Guida al Decreto Salva casa ufficiale. Dalle sanatorie agevolate all’edilizia libera fino a cambio destinazione uso #finsubitoagevolazioni

Il Decreto Salva Casa rappresenta una svolta importante per il settore edilizio in Italia. Approvato dal Senato in ultima battuta e pubblicato in Gazzetta Ufficiale, introduce norme significative volte a semplificare e regolarizzare le lievi difformità edilizie, ma non solo, anzi. Con il Decreto Legge n. 69/2024, il governo mira a fornire soluzioni pratiche per mettere in regola numerose irregolarità costruttive, favorendo così una maggiore trasparenza e una spinta alla rigenerazione urbana. Questo provvedimento, fortemente sostenuto da Matteo Salvini, rappresenta una risposta concreta alle esigenze di cittadini e professionisti del settore.

Il testo finale, presente, in Gazzetta Ufficiale, contiene sia le norme del decreto legge previste dal Governo Meloni, sia  le misure aggiuntive o modificate dagli emendamenti inseriti nel percorso Parlamentare.

Cos’è il decreto salva casa? Definizione e ambito di applicazione

Il Decreto Salva Casa è un intervento normativo del governo italiano che mira a semplificare e regolarizzare le piccole difformità edilizie, che, fino a oggi, hanno impedito ai proprietari immobiliari di sfruttare pienamente il loro patrimonio edilizio.

Una delle principali innovazioni del decreto è il superamento della doppia conformità, che permetterà di sanare le opere realizzate in parziale difformità mediante il solo rispetto della normativa vigente al momento della domanda, senza dover dimostrare il rispetto delle norme del tempo della realizzazione. Inoltre, il decreto introduce delle nuove regole per le tolleranze costruttive, rendendo automatiche le regolarizzazioni per scostamenti minimi entro limiti percentuali specifici.

Il Decreto Salva Casa stabilisce anche modifiche importanti al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01), ampliando l’ambito di applicazione delle sanatorie edilizie a una serie di interventi che finora necessitavano di procedure lunghe e complesse. Queste modifiche includono il cambiamento di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari senza vincolo a opere edilizie accessorie.

L’ambito di applicazione del decreto copre diverse tipologie di abusi edilizi. Sono comprese le difformità formali, come pezzature non conformi alla documentazione originaria, e le cosiddette tolleranze esecutive, ovvero gli scostamenti minimi che si verificano frequentemente nei cantieri edili. Questa regolamentazione permette maggiore flessibilità e semplificazione nelle pratiche edilizie, riducendo il carico burocratico sia per i cittadini che per le amministrazioni comunali.

Inoltre, il decreto introduce la possibilità di richiedere permessi di costruire in sanatoria o presentare la SCIA in sanatoria con tempi e costi definiti. Il silenzio-assenso diventa una prassi regolamentare per le richieste di sanatoria, incentivando un processo più rapido di regolarizzazione. Infine, per i cambi di destinazione d’uso, il decreto semplifica l’iter burocratico permettendo modifiche senza opere accessorie e facilitando ulteriormente la conformità delle unità immobiliari alla normativa vigente.

Decreto salva casa: sanatoria permanente o condono edilizio?

Il Decreto Salva Casa ha sollevato un acceso dibattito tra chi lo considera una sanatoria permanente e chi lo definisce un vero e proprio condono edilizio. La differenza tra i due termini è sostanziale: mentre la sanatoria è un processo continuativo che permette la regolarizzazione degli abusi edilizi attraverso il pagamento di una sanzione proporzionata all’irregolarità, il condono è un provvedimento temporaneo che chiude definitivamente un certo numero di irregolarità entro una data prestabilita.

Secondo i promotori del decreto, questo intervento legislativo mira principalmente a risolvere le minori difformità edilizie e le irregolarità formali che impediscono la compravendita e la ristrutturazione degli immobili. Le nuove norme consentono di sanare questi “piccoli abusi” senza affrontare le complicate e spesso lunghe procedure burocratiche del passato. Tuttavia, l’opposizione e alcuni esperti del settore interpretano queste misure come un vero e proprio condono edilizio, permettendo anche a irregolarità più gravi di essere sanate, il che rappresenterebbe un incentivo all’illecito. In effetti, eliminare il principio della doppia conformità per molte difformità edilizie apre la strada a un ampio spettro di sanatorie, che potrebbero essere considerate eccessivamente permissive.

La questione del condono è particolarmente controversa quando si tratta di opere abusive realizzate in aree con vincoli paesaggistici o di sicurezza, come quelle sismiche. Il decreto consente infatti la sanatoria di queste irregolarità purché l’intervento sia conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda. Ciò ha suscitato critiche da chi vede in queste misure la legalizzazione di abusi ben più gravi e la minaccia alla sicurezza e alla qualità edilizia.

Tuttavia, va sottolineato che il decreto stabilisce delle tolleranze costruttive specifiche e prevede il pagamento di sanzioni per chi intende regolarizzare la propria posizione. L’applicazione del silenzio-assenso per le richieste di sanatoria è un ulteriore segnale di come il governo intenda rendere più agibili e meno onerosi i percorsi di regolarizzazione edilizia.

La storia legislativa del decreto salva casa

Il Decreto Salva Casa ha seguito un percorso legislativo articolato. Proposto dal ministro per le Infrastrutture Matteo Salvini, è stato approvato in via definitiva dal Senato con 106 voti favorevoli e 68 contrari. La Camera dei Deputati aveva già dato il suo via libera, nonostante l’accanita opposizione incontrata. La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale sancisce l’entrata in vigore delle misure, portando modifiche significative al Testo Unico dell’Edilizia e introducendo nuove norme per la regolarizzazione edilizia.

L’iter di approvazione: dall’idea alla legge

Il Decreto Salva Casa nasce da un’idea promossa dal ministro per le Infrastrutture Matteo Salvini. L’iter di approvazione del decreto è stato complesso e segnato da fasi cruciali di discussione e revisione. Dopo essere stato presentato in Consiglio dei Ministri, il decreto ha iniziato il suo percorso formale, approdando prima alla Camera dei Deputati e poi al Senato.

Il testo originario del decreto ha subito numerose modifiche durante le fasi di dibattimento parlamentare. Alla Camera, la discussione in Commissione è stata particolarmente accesa, con numerosi emendamenti presentati sia dalla maggioranza sia dall’opposizione. Nonostante le critiche e i tentativi di bloccare l’iter del decreto, il testo ha potuto contare sull’appoggio determinante della coalizione di governo, che ha sostenuto la necessità di semplificare le procedure edilizie e risolvere le problematiche legate alle piccole difformità edificatorie.

Una volta superata la fase di discussione alla Camera, il decreto è stato approvato in una prima lettura non senza difficoltà, con l’opposizione che ha continuato a denunciare i rischi di un presunto condono edilizio mascherato. Il passaggio successivo è stato il Senato, dove il testo è stato esaminato in Commissione Ambiente e Lavori Pubblici. Anche qui, la discussione è stata animata e caratterizzata da una forte polarizzazione delle posizioni.

Il voto finale al Senato ha visto l’approvazione del decreto con una maggioranza significativa, ma non priva di tensioni. Con 106 voti favorevoli e 68 contrari, il decreto ha ottenuto la fiducia su cui il governo ha investito molto. La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale ha rappresentato l’ultimo passaggio formale, sancendo l’entrata in vigore delle nuove norme e delle modifiche al Testo Unico dell’Edilizia.

Le principali tappe e le date chiave

Il percorso legislativo del Decreto Salva Casa è stato segnato da diverse tappe e date chiave. Ecco un riepilogo essenziale dei momenti più significativi:

• 24 maggio 2024: Il Consiglio dei Ministri n.82/2024 approva il testo del decreto, introducendo le misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.
• 29 maggio 2024: Il decreto viene pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 124, entrando formalmente in vigore il giorno successivo.
• 30 maggio 2024: Inizio ufficiale della validità delle norme contenute nel decreto.
• Giugno 2024: Iniziano i lavori in Commissione alla Camera dei Deputati. Numerosi emendamenti e discussioni accompagnano questa fase, con un forte dibattito tra maggioranza e opposizione.



• 15 luglio 2024: La Camera dei Deputati approva il testo del decreto in prima lettura. Nonostante le opposizioni critichino aspramente il decreto, la maggioranza riesce a portare avanti la proposta legislativa.
• 20 luglio 2024: Il testo passa al Senato. La Commissione Ambiente e Lavori Pubblici esamina la proposta e presenta ulteriori emendamenti. Le discussioni sono accese, ma grazie al supporto della coalizione governativa, il decreto procede nel suo iter legislativo.
• 28 luglio 2024: Il Senato vota la fiducia sul decreto, approvandolo con 106 voti favorevoli e 68 contrari, sancendo così la sua definitiva approvazione.

Durante queste fasi, il contenuto del decreto è stato affinato e talvolta modificato per rispondere alle critiche e alle osservazioni emerse. In particolare, le modifiche hanno mirato a perfezionare gli aspetti relativi alle tolleranze costruttive, al cambio di destinazione d’uso e alle modalità di sanatoria delle irregolarità edilizie.

