“A Milano poco spazio e prezzi alti” — idealista/news #finsubito

Quando si è sul mercato immobiliare milanese da quarant’anni, come Gruppocasa, si può dire di conoscere la storia del capoluogo lombardo come le proprie tasche, con tutti i pregi e le criticità del caso. Dato il business variegato del Gruppo, l’Ad Edoardo Baronchelli ne ha infatti viste molte, e, intervistato da idealista/news, le indica ai nostri lettori. Primo problema tra tutti, strettamente legato all’emergenza abitativa, è la mancanza di spazio nella città di Milano. La quale affronta anche problematiche legate alle nuove costruzioni, agli affitti e ai mutui.

Il business di Gruppocasa

Il business di Gruppocasa è incentrato sull’intermediazione immobiliare. “Io sono partito 45 anni fa, come geometra”, – racconta l’Ad Baronchelli, “ai tempi in cui il geometra seguiva tutto ciò che riguardava un immobile, dal progetto alla vendita passando per la burocrazia”. Gruppocasa si può quindi a ragione definire una realtà presente sul territorio da tempo sufficiente per aver visto i principali cambiamenti immobiliari di Milano dagli anni ‘80 ad oggi. Gruppocasa ha ad oggi sei uffici in Milano città e nel Nord Ovest con servizi che vanno dall’agenzia immobiliare alla gestione di affitti (in convenzione con l’Unione Piccoli Proprietari) alle aste.

A Milano poco spazio e prezzi alti

Ma quali sono le principali criticità della città di Milano? Secondo il fondatore di Gruppocasa Milano dovrebbe fare quel balzo che già fece nell’800 inglobando i paesi limitrofi come Baggio, Affori, Niguarda, Crescenzago.  

“Il problema è che Milano dovrebbe allargarsi”, risponde Baronchelli. “La città metropolitana è solo una brutta copia della provincia. Invece bisognerebbe allargare il territorio urbano per trovare lo spazio sufficiente a costruire,

riqualificando le periferie e rendendole semicentro in senso residenziale. La richiesta abitativa infatti è molto alta, ma gli spazi scarseggiano; in questo modo le case a disposizione non fanno fronte alla domanda, il poco che si trova fissa lo standard di prezzo, e in questo modo i prezzi salgono vertiginosamente. Oggi tra nuovo e usato il prezzo medio è altissimo, sui 5500 euro al metro quadro”.

In dieci anni, valuta Baronchelli, in alcuni casi abbiamo visto i prezzi raddoppiare, il che allontana le persone dalla possibilità di comprare casa. Ciò ha provocato un 10 per cento in meno di vendite, il che è un problema per tutta l’economia. “A tutto questo aggiungiamo che i mutui sono aumentati e che le banche hanno ristretto i criteri di erogazione, e non più perché le richieste dei clienti fossero eccessive (come nel caso di mutui al 100 per cento o di scarse garanzie), ma anche in caso le richieste vengano da persone con lavori e stipendi stabili, perché in pochi mesi, anche in questi casi, la rata rischia di diventare insostenibile perché gli stipendi sono rimasti fermi. Certo c’è la possibilità di passare da una banca all’altra, ma anche all’interno della stessa banca dovrebbe essere possibile rinegoziare più facilmente il mutuo, aumentando il periodo di ammortamento e abbassando la rata per renderla più sostenibile”.

Nuove costruzioni a Milano, quale futuro?

Un’altra criticità è legata al fatto, secondo Baronchelli, che i cantieri delle nuove costruzioni – oltre ad avere poco spazio a disposizione – sono estremamente lenti. “ Per costruire il nuovo l’iter è difficile e lungo, – spiega l’Ad di Gruppocasa, – tra permessi di costruire, di bonificare, l’installazione degli impianti gas, luce e fognatura che sono in capo a società diverse che una dopo l’altra si succedono sul terreno rompendolo, installando e poi richiudendo, allungando moltissimo i tempi per la costruzione vera e propria. Con il covid poi la situazione è peggiorata: il costo delle materie prime è aumentato, con appalti a prezzi sproporzionati, e quindi le imprese sono ferme. Molte hanno preferito investire nel superbonus 110, lasciando indietro il nuovo. Anche i tempi di costruzione sono un problema, visto che si continua a preferire le costruzioni in cemento armato quando si potrebbero scegliere modalità più veloci, come le costruzioni in ferro e legno, che comportano anche meno costi”.

Affitti a Milano, le criticità

Lato affitti, a Milano le criticità sono ormai ben note: dai canoni alle stelle alle scarse garanzie per i proprietari.

“Gli inquilini inizialmente riescono a pagare i canoni, ma poi intervengono circostanze esterne come perdita del lavoro, separazioni, ed ecco che non pagano più”,

afferma Baronchelli. “I tempi per lo sfratto sono molto lunghi e di conseguenza la proprietà perde annualità di affitto. D’altro canto anche gli inquilini sono in difficoltà: per poter affrontare un affitto occorre avere un lavoro molto ben retribuito, o si rischia di lavorare solo per pagare l’affitto senza che resti nulla per vivere. Tanto è vero che, quando avevamo i mutui con i tassi a zero, molti preferivano acquistare perché la rata del mutuo era più conveniente del canone di affitto”.

L’altro problema delle case in affitto è quello delle spese che erodono la rendita da affitto per i proprietari: manutenzione, Imu e altre imposte, solo in parte mitigate dalla cedolare secca. “In ogni caso i proprietari preferiscono tenere l’appartamento in affitto, poiché costituisce sempre un capitale affidabile”, è il parere di Baronchelli.

Aste immobiliari, attenzione ai prezzi di aggiudicazione

Da ultimo, Gruppocasa si occupa anche di aste. Ma anche in questo caso ci sono aspetti da porre sotto attenzione. “Gruppocasa offre assistenza a chi vuole acquistare una casa in asta, ed è necessario perché i clienti capiscano realmente il valore di ciò che vanno ad acquistare”, spiega Baronchelli. “Le perizie dei tribunali infatti fotografano prezzi molto contenuti, invogliando le persone a partecipare all’asta immobiliare. Tuttavia poi si innesca la spirale dei rilanci ad oltranza, e

molti clienti finiscono per comprare a prezzi esagerati qualcosa che vale molto meno.

Noi cerchiamo invece di fornire la corretta informazione circa il reale valore di mercato di un immobile, per far capire al cliente se valga o meno la pena di partecipare, rilanciare o lasciar perdere”.