monumenti come il Colosseo e la Fontana di Trevi servono di media 7.300 euro al metro quadro. Ottavo posto la zona dell’Aventino, che ospita le celebri Terme di Caracalla. Qui la richiesta è di 6.600 euro al metro quadro. Completano la top-10 altri due quartieri milanesi, entrambi sopra i 6.000 euro al metro quadro: la zona Solari, Washington (6.300 euro/mq) e Porta Romana (6.200 euro/mq).

Le altre città

E le altre città? Tutte fuori dalla top 15. «La differenza più apprezzabile tra Milano e le altre grandi città che rientrano nella top 25», spiega Carlo Giordano, nel board di Immobiliare.it: «è che il capoluogo lombardo è riuscito nell’intento di creare una realtà multicentrica, dove ogni quartiere, fortemente caratterizzato, presenta un tessuto urbano vivace e ricco di servizi, collegato in maniera efficiente con le restanti zone della città. In questo modo la crescita della metropoli si riflette nella parallela crescita di ciascun quartiere, muovendosi come un organismo compatto e coeso». In realtà anche Roma presenta una realtà multicentrica, anche a causa di un territorio molto più esteso. In questa fase tuttavia sconta la minore dinamicità sul fronte economico, anche se oggi, con i prezzi milanesi al top, molti operatori stimano che possa presentare maggiori opportunità di apprezzamento.Quanto al resto dei maggiori capoluoghi tricolore, per trovare il primo bisogna scendere fino alla quindicesima posizione della classifica di Immobiliare.it: si tratta del quartiere di San Marco, Rialto a Venezia. Per acquistare una casa vicino al celebre ponte bisogna spendere oltre 5.550 euro/mq. In diciottesima posizione si colloca invece il quartiere Michelangelo, Porta Romana, a Sud di Firenze, con 5.100 euro/mq. Ventesimo il quartiere di Dorso Duro, Accademia, nuovamente nella Perla della laguna, il cui costo delle case si assesta poco al di sotto dei 5.000 euro al metro quadro. Primo tra le città del Sud Italia lo splendido quartiere di Posillipo, Marechiaro, ovviamente a Napoli, in ventiduesima posizione. Per vivere affacciati sul Golfo di Napoli servono più di 4.800 euro al metro quadro di media.Ma attenzione, le zone oggi in media più care spesso non sono quelle che si sono apprezzate di più nell’ultimo periodo né tantomeno quelle con maggiori potenzialità. Non a caso a Milano la zona Garibaldi, Moscova, Porta Nuova è salita molto di più (+8,6%) del centro storico (+5,1%). Idem per il centro di Firenze salito del 3,7% battendo la più cara zona d’Oltrarno (+1,9%). (riproduzione riservata)

Orario di pubblicazione: 04/03/2023 00:13
Ultimo aggiornamento: 04/03/2023 09:42