La pubblicazione finale in Gazzetta Ufficiale ha rappresentato l’ultimo passo di questo percorso complesso, che ha visto il coinvolgimento di molte parti interessate, dai politici agli esperti del settore edilizio, fino ai cittadini direttamente coinvolti nelle problematiche affrontate dal decreto.

Decreto Salva Casa, quando entra effettivamente in vigore?

Il Decreto Salva Casa entra in vigore il 30 maggio 2024, un giorno dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale numero 124 del 29 maggio 2024. Questa data segna l’inizio dell’applicabilità delle nuove disposizioni legislative contenute nel decreto. Tuttavia, è importante considerare che alcune delle misure previste dal decreto vengono applicate retroattivamente o a partire da precise condizioni temporali.

Ad esempio, una delle disposizioni cruciali riguarda le tolleranze costruttive, che vengono riparametrate in base alla superficie utile delle unità immobiliari. Questa semplificazione normativa si applica agli interventi edilizi realizzati entro il 24 maggio 2024. Pertanto, tutte le modifiche edilizie concluse entro questa data possono beneficiare delle nuove tolleranze senza necessità di ulteriori adeguamenti o autorizzazioni.

Inoltre, il decreto introduce il silenzio-assenso per le richieste di sanatoria degli abusi edilizi. Il termine per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria è fissato in 45 giorni, mentre per la SCIA in sanatoria è di 30 giorni. Se entro questi termini l’amministrazione comunale non provvede a fornire una risposta, la richiesta si intende automaticamente accolta. Questa norma entra in vigore contemporaneamente all’inizio della validità del decreto, semplificando notevolmente i procedimenti amministrativi fin da subito.

Un altro aspetto importante riguarda le sanatorie edilizie per le piccole difformità. A partire dal 30 maggio 2024, i proprietari di immobili possono presentare le richieste di sanatoria seguendo le nuove indicazioni procedurali e pagando le sanzioni stabilite dal decreto. Questo vale sia per le difformità formali interne agli edifici sia per le irregolarità minori che non incidono sulla struttura complessiva degli immobili.

Infine, le nuove regole per il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari iniziano a produrre effetti dal momento dell’entrata in vigore del decreto.

Gli obiettivi del decreto

Il Decreto Salva Casa si pone diversi obiettivi che possiamo riassumere nei seguenti:

• semplificazione delle procedure edilizie: riducendo la complessità burocratica e accelerando i tempi di risposta per le sanatorie e i permessi edilizi, il decreto punta a rendere più agevole la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie. Questa semplificazione è particolarmente importante per i privati cittadini che, spesso, si trovano a dover navigare attraverso un labirinto di norme e regolamenti;
• rafforzamento della sicurezza degli edifici attraverso la regolarizzazione delle difformità edilizie, il decreto incoraggia la conformità degli edifici agli standard di sicurezza attuali. Questo non solo garantisce una maggiore protezione per gli occupanti degli edifici, ma facilita anche la compravendita e la ristrutturazione degli immobili, che potrebbero altrimenti essere ostacolate da irregolarità non sanate;
• promuovere la rigenerazione urbana: facilitando i cambi di destinazione d’uso e consentendo la sanatoria di molte irregolarità, si offre un’opportunità per trasformare edifici non conformi o sottoutilizzati in risorse immobiliari preziose. Questo può avere un effetto positivo sia dal punto di vista economico che sociale, migliorando la qualità urbana complessiva; 
• ridurre il numero di abusi edilizi presenti nel territorio. Questo processo non solo riduce il carico di lavoro delle amministrazioni comunali ma migliora anche la trasparenza e la fiducia nel sistema edilizio e normativo.
• garantire equità e accessibilità, perchè le nuove norme e le relative sanzioni sono calibrate in modo da non gravare eccessivamente sui cittadini, incentivando al contempo la regolarizzazione delle piccole difformità. Questo rende il processo di sanatoria non solo più semplice, ma anche economicamente accessibile per la maggior parte dei proprietari immobiliari.

Impatti sulla sanatoria edilizia 2024 e semplificazioni procedurali

Il Decreto Salva Casa introduce importanti impatti sulla sanatoria edilizia 2024 e semplificazioni procedurali che mirano a rendere più facile e veloce la regolarizzazione delle difformità edilizie. Uno degli impatti più rilevanti riguarda l’abolizione della doppia conformità, che consente di sanare le opere non a norma senza dover rispettare le regolamentazioni del tempo della realizzazione dell’intervento. Questo rappresenta una semplificazione significativa rispetto al passato.

Le nuove normative prevedono, inoltre, tempi più rapidi per l’ottenimento dei permessi in sanatoria. Ad esempio, il responsabile dell’ufficio comunale deve esprimersi entro 45 giorni per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ed entro 30 giorni per le SCIA in sanatoria. Se l’amministrazione non rispetta questi termini, subentra il meccanismo del silenzio-assenso, che rende automatica l’autorizzazione alla sanatoria trascorsi i giorni stabiliti senza risposta. Questo rappresenta una grande novità che riduce notevolmente i tempi di attesa per i proprietari degli immobili.

Il decreto introduce anche nuove tolleranze costruttive, che consentono di regolarizzare automaticamente scostamenti minimi rispetto ai piani autorizzati. Le tolleranze sono parametrate in modo proporzionale alla superficie utile degli edifici: minore è la superficie, maggiore è la tolleranza consentita. Questa misura riduce l’onere burocratico e finanziario per la regolarizzazione delle piccole difformità.

Un’altra semplificazione procedurale riguarda i cambi di destinazione d’uso. Grazie al decreto, questi possono essere effettuati senza necessità di opere accessorie, semplificando ulteriormente il processo di regolarizzazione. Le modifiche possono essere registrate attraverso la presentazione di una SCIA, rendendo il tutto più rapido e meno costoso.

Infine, il decreto mira a facilitare la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile, permettendo di considerare valide diverse documentazioni parziali e successivi interventi edili. Questo permette ai proprietari di ottenere la regolarizzazione degli immobili in modo più agevole e di rendere conformi alle nuove normative i documenti necessari alla gestione degli immobili.

Modifiche al Testo Unico dell’Edilizia

Il Decreto Salva Casa apporta significative modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01), mirate a semplificare e rendere più flessibili le norme edilizie in Italia. Uno dei cambiamenti principali riguarda le tolleranze costruttive, che sono state riparametrate per consentire maggiori scostamenti nelle misure relative ad altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, proporzionalmente alla superficie utile delle unità immobiliari. Questa modifica aiuta a regolarizzare automaticamente piccole difformità, riducendo la necessità di complesse procedure di sanatoria.

Un’ulteriore modifica riguarda il superamento della doppia conformità, per cui non è più necessario che un intervento edilizio rispetti sia le norme in vigore al momento della realizzazione sia quelle al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Questa semplificazione consente di sanare molte più difformità rispetto al passato, rendendo il processo più accessibile ai proprietari degli immobili.

Il decreto introduce anche nuove regole per il cambio di destinazione d’uso degli immobili. Prima, tali cambiamenti richiedevano spesso opere accessorie e permessi complessi. Con le nuove norme, è possibile effettuare cambi di destinazione d’uso senza necessitare di ulteriori opere, semplicemente presentando una SCIA. Questa misura mira a facilitare la trasformazione degli spazi immobiliari per adattarsi meglio alle esigenze economiche e sociali attuali.

Tali modifiche al Testo Unico dell’Edilizia rappresentano un passo significativo verso una maggiore flessibilità e semplificazione delle norme edilizie in Italia, rispondendo alle esigenze di cittadini, professionisti del settore e amministrazioni locali.

Tabella completa delle modifiche apportate dal Decreto Salva-Casa al Testo Unico dellâ€ââ€Â¢Edilizia

Le modifiche apportate dal Decreto Salva Casa al Testo Unico dell’Edilizia rappresentano un’importante evoluzione normativa. Le nuove regole mirano a semplificare e rendere più flessibile il quadro legislativo, rispondendo alle esigenze dei cittadini, dei professionisti del settore e delle amministrazioni locali. Con l’introduzione di tolleranze costruttive ampliate, l’eliminazione della doppia conformità e la facilitazione delle procedure per il cambio di destinazione d’uso, il decreto punta a promuovere una maggiore regolarità e sicurezza edilizia, migliorando al contempo l’efficienza e la trasparenza del sistema urbanistico in Italia.

Regolarizzazione delle difformità edilizie

Il Decreto Salva Casa introduce importanti misure per la regolarizzazione delle difformità edilizie, semplificando le procedure e riducendo il carico burocratico per i proprietari di immobili. Uno degli interventi principali riguarda l’abolizione della doppia conformità, per sanare gli interventi edilizi difformi rispetto agli originari permessi, purché conformi alla normativa vigente al momento della domanda di sanatoria.

Le tolleranze costruttive sono state ridefinite, consentendo la regolarizzazione automatica di piccoli scostamenti rispetto ai progetti autorizzati. Questi scostamenti, detti anche tolleranze esecutive, coprono una serie di irregolarità come variazioni minime di altezza, distacchi, cubature e superfici coperte. In particolare, per le unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 metri quadrati, la tolleranza arriva fino al 6%, agevolando significativamente la regolarizzazione di piccoli appartamenti e unità abitative.

Il decreto ha introdotto anche la possibilità di presentare una SCIA in sanatoria per le difformità parziali. Questo strumento rappresenta una semplificazione importante per chi ha realizzato interventi edilizi minori senza i necessari titoli autorizzativi e permette di regolarizzare queste opere attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria, che varia in base all’aumento del valore venale dell’immobile causato dalle opere stesse.

Il decreto disciplina inoltre la regolarizzazione delle difformità formali, come piccoli errori di misurazione o variazioni esecutive inevitabili durante la costruzione. Queste irregolarità non costituiscono più violazioni edilizie se contenute entro i limiti di tolleranza previsti.

Per facilitare ulteriormente la regolarizzazione, il decreto introduce il principio del silenzio-assenso per le richieste di sanatoria. Se l’amministrazione comunale non risponde entro 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria o entro 30 giorni per la SCIA, la richiesta si intende automaticamente approvata. Questo meccanismo riduce i tempi di attesa e offre una maggiore certezza ai proprietari di immobili.

Le nuove normative semplificano anche i cambi di destinazione d’uso, che ora possono essere effettuati senza necessità di opere accessorie. Questo permette di adattare facilmente gli immobili alle nuove esigenze funzionali, rappresentando un’importante flessibilità per i proprietari.

Principali contenuti e misure del decreto

Il Decreto Salva Casa introduce una serie di misure volte a semplificare le procedure edilizie e a regolarizzare le difformità esistenti. Tra i principali contenuti, figurano l’abolizione della doppia conformità, l’ampliamento delle tolleranze costruttive fino al 6% per alcune categorie di immobili e l’introduzione del silenzio-assenso per le richieste di sanatoria. Il decreto facilita anche i cambi di destinazione d’uso senza necessità di opere accessorie, offrendo maggior flessibilità e riducendo i tempi e i costi per i proprietari di immobili.

Cosa sono le piccole difformità edilizie e come si possono sanare in base al Decreto Salva Casa 2024

Le piccole difformità edilizie sono irregolarità minori rispetto ai progetti autorizzati che spesso non compromettono la sicurezza o l’integrità strutturale degli edifici e possono, per esempio, includere scostamenti minimi nelle dimensioni delle stanze, variazioni nella posizione di tramezzi, differenze negli allineamenti delle aperture interne, ovvero porte e finestre, e altre piccole modifiche che si verificano frequentemente durante la realizzazione dei lavori edilizi.

Il Decreto Salva Casa 2024 introduce diverse modalità per sanare queste difformità in modo più agevole e rapido. Una delle principali novità riguarda le tolleranze costruttive, che sono state parametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile dell’unità immobiliare: minore è la superficie, maggiore è la tolleranza consentita, fino a un massimo del 6% per le unità inferiori a 60 metri quadrati.

Un altro aspetto della sanatoria riguarda la possibilità di regolarizzare anche le difformità formali, che includono piccoli errori di misurazione o modifiche esecutive che non costituiscono più violazioni edilizie se contenute entro i limiti di tolleranza previsti. In questi casi, è possibile presentare una dichiarazione da parte di un tecnico abilitato che attesti la conformità delle opere alle norme vigenti al momento della domanda di sanatoria.

Tolleranze costruttive riparametrate, fino al 6%. Le regole

Le tolleranze costruttive rappresentano una delle modifiche più importanti introdotte dal Decreto Salva Casa 2024. Queste tolleranze sono state riparametrate per consentire una maggiore flessibilità nelle irregolarità minime che possono verificarsi durante la fase di costruzione. In particolare, le tolleranze ora sono calcolate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile delle unità immobiliari.

Prima dell’introduzione del decreto, le tolleranze costruttive erano molto limitate, il che rendeva complicata la regolarizzazione di piccoli scostamenti rispetto ai progetti autorizzati. Ora, invece, il decreto permette tolleranze che vanno dal 2% al 6% a seconda della superficie dell’immobile:

• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati.
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati.
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati.
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
• 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Queste nuove percentuali permettono di regolarizzare automaticamente piccoli scostamenti nelle altezze, nei distacchi, nelle cubature e nelle superfici coperte, riducendo la necessità di lunghe e complicate procedure burocratiche per la sanatoria delle lievi difformità.

Oltre alle tolleranze costruttive, il decreto introduce il concetto di tolleranze esecutive. Queste includono tutte quelle irregolarità che possono verificarsi durante l’esecuzione dei lavori e che non incidono in modo significativo sulla conformità complessiva dell’intervento edilizio e interessano le irregolarità geometriche minori, le variazioni nelle finiture, la diversa ubicazione di impianti e le aperture interne, il minore dimensionamento dell’edificio e la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali.

Le tolleranze esecutive sono fondamentali per evitare che piccoli errori o aggiustamenti inevitabili durante la fase di costruzione possano bloccare il processo di regolarizzazione edilizia. Un esempio di tolleranza esecutiva potrebbe essere la leggera differenza nella posizione di una finestra o una variazione di pochi centimetri nell’altezza di una parete interna rispetto al progetto originale. Prima del decreto, tali irregolarità avrebbero potuto richiedere complesse procedure di sanatoria, ma ora possono essere regolate in modo più semplice e immediato.

L’abolizione della doppia conformità, in cosa consiste il superamento di questo criterio

Il Decreto Salva Casa ha modificato il concetto di doppia conformità, semplificando notevolmente il processo di sanatoria edilizia. In precedenza, la doppia conformità richiedeva che qualsiasi intervento edilizio irregolare fosse conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione dell’opera sia alla normativa vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Questa doppia conformità rappresentava un ostacolo significativo per molti proprietari immobiliari, rendendo difficile e spesso impossibile regolarizzare le difformità, soprattutto in caso di normative cambiate nel tempo. L’abolizione di questo criterio introduce un’importante semplificazione: ora è sufficiente che l’intervento edilizio sia conforme solo alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Questa modifica consente di sanare molti abusi edilizi che prima sarebbero rimasti irregolari, agevolando proprietari e professionisti del settore edilizio. Il superamento della doppia conformità ha un impatto diretto anche sulle procedure di regolarizzazione. I proprietari possono ora presentare una SCIA in sanatoria basata unicamente sulla conformità alle norme attuali. 

Nuove regole per attestare lo stato legittimo

Il Decreto Salva Casa introduce importanti novità per attestare lo stato legittimo degli immobili, semplificando le procedure e le documentazioni necessarie. Una delle principali modifiche riguarda la possibilità di dimostrare lo stato legittimo alternativamente attraverso il titolo abilitativo originario o i titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali. Questo significa che non è più obbligatorio ricostruire l’intera catena documentale dall’epoca della costruzione fino ad oggi.

L‘articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia, così come modificato dal decreto, permette di utilizzare dichiarazioni tecniche come prova dello stato legittimo, soprattutto in casi di difficoltà nel reperire la documentazione completa. In pratica, un tecnico abilitato può attestare lo stato legittimo basandosi su documenti disponibili, come fotografie, estratti cartografici, o altre documentazioni probatorie.

Un’altra novità riguarda l’inclusione del pagamento delle sanzioni tra i titoli che possono concorrere alla determinazione dello stato legittimo. Ad esempio, le sanzioni per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o in assenza di SCIA, così come le dichiarazioni relative alle tolleranze esecutive, sono ora considerate valide per attestare la conformità dell’immobile.

I cambi di destinazione d’uso

Il Decreto Salva Casa introduce significative semplificazioni per i cambi di destinazione d’uso degli immobili, rendendo il processo più flessibile e snello e sia all’interno della stessa categoria funzionale che tra differenti categorie funzionali come residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale.

Una delle modifiche principali riguarda la possibilità di effettuare il cambio di destinazione d’uso senza dover eseguire opere edilizie accessorie. Questo significa che, per esempio, è possibile trasformare un negozio in un ufficio o un magazzino in un’abitazione semplicemente presentando una SCIA a condizione che il cambiamento rispetti le normative di settore e sia conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali.

Il decreto specifica, inoltre, che i cambi di destinazione d’uso tra le categorie funzionali sopra menzionate sono sempre ammessi nelle zone urbane classificate come A, B e C secondo il decreto del Ministro dei lavori pubblici del 2 aprile 1968, n. 1444, che amplia notevolmente le possibilità di utilizzo e valorizzazione degli immobili situati in aree urbane, favorendo la rigenerazione e l’ottimizzazione delle risorse edilizie esistenti.

Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra e per i piani seminterrati, il cambio di destinazione d’uso è consentito solo se espressamente previsto dallo strumento urbanistico e dal regolamento edilizio del Comune di riferimento. 

Un altro aspetto innovativo del decreto è l’abolizione dell’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale e del vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi, che rende più semplice e meno costoso il processo di cambio di destinazione d’uso, eliminando vincoli che spesso rappresentavano un ostacolo significativo per i proprietari immobiliari.

I lavori in edilizia libera: la nuova lista

Il Decreto Salva Casa ha ampliato la lista dei lavori in edilizia libera, rendendo più semplice per i proprietari effettuare una serie di interventi senza bisogno di ottenere permessi o autorizzazioni particolari. 

Tra i principali lavori inclusi nella nuova lista dell’edilizia libera troviamo:

• interventi di manutenzione ordinaria che includono piccoli lavori di riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture degli edifici, come la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne, la sostituzione di pavimenti e rivestimenti, e la manutenzione di infissi e serramenti;
• installazione di pompe di calore aria-aria con una potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW. Questo rende più facile e veloce l’adozione di soluzioni energetiche efficienti per il riscaldamento e il rinfrescamento degli ambienti;
• realizzazione di vetrate panoramiche amovibili (VePA) che proteggono dai fattori atmosferici, migliorando le prestazioni acustiche ed energetiche senza alterare la volumetria dell’edificio;
• opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende, tende da sole, tende a pergola con telo retrattile, anche bioclimatiche;
• interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• serre mobili stagionali: senza strutture in muratura, funzionali alle attività agricole;
• aree ludiche senza fini di lucro, come piccoli parchi giochi e aree attrezzate per il tempo libero all’interno di proprietà private, a condizione che rispettino le norme urbanistiche locali.
• pannelli solari e fotovoltaici installati a servizio degli edifici, al di fuori delle zone A (centri storici), per migliorare l’efficienza energetica delle abitazioni.

Le nuove norme per l’abitabilità e agibilità dei locali e le misure fissate (altezze e superfici minime)

Il Decreto Salva Casa introduce nuove norme per determinare l’abitabilità e l’agibilità dei locali, fissando criteri specifici riguardo alle altezze minime e alle superfici minime degli ambienti, per migliorare le condizioni di vivibilità degli immobili favorendo interventi volti alla sistemazione e alla messa a norma degli spazi abitativi.

Per quanto riguarda le altezze minime, il decreto stabilisce che:

• I locali abitabili devono avere un’altezza minima interna di 2,40 metri. Questo valore si applica per gli interventi di recupero o ristrutturazione, rendendo più flessibili le norme precedenti che prevedevano altezze minime superiori.
• Lo stesso limite di 2,40 metri si applica anche ai locali situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero o miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie.

Per quanto riguarda le superfici minime, le nuove norme prevedono che:

• I monolocali destinati a una singola persona devono avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 metri quadrati.
• I monolocali destinati a due persone devono avere una superficie minima di 28 metri quadrati. Anche in questo caso la misura include i servizi.

Queste disposizioni consentono di adeguare gli spazi residenziali a standard che favoriscono una migliore qualità della vita, soprattutto nelle aree urbane dove gli spazi abitativi possono essere più limitati.

Un aspetto innovativo introdotto dal decreto è la possibilità per i progettisti di asseverare la conformità igienico-sanitaria degli ambienti con le nuove norme, anche quando non sia possibile rispettare le altezze o le superfici richieste. In tal caso, è necessario che siano soddisfatti requisiti specifici di adattabilità e idonee condizioni igienico-sanitarie garantite da soluzioni alternative, come una maggiore aerazione naturale o l’impiego di tecnologie di ventilazione ausiliarie.

Sanzioni più leggere, i nuovi costi

Il Decreto Salva Casa introduce sanzioni più leggere rispetto alle precedenti, rendendo il processo di sanatoria edilizia più accessibile e meno oneroso per i cittadini per incentivare la regolarizzazione delle difformità edilizie, facilitando la conformità normativa degli immobili.

Per i permessi di costruire in sanatoria, la sanzione pecuniaria è fissata in misura pari al doppio del contributo di costruzione. Se il contributo di costruzione non è dovuto, la sanzione è determinata in base a quanto previsto dall’articolo 16 del D.P.R. 380/2001, incrementato del 20% se l’intervento è stato realizzato in parziale difformità del permesso di costruire.

Per la SCIA in sanatoria, la sanzione pecuniaria è calcolata in misura pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile causato dall’intervento, con un importo minimo di 1.032 euro e un massimo di 10.328 euro. Nel caso in cui l’intervento risulti conforme alla normativa urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda di sanatoria, la sanzione va da un minimo di 516 euro a un massimo di 5.164 euro.

Se viene accertata la compatibilità paesaggistica di un intervento edilizio realizzato in aree vincolate, si applica una sanzione pecuniaria determinata sulla base di una perizia di stima che valuta il maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.

Il decreto prevede anche sanzioni ridotte nei casi di mancata dichiarazione di tolleranza costruttiva. In questi casi, la sanzione varia in funzione della gravità e dell’entità dello scostamento rispetto al progetto autorizzato, ma in ogni caso mira a rendere la regolarizzazione economicamente sostenibile.

Come cambia l’accertamento di conformità

Il Salva Casa introduce modifiche significative all’accertamento di conformità, semplificando le procedure e rendendo più agevole la regolarizzazione delle difformità edilizie. Una delle novità principali riguarda l’eliminazione della doppia conformità per le opere realizzate in parziale difformità, il che consente di sanare gli interventi conformi alle norme vigenti al momento della domanda di sanatoria, senza dover rispettare anche le normative del tempo della realizzazione.

L’accertamento di conformità ora prevede che il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possa ottenere il permesso di costruire o presentare una SCIA in sanatoria se l’intervento è conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi del momento della realizzazione dell’intervento.

Un’altra novità riguarda la possibilità per i tecnici abilitati di attestare la data di realizzazione degli interventi attraverso dichiarazioni asseverate, specialmente nei casi in cui la documentazione completa non sia disponibile. Questa misura consente di superare le difficoltà legate alla mancanza di documentazione storica, facilitando l’accertamento di conformità degli edifici con difformità formali o minori.

Per quanto riguarda gli interventi in zone sismiche, il tecnico incaricato deve attestare che le opere rispettino le prescrizioni antisismiche vigenti. Questa attestazione è necessaria per garantire che anche le opere eseguite in difformità mantengano gli standard di sicurezza richiesti dalla normativa attuale.

Infine, il decreto prevede la possibilità di regolarizzare le variazioni essenziali, purché eseguite contemporaneamente al titolo abilitativo e rispettando sia la normativa edilizia vigente al momento dell’intervento sia quella urbanistica al momento della sanatoria. Questa modifica amplia ulteriormente le possibilità di regolarizzazione, promuovendo una maggiore conformità normativa degli edifici.

Abusi edilizi prima del 1977: onere della prova e tipo di documentazione

Nel contesto degli abusi edilizi realizzati prima del 1977, il Decreto Salva Casa stabilisce specifiche modalità per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile e il relativo onere della prova. Prima della Legge Ponte del 1977, non era obbligatorio ottenere un permesso di costruire per gli interventi edilizi eseguiti, il che complica l’accertamento della conformità per quei manufatti realizzati in quel periodo.

Per attestare la datazione dei lavori e provare la legittimità di un immobile edificato prima del 1977, si possono utilizzare diversi tipi di documentazione. Le informazioni catastali di primo impianto rappresentano una delle principali fonti di prova. Questi documenti possono fornire dettagli significativi sulla data di costruzione e sulle caratteristiche originarie degli edifici.

Altre prove documentarie accettate includono fotografie datate, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti notarili e altri documenti ufficiali o privati che possano attestare l’epoca di realizzazione dell’immobile e la corrispondenza tra l’immobile attuale e quello rappresentato nelle prove storiche.

In mancanza di documentazione completa, il decreto consente ai tecnici abilitati di rilasciare delle dichiarazioni asseverate, in cui attesta la data di realizzazione delle opere sotto la propria responsabilità, basandosi su elementi probatori disponibili e riconoscibili come attendibili.

Il decreto stabilisce anche che, in caso di contestazione, spetta al proprietario dell’immobile fornire la documentazione necessaria a dimostrare la legittimità delle opere realizzate prima del 1967. Questo onere della prova richiede una raccolta accurata e dettagliata delle evidenze storiche disponibili per evitare problematiche e contenziosi con le autorità competenti.

Silenzio-assenso sulle richieste di sanatoria

Il Decreto Salva Casa introduce il principio del silenzio-assenso per le richieste di sanatoria edilizia, per semplificare le procedure burocratiche e ridurre i tempi di attesa per i proprietari di immobili. Grazie a questa misura, se l’amministrazione comunale non risponde entro termini specifici, la richiesta di sanatoria si intende automaticamente accolta.

Nel dettaglio, i tempi entro cui l’amministrazione deve esprimersi sono stabiliti come segue:

• 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria: Se l’autorità competente non emette alcun provvedimento entro questo periodo, la richiesta si considera automaticamente approvata. Questo facilita la regolarizzazione delle opere edilizie non conformi, riducendo significativamente i tempi di attesa;
• 30 giorni per la SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): Anche in questo caso, se entro il termine stabilito non viene fornita una risposta dall’amministrazione, la procedura di sanatoria è approvata per default.

Questa innovazione rappresenta un passaggio cruciale verso una maggiore efficienza amministrativa. Per gli immobili con vincoli paesaggistici, il decreto prevede che il responsabile dell’ufficio comunale richieda un parere vincolante alla soprintendenza competente entro 180 giorni. Se la soprintendenza non formula il parere entro 90 giorni, l’autorità comunale può decidere autonomamente.

Precisiamo che il silenzio-assenso si applica solo alle richieste di sanatoria che rispettano i requisiti di conformità urbanistica ed edilizia.

Permesso di costruire in sanatoria, SCIA in sanatoria

Il Decreto Salva Casa ha introdotto importanti novità per il permesso di costruire in sanatoria e la SCIA in sanatoria, semplificando le procedure amministrative e riducendo i costi per la regolarizzazione delle difformità edilizie.

Il permesso di costruire in sanatoria viene richiesto per opere realizzate in assenza di permesso o in difformità parziale dal permesso originario. Con il decreto, il rilascio del permesso in sanatoria avviene attraverso una procedura semplificata. Innanzitutto, il richiedente deve dimostrare che l’opera è conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia al momento della realizzazione dell’intervento. La presenza di tali requisiti consente di ottenere il permesso nonostante le difformità.

Per richiedere il permesso in sanatoria, il proprietario dell’immobile è tenuto a pagare una sanzione pecuniaria. Questa è calcolata in misura pari al doppio del contributo di costruzione. Se il contributo di costruzione non è dovuto, la sanzione equivale a una somma fissata dall’articolo 16 del D.P.R. 380/2001, aumentata del 20% per gli interventi realizzati in parziale difformità. La richiesta deve essere accompagnata da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità delle opere alle norme vigenti.

Per quanto riguarda la SCIA in sanatoria, si tratta di un’autocertificazione con la quale il proprietario dichiara la conformità dell’opera realizzata senza i necessari titoli autorizzativi. Anche in questo caso, è necessario il pagamento di una sanzione pecuniaria, determinata in base all’aumento del valore venale dell’immobile causato dalle opere. L’importo va da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 10.328 euro. Per interventi conformi sia al momento della realizzazione che al momento della domanda, la sanzione varia tra 516 e 5.164 euro.

Entrambe le procedure sono semplificate dal principio del silenzio-assenso, per cui se l’amministrazione non risponde entro 45 giorni per il permesso di costruire o 30 giorni per la SCIA, la sanatoria si intende automaticamente approvata. Questo accelera notevolmente il processo di regolarizzazione, riducendo i tempi di attesa.

Queste modifiche portate dal Decreto Salva Casa rendono più agili e accessibili le pratiche di sanatoria edilizia, permettendo ai proprietari di immobili di regolarizzare con maggiore facilità eventuali irregolarità edilizie.

Come fare la sanatoria agevolata degli abusi edilizi con il Decreto Salva Casa

Per usufruire della nuova sanatoria agevolata degli abusi edilizi del Decreto Salva Casa, è necessario seguire alcuni passaggi specifici. Il decreto offre due principali modalità: il permesso di costruire in sanatoria e la SCIA in sanatoria. Entrambe le procedure sono agevolate e caratterizzate da tempistiche ridotte grazie al principio del silenzio-assenso.

1. Verifica della conformità: Inizialmente, è fondamentale verificare che l’intervento irregolare sia conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria e ai requisiti edilizi del momento della realizzazione dell’intervento. Questa verifica è essenziale per stabilire se si può procedere con la sanatoria.

2. Preparazione della documentazione: Raccolta di tutta la documentazione necessaria, compreso il progetto originale e i rilievi attuali. È importante includere dichiarazioni asseverate da parte di un tecnico abilitato che dimostri la conformità dell’intervento edilizio alle norme vigenti. In mancanza di documentazione completa, il tecnico può rilasciare una dichiarazione attestante la data di realizzazione delle opere.

3. Pagamento delle sanzioni: Le sanzioni pecuniarie variano a seconda che si richieda il permesso di costruire in sanatoria o la SCIA in sanatoria. Per il permesso di costruire in sanatoria, la sanzione è pari al doppio del contributo di costruzione, mentre per la SCIA in sanatoria, è calcolata in base all’aumento del valore venale dell’immobile, con importi che variano da 1.032 euro a 10.328 euro.

4. Presentazione della domanda: La domanda di sanatoria deve essere presentata presso lo sportello unico per l’edilizia del proprio comune. La documentazione allegata deve includere una relazione tecnica, i rilievi fotografici e la dichiarazione del tecnico sulla conformità dell’intervento.

5. Principio del silenzio-assenso: Una volta presentata la domanda, l’amministrazione comunale ha 45 giorni per esprimere un parere per il permesso di costruire in sanatoria e 30 giorni per la SCIA in sanatoria. Se l’amministrazione non risponde entro questi termini, la richiesta è automaticamente accolta grazie al principio del silenzio-assenso.

Cosa si può sanare grazie al Decreto Salva Casa. Quali irregolarità?

Il Decreto Salva Casa consente di sanare diverse irregolarità edilizie, purchè di lieve entità. Tra le difformità che possono essere sanate, figurano le seguenti categorie:

1. Difformità formali: Queste includono piccoli errori di misurazione, variazioni geometriche minori e variazioni nelle finiture che non incidono sull’integrità strutturale dell’edificio e spesso derivano dalla normale attività di cantiere e non alterano significativamente il progetto originario.

2. Tolleranze costruttive: Il decreto permette di sanare scostamenti minimi rispetto ai piani autorizzati. Le tolleranze consentite variano in base alla superficie utile dell’unità immobiliare, con una tolleranza massima del 6% per le unità inferiore a 60 metri quadrati. Questo consente di regolarizzare automatica piccole variazioni in altezza, distacchi, cubature e superfici coperte.

3. Difformità parziali: Si riferiscono a interventi eseguiti in parziale difformità rispetto al permesso di costruire originario. Questi possono includere modifiche interne, spostamento di tramezzi, o l’aggiunta di piccole strutture che non alterano in modo sostanziale l’organismo edilizio.

4. Cambio di destinazione d’uso: Il decreto facilita la sanatoria dei cambi di destinazione d’uso degli edifici, sia all’interno della stessa categoria funzionale che tra diverse categorie funzionali come residenziale, commerciale, produttiva e turistico-ricettiva. I cambi di destinazione d’uso senza opere edilizie accessorie possono essere regolarizzati con una SCIA, mentre quelli che comportano interventi più consistenti richiedono il permesso di costruire in sanatoria.

5. Interventi in zone vincolate: Pur richiedendo pareri aggiuntivi, come quello della soprintendenza per i vincoli paesaggistici, il decreto permette la sanatoria di irregolarità edilizie in aree protette, rendendo possibile la regolarizzazione anche in contesti più complessi.

6. Difformità antecedenti al 1977: Gli immobili costruiti prima del 1977 spesso privi di titoli edilizi e possono essere sanati dimostrando la realizzazione dell’intervento con documenti storici o dichiarazioni asseverate rilasciate da tecnici abilitati.

Queste misure rappresentano una svolta significativa per i proprietari immobiliari, permettendo di risolvere molte situazioni di illegalità e facilitando la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente.

Gli abusi interni sanabili con le nuove regole del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa introduce nuove regole che permettono di sanare numerosi abusi edilizi interni, che comprendono:

1. Spostamento di tramezzi: Una delle irregolarità più comuni riguarda lo spostamento di tramezzi interni per ridefinire la suddivisione degli spazi. Questo tipo di intervento può ora essere sanato presentando una SCIA in sanatoria, accompagnata da una relazione tecnica che attesti la conformità degli interventi alle norme vigenti.

2. Modifiche alle aperture interne: Cambiamenti nella posizione di porte e finestre interne sono altre irregolarità sanabili. Questi interventi non modificano l’estetica esterna dell’edificio e possono essere facilmente regolarizzati attraverso la presentazione di una sanatoria, riducendo le problematiche legali e amministrative.

3. Realizzazione di soppalchi interni: La costruzione di soppalchi per aumentare la superficie calpestabile in locali con soffitti alti rientra tra gli abusi sanabili. Con il Decreto Salva Casa, questi interventi possono essere regolarizzati, purché rispettino le altezze minime interne e gli standard strutturali di sicurezza.

4. Adeguamenti impiantistici: Installazioni interne come nuovi impianti elettrici, idraulici o di riscaldamento, effettuate senza le opportune autorizzazioni, possono essere sanati presentando una SCIA e dimostrando la conformità degli impianti alle normative tecniche in vigore.

5. Rifiniture e decorazioni non strutturali: Anche la realizzazione di rifiniture interne e decorazioni che diversificano dagli elaborati progettuali iniziali possono essere sanate. Questo include la modifica o l’aggiunta di elementi architettonici non strutturali.

6. Realizzazione di verande chiuse: Le verande chiuse non autorizzate possono essere regolarizzate se non costituiscono un aumento di volume e rispettano le tolleranze consentite dal decreto. In questo caso, è necessaria una specifica valutazione delle condizioni di illuminazione e ventilazione naturale.

Quali abusi esterni sono sanabili con il Decreto salva Casa?

Il Decreto Salva Casa consente di sanare anche diversi abusi edilizi esterni, offrendo una via più agevole per la regolarizzazione di interventi eseguiti senza le necessarie autorizzazioni. Tra gli abusi esterni sanabili, figurano:

1. Realizzazione di balconi o terrazzi: Nuove costruzioni di balconi o terrazzi, oppure ampliamenti di quelli esistenti, possono essere sanati se rispettano le norme urbanistiche vigenti e non comportano rilevanti aumenti di volumetria. La regolarizzazione richiede la presentazione di una SCIA accompagnata dalla relazione tecnica.

2. Costruzione di tettoie e pergolati: La costruzione non autorizzata di tettoie, pergolati e altre strutture leggere esterne è sanabile presentando una SCIA, a condizione che siano rispettate le norme sulle distanze dai confini e non possono diventare volumi abitabili chiusi.

3. Verande e porticati chiusi: La chiusura di verande e porticati con strutture fisse, come vetrate o pannelli, può essere regolarizzata a condizione che gli interventi non abbiano aumentato in modo significativo la volumetria e garantiscano adeguate condizioni di illuminazione e ventilazione naturale.

4. Modifiche delle facciate: Gli interventi che hanno cambiato l’aspetto esterno di un edificio, come la realizzazione di rivestimenti, finestre di dimensioni diverse o altre modifiche estetiche, sono sanabili se non alterano i parametri urbanistici ed edilizi. Anche in questo caso, la regolarizzazione avviene tramite SCIA.

5. Box auto e garage: La costruzione di box auto o garage non autorizzati può essere sanata se realizzati in conformità alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda. Questi interventi devono rispettare anche le norme sulle distanze dai confini e dagli edifici esistenti.

6. Piscine e opere idriche: La realizzazione di piscine e altre strutture idriche non autorizzate può essere regolarizzata, purché non in contrasto con i regolamenti locali e le norme di sicurezza. La SCIA deve includere una relazione tecnica che attesti le conformità alle norme vigenti.

I tempi, le procedure e i costi della nuova sanatoria edilizia

Il Decreto Salva Casa introduce procedure semplificate, tempistiche definite e costi chiari per la nuova sanatoria edilizia, rendendo il processo di regolarizzazione delle opere non conformi più agevole per i proprietari immobiliari.

Tempi:

L’iter della nuova sanatoria edilizia prevede tempi rapidi grazie al principio del silenzio-assenso. Per la richiesta del permesso di costruire in sanatoria, l’amministrazione comunale ha 45 giorni di tempo per esprimere un parere. Nel caso della SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), il termine è ridotto a 30 giorni. Se l’amministrazione non risponde entro questi termini, la richiesta si intende automaticamente accolta. Questi tempi rapidi garantiscono una maggiore certezza e celerità nelle procedure amministrative.

Procedure:

La procedura per ottenere la sanatoria edilizia con il Decreto Salva Casa prevede passaggi specifici, come:

• Verifica della Conformità: Il proprietario deve assicurarsi che l’intervento edilizio sia conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi del momento della realizzazione dell’intervento.
• Raccolta della Documentazione: È necessario raccogliere tutta la documentazione pertinente, inclusi i progetti originari, i rilievi attuali e una relazione tecnica asseverata da un tecnico abilitato che attesti la conformità delle opere.
• Pagamento delle Sanzioni: Le sanzioni pecuniarie devono essere calcolate e pagate prima della presentazione della domanda. Queste variano in base al tipo di sanatoria richiesta (permesso di costruire o SCIA in sanatoria).
• Presentazione della Domanda: La domanda, completa della documentazione e delle attestazioni necessarie, deve essere presentata allo sportello unico per l’edilizia del comune di riferimento.
• Silenzio-assenso: Se entro i termini stabiliti non viene fornita una risposta dall’amministrazione, la richiesta è considerata automaticamente approvata.

Costi:

I costi per la sanatoria sono chiaramente definiti nel decreto. Per il permesso di costruire in sanatoria, la sanzione è pari al doppio del contributo di costruzione. Nel caso in cui il contributo di costruzione non sia dovuto, si applica una sanzione fissa basata sull’articolo 16 del D.P.R. 380/2001, incrementata del 20% per interventi in parziale difformità. Per la SCIA in sanatoria, la sanzione varia tra un minimo di 1.032 euro e un massimo di 10.328 euro, dipendendo dall’aumento del valore venale dell’immobile per effetto delle opere realizzate.

Abusi edilizi di massima gravità: sanzioni alternative alla demolizione

Il Decreto Salva Casa prevede misure specifiche per la gestione degli abusi edilizi di massima gravità, introducendo sanzioni alternative alla demolizione che mirano a restituire legalità e sicurezza agli interventi edilizi irregolari. Tra le principali novità, il decreto introduce:

• sanzioni pecuniarie triplicate: invece della demolizione, per gli abusi di massima gravità realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità e al triplo del valore venale per le opere adibite a usi non residenziali. Questo valore è determinato dall’agenzia del territorio. In precedenza, la sanzione era pari al doppio. Questo cambiamento ha l’obiettivo di disincentivare le gravi difformità, rendendo più oneroso per i trasgressori sanare le irregolarità piuttosto che demolire l’opera abusiva.
• alienazione dell’immobile, se la demolizione non è possibile senza pregiudicare la parte dell’immobile realizzata in conformità, condizionata alla effettiva rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente, e la procedura di vendita deve rispettare le disposizioni relative alla vendita di beni immobili di proprietà pubblica. Il decreto esclude dalla procedura di alienazione il responsabile dell’abuso, garantendo che non possa riacquistare l’immobile a condizioni favorevoli.
• per gli interventi realizzati in aree soggette a vincoli paesaggistici o urbanistici, la sanatoria è subordinata oltre che al pagamento delle sanzioni anche all’ottenimento del parere favorevole delle autorità competenti, come la soprintendenza per i beni culturali e paesaggistici. Questo garantisce che la regolarizzazione delle opere abusive non comprometta la tutela del patrimonio storico e ambientale.
• sanzione alternativa alla demolizione per interventi di ristrutturazione: il decreto introduce una specifica misura per gli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza del permesso di costruire o in totale difformità. La sanzione applicata in questo caso è calcolata in base al triplo del costo di produzione della parte dell’opera che risulta in difformità.

Esempi concreti di applicazione di sanatoria di abusi edilizi grazie al Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa offre numerose possibilità per sanare abusi edilizi, semplificando il processo di regolarizzazione. Ecco alcuni esempi concreti di come queste nuove norme possono essere applicate:

1. Sottotetti: Un proprietario che ha trasformato un sottotetto in un’area abitabile, senza i permessi necessari, può ora regolarizzare l’intervento. Presentando una SCIA in sanatoria e pagando la relativa sanzione, il sottotetto può essere legalmente riconosciuto come spazio abitabile, a condizione che rispetti le nuove altezze minime previste dal decreto.

2. Verande: Per chi ha chiuso una veranda con strutture fisse senza autorizzazione, il decreto permette la sanatoria presentando la documentazione tecnica che attesti la conformità dell’intervento alle norme attuali. La regolarizzazione è semplificata da ridotte sanzioni pecuniarie.

3. Tramezzi interni: In caso di spostamenti di tramezzi interni che modificano la disposizione degli spazi, i proprietari possono presentare una SCIA in sanatoria, accompagnata da una relazione tecnica. Questo consente di sanare l’intervento senza costose e lunghe pratiche burocratiche.

4. Balconi ampliati: Un balcone ampliato rispetto al progetto originale può essere regolarizzato verificandone la conformità con la normativa urbanistica vigente e pagando le sanzioni prescritte. La documentazione deve essere completata con dichiarazioni asseverate di tecnici abilitati.

5. Aperture e finestre: Modifiche nella posizione o nelle dimensioni di finestre e porte possono essere sanate dimostrando che gli interventi non compromettono la sicurezza e l’estetica complessiva dell’edificio.

6. Pareti in muro o cartongesso: Si possono sanare più facilmente i lavori di realizzazioni di divisioni in casa, considerando che si tratta di piccole difformità interne di casa e per cui basta presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), con relativa modifica dell’accatastamento.

Questi esempi evidenziano come il Decreto Salva Casa renda più agevole e meno onerosa la regolarizzazione di varie tipologie di abusi edilizi, migliorando la conformità e la qualità del patrimonio immobiliare.

Sottotetti

Il Decreto Salva Casa introduce specifiche disposizioni per la sanatoria dei sottotetti, offrendo una soluzione pratica per regolarizzare l’uso abitativo di queste aree. La normativa consente di trasformare i sottotetti in spazi abitabili, a condizione che vengano rispettate determinate condizioni tecniche e normative.

Una delle principali misure riguarda le altezze minime interne. Il decreto stabilisce che i sottotetti possono essere considerati abitabili se hanno un’altezza minima di 2,40 metri. Questo criterio deve essere soddisfatto su almeno il 70% della superficie del sottotetto, garantendo così spazi sufficientemente confortevoli per l’uso abitativo.

Per procedere alla sanatoria, è necessario presentare una SCIA in sanatoria. La domanda deve essere corredata da una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato, che attesti la conformità del sottotetto alle norme vigenti. È fondamentale che il sottotetto rispetti i requisiti di illuminazione e ventilazione naturale, garantendo condizioni adeguate di salubrità.

Un altro aspetto considerato dal decreto è la regolarizzazione delle opere esterne effettuate sul sottotetto, come la realizzazione di abbaini o finestre per tetti. Anche questi interventi devono essere conformi alle normative urbanistiche e paesaggistiche locali. Qualora il sottotetto si trovi in un edificio soggetto a vincoli paesaggistici, è necessario ottenere il parere favorevole della soprintendenza ai beni culturali e paesaggistici.

Il pagamento delle sanzioni è un altro passaggio chiave per la regolarizzazione. Le sanzioni pecuniarie sono calcolate in base all’aumento del valore venale dell’immobile e devono essere pagate prima della presentazione della SCIA in sanatoria. Il valore delle sanzioni varia in funzione delle caratteristiche dell’intervento e dell’aumento di superficie abitabile derivato dalla trasformazione del sottotetto.

Infine, il principio del silenzio-assenso si applica anche alle richieste di sanatoria per i sottotetti. Se l’amministrazione comunale non fornisce una risposta entro 30 giorni dalla presentazione della SCIA, la regolarizzazione si intende approvata automaticamente. Questo meccanismo riduce i tempi di attesa e offre maggiore certezza ai proprietari nel processo di regolarizzazione.

Porte e finestre

Il Decreto Salva Casa introduce normative specifiche per la sanatoria di interventi su porte e finestre, rendendo possibile la regolarizzazione di modifiche eseguite senza i necessari permessi. Queste disposizioni riguardano sia le aperture interne che quelle esterne degli edifici, facilitando la messa in conformità alle norme edilizie.

1. Modifiche interne delle porte: Gli spostamenti, le nuove installazioni o le modifiche alle dimensioni delle porte interne possono essere sanate tramite la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria, accompagnata da una relazione tecnica di un professionista abilitato. Questi cambiamenti, che non alterano l’aspetto esteriore dell’edificio, sono considerati meno invasivi e quindi più facili da regolarizzare.

2. Modifiche alle finestre interne: Anche le modifiche nella posizione, dimensione o numero delle finestre interne possono essere sanate. La procedura è simile a quella delle porte, richiedendo una SCIA e la documentazione tecnica che attesti la conformità dell’intervento alle norme vigenti. Questi interventi devono garantire adeguate condizioni di illuminazione e ventilazione naturale.

3. Aperture esterne: Per quanto riguarda le modifiche alle aperture esterne, come le finestre esterne e le porte di accesso principali, il decreto stabilisce che gli interventi possono essere regolarizzati a condizione che rispettino le norme urbanistiche e di sicurezza. La SCIA in sanatoria deve includere una relazione tecnica dettagliata che certifichi che le modifiche non compromettano la stabilità dell’edificio o la sicurezza degli occupanti.

4. Abbaini e lucernari: La realizzazione di abbaini o lucernari sul tetto rientra anch’essa tra gli interventi sanabili. Queste opere devono rispettare i parametri urbanistici e paesaggistici, soprattutto se l’edificio è situato in aree vincolate. La sanatoria richiede la presentazione di una SCIA e, in alcuni casi, il parere favorevole della soprintendenza ai beni culturali e paesaggistici.

5. Norme di sicurezza e accessibilità: È importante che tutti gli interventi su porte e finestre rispettino le normative tecniche di sicurezza e accessibilità. Per esempio, le porte esterne devono garantire un’adeguata protezione antincendio, mentre le finestre devono offrire sicurezza contro la caduta accidentale.

Anche in questo caso, il principio del silenzio-assenso agevola ulteriormente il processo di sanatoria, riducendo i tempi di attesa per l’approvazione delle modifiche.

Tramezzi

Il Decreto Salva Casa facilita la sanatoria delle modifiche apportate ai tramezzi interni, offrendo ai proprietari immobiliari una procedura semplificata per legalizzare gli interventi eseguiti senza le necessarie autorizzazioni. Le modifiche ai tramezzi, che rappresentano una delle più comuni irregolarità edilizie interne, possono includere lo spostamento, la rimozione o la costruzione di nuove pareti divisorie all’interno di un’unità immobiliare.

1. Spostamento dei tramezzi: Il cambiamento della posizione dei tramezzi all’interno di un’unità immobiliare che non altera la volumetria totale o la destinazione d’uso degli spazi può essere sanato attraverso la presentazione di una SCIA in sanatoria. Questo richiede una relazione tecnica firmata da un professionista abilitato che attesti la conformità dell’intervento alle norme edilizie vigenti.

2. Costruzione di nuovi tramezzi: La costruzione di pareti divisorie che creano nuove stanze o modificano la suddivisione interna degli spazi esistenti è anch’essa sanabile con una SCIA in sanatoria. Il tecnico deve verificare e certificare che le nuove strutture non compromettano la stabilità dell’edificio e che rispettino le normative in materia di sicurezza, igiene e salubrità.

3. Rimozione di tramezzi: La rimozione di tramezzi per ottenere spazi più ampi può essere regolarizzata simili modalità. È necessaria una verifica tecnica per garantire che la rimozione non abbia compromesso la struttura portante dell’edificio e che gli spazi risultanti siano conformi agli standard di abitabilità.

4. Adeguamenti funzionali: Gli interventi sui tramezzi per adattare l’unità immobiliare a nuove esigenze funzionali, come la creazione di uffici in spazi originariamente residenziali, possono essere sanati purché tali modifiche non richiedano un cambio di destinazione d’uso che comporti opere ulteriori. In questi casi, una SCIA in sanatoria è sufficiente per regolarizzare l’intervento.

5. Requisiti tecnici: Tutti gli interventi di modifica dei tramezzi devono soddisfare i requisiti tecnici previsti dalle normative vigenti, tra cui l’adeguatezza delle altezze, l’illuminazione, la ventilazione e le vie di fuga in caso di emergenza. È compito del tecnico abilitato verificare e attestare che questi requisiti siano rispettati e documentare adeguatamente l’intervento nella SCIA.

Muri

Il Decreto Salva Casa offre normative semplificate per la sanatoria delle modifiche apportate ai muri, sia interni che esterni. Le irregolarità comuni, come la demolizione, la costruzione o lo spostamento di muri senza autorizzazione, possono ora essere regolarizzate con procedure agevolate.

1. Demolizione di muri interni: La rimozione non autorizzata di muri interni può essere sanata tramite la presentazione di una SCIA in sanatoria. È necessario che un tecnico abilitato attesti che la demolizione non abbia compromesso la stabilità strutturale dell’edificio e che gli spazi risultanti siano conformi agli standard di sicurezza e abitabilità.

2. Costruzione di nuovi muri interni: La realizzazione di nuovi muri interni, che modifichino la suddivisione degli spazi abitativi, può anch’essa essere sanata tramite SCIA in sanatoria. Il tecnico asseveratore deve verificare che i nuovi muri non alterino la struttura portante dell’edificio e che rispettino tutte le normative tecniche vigenti, inclusi i requisiti di sicurezza antincendio e igienico-sanitari.

3. Spostamento di muri interni: Lo spostamento dei muri interni rientra tra le modifiche che possono essere regolarizzate. Anche in questo caso, è necessaria la SCIA in sanatoria accompagnata da una relazione tecnica che certifichi la conformità dell’intervento alle norme edilizie e urbanistiche.

4. Le modifiche ai muri esterni: Nei casi di modifica della facciata o di aggiunta di muri perimetrali, la regolarizzazione comporta la presentazione di una SCIA o, in alcuni casi, del permesso di costruire in sanatoria. Devono essere rispettati i vincoli paesaggistici e urbanistici, e se l’edificio è soggetto a tutela, è necessario ottenere il parere favorevole della soprintendenza ai beni culturali e paesaggistici.

5. Tolleranze costruttive: Il decreto consente la sanatoria di minime irregolarità nei muri, come scostamenti di misura entro le tolleranze previste. Tali tolleranze, definite in termini percentuali, permettono di regolarizzare piccole variazioni senza necessità di interventi correttivi complessi.

Anche per la sanatoria per le modifiche ai muri è previsto il silenzio-assenso. Se l’amministrazione comunale non risponde entro 30 giorni per la SCIA o 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria, l’intervento si considera automaticamente autorizzato.

Soppalchi

Il Decreto Salva Casa prevede specifiche disposizioni per la sanatoria dei soppalchi, rendendo possibile la regolarizzazione di interventi realizzati senza autorizzazioni. La costruzione di soppalchi è una pratica comune per aumentare la superficie calpestabile in unità immobiliari con soffitti alti, e la nuova normativa facilita la messa in regola di queste opere. Per poter sanare un soppalco, è necessario che esso rispettare determinati requisiti tecnici:

1. Altezze minime: I soppalchi devono garantire una sufficiente altezza sia al di sotto che al di sopra della struttura aggiunta. In generale, l’altezza minima richiesta è di 2,40 metri per entrambe le aree. Tuttavia, in alcuni regolamenti locali, potrebbero essere accettate altezze leggermente inferiori, purché vengano garantite adeguate condizioni di abitabilità.

2. Superficie massima: La superficie del soppalco non deve superare un terzo della superficie del locale in cui è costruito. Questo evita che la struttura aggiuntiva comprometta l’aerazione e l’illuminazione naturale del locale.

3. Sicurezza strutturale: Un tecnico abilitato deve certificare che la costruzione del soppalco non comprometta la stabilità e la sicurezza strutturale dell’unità immobiliare. È necessario presentare una relazione tecnica che attesti la conformità alle norme vigenti, comprese quelle antisismiche, se applicabili.

4. Accessibilità: Il soppalco deve essere dotato di un sistema di accesso sicuro e conforme alle normative di sicurezza. Scale, parapetti e ringhiere devono essere progettati e realizzati secondo gli standard di sicurezza. La procedura per sanare i soppalchi prevede la presentazione di una SCIA in sanatoria, che deve essere accompagnata da una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato, che certifichi la conformità del soppalco alle norme edilizie e di sicurezza. La documentazione deve includere i rilievi del soppalco, eventuali modifiche strutturali e la descrizione delle opere realizzate. 

Stanze

Il Decreto Salva Casa semplifica la sanatoria delle stanze realizzate o modificate senza autorizzazione. La procedura riguarda in particolare la creazione di nuovi ambienti, la modifica delle dimensioni delle stanze esistenti e la trasformazione di locali non abitabili in ambienti abitabili, a condizione che siano rispettati i requisiti minimi di abitabilità.

1. Creazione di nuove stanze: La costruzione di nuove stanze all’interno di un’unità immobiliare, ad esempio tramite la realizzazione di nuovi tramezzi, può essere sanata tramite la presentazione di una SCIA in sanatoria. È necessario che le nuove stanze rispettino i requisiti di illuminazione, ventilazione e altezze minime previsti dalle normative tecniche vigenti.

2. Modifica delle dimensioni delle stanze: La modifica delle dimensioni delle stanze esistenti, come l’ampliamento o la riduzione della superficie, può anch’essa essere regolarizzata. La SCIA in sanatoria deve essere accompagnata da una relazione tecnica asseverata che attesti la conformità delle nuove dimensioni ai requisiti minimi di abitabilità e sicurezza.

3. Trasformazione di locali non abitabili: La trasformazione di locali non abitabili, come soffitte, garage o cantine, in stanze abitabili richiede che tali ambienti soddisfino i requisiti di abitabilità. Questo include il rispetto delle altezze minime, un’adeguata illuminazione e ventilazione, e l’adeguamento degli impianti tecnologici e della rispondenza alle norme di sicurezza. La procedura richiede la presentazione di una SCIA in sanatoria con una dettagliata relazione tecnica.

4. Requisiti minimi: Tutte le stanze devono rispettare i requisiti minimi previsti dalla normativa, come un’altezza interna di almeno 2,40 metri e superfici minime adeguate. I monolocali, ad esempio, devono avere una superficie minima di 20 metri quadrati per una persona e 28 metri quadrati per due persone. Questi standard garantiscono condizioni di vivibilità adeguate.

5. Tolleranze costruttive: Il decreto consente di sanare piccole difformità nelle dimensioni delle stanze attraverso le tolleranze costruttive previste. Tali tolleranze permettono di regolarizzare scostamenti minimi senza necessità di interventi correttivi complessi.

Pergotende

Le pergotende sono strutture leggere e versatili che possono essere installate per creare spazi ombreggiati e protetti dagli agenti atmosferici, spesso senza richiedere autorizzazioni complesse. Il Decreto Salva Casa facilita ulteriormente la sanatoria e la regolarizzazione di queste installazioni, rendendole più accessibili ai proprietari immobiliari.

1. Definizione e conformità: Le pergotende sono considerate strutture amovibili, composte principalmente da una struttura portante e da un telo retrattile o scorrevole utilizzato per la copertura. Sono progettate per fornire protezione dal sole e dalla pioggia senza alterare significativamente l’aspetto estetico e volumetrico dell’edificio.

2. Requisiti per la sanatoria: La sanatoria delle pergotende installate senza permesso si basa sulla verifica di specifici requisiti tecnici e normativi. La struttura deve essere smontabile e non deve creare nuovi volumi chiusi. Inoltre, la pergotenda deve rispettare le distanze dai confini e gli altri vincoli urbanistici locali.

3. Procedura di regolarizzazione: Per sanare una pergotenda, è possibile presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria. Questa procedura richiede una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato, che attesti la conformità della struttura alle normative edilizie e urbanistiche. La documentazione deve includere il progetto e la descrizione delle caratteristiche tecniche e costruttive.

4. Tolleranze costruttive: Il decreto prevede tolleranze costruttive che permettono di sanare eventuali piccoli scostamenti rispetto al progetto iniziale che, però, non devono superare i limiti percentuali fissati dalla normativa, garantendo comunque che la struttura rispetti i requisiti di sicurezza e stabilità.

5. Vincoli paesaggistici e ambientali: Se la pergotenda è installata in un’area soggetta a vincoli paesaggistici, è necessario ottenere il parere favorevole della soprintendenza ai beni culturali e paesaggistici.

Verande

Il Decreto Salva Casa facilita la sanatoria delle verande realizzate senza autorizzazione. Essendo estensioni coperte di una casa, possono aumentare significativamente lo spazio abitativo e migliorare la fruibilità degli ambienti, ma devono rispettare specifici criteri per essere sanate.

1. Tipologia di verande: La sanatoria si applica principalmente alle verande chiuse realizzate con strutture fisse, come vetrate e pannelli, che spesso vengono utilizzate per trasformare balconi, terrazzi e portici in spazi abitabili. La regolarizzazione è possibile se tali strutture non comportano un aumento significativo della volumetria dell’edificio.

2. Requisiti tecnici: Per procedere alla sanatoria, le verande devono rispettare i requisiti minimi di illuminazione, ventilazione naturale, stabilità strutturale e sicurezza. È necessario che le verande garantiscano adeguate condizioni di salubrità per essere considerate spazi abitabili. Un tecnico abilitato deve certificare questi aspetti e redigere una relazione tecnica che accompagni la domanda di sanatoria.

3. Presentazione della SCIA: La procedura di regolarizzazione prevede la presentazione di una SCIA in sanatoria. La documentazione deve includere il progetto della veranda, i rilievi fotografici, la descrizione delle caratteristiche tecniche e materiali utilizzati, e la relazione tecnica che attesti la conformità della struttura alle normative edilizie in vigore.

4. Tolleranze costruttive: Il decreto consente di sanare eventuali piccoli scostamenti rispetto al progetto originale attraverso le tolleranze costruttive previste. Tali tolleranze non devono superare i limiti percentuali stabiliti, garantendo comunque che la veranda soddisfi i requisiti di sicurezza e stabilità.

5. Aree soggette a vincoli: Se la veranda è stata realizzata in un’area soggetta a vincoli paesaggistici o storici, è necessario ottenere il parere favorevole della soprintendenza ai beni culturali e paesaggistici. Questo assicura che la sanatoria non comprometta l’integrità estetica e storica del contesto in cui si trova l’edificio.

Analisi critica e potenziali effetti del decreto

Il Decreto Salva Casa suscita discussioni e valutazioni diverse. Da un lato, esso promette di semplificare la regolarizzazione delle difformità edilizie, riducendo i tempi e i costi per i proprietari immobiliari. Questo potrebbe stimolare la ripresa del settore edilizio e migliorare la conformità normativa. Dall’altro lato, alcune criticità emergono riguardo al rischio di incentivare abusi, compromettendo la tutela del paesaggio e del patrimonio storico-culturale. Inoltre, l’abolizione della doppia conformità solleva dubbi sulla sostenibilità delle sanatorie per interventi significativi realizzati fuori norma.

Vantaggi per i cittadini e per l’urbanistica

Il Decreto Salva Casa implica numerosi vantaggi sia per i cittadini che per l’urbanistica, grazie a una serie di misure che semplificano le pratiche edilizie e promuovono la regolarizzazione degli immobili. I principali benefici si possono così riassumere:

• semplificazione burocratica: Con l’abolizione della doppia conformità e l’introduzione del principio del silenzio-assenso, i proprietari possono regolarizzare le difformità edilizie in tempi più brevi, riducendo l’attesa per l’approvazione delle pratiche. Questo rende l’iter di sanatoria meno oneroso e più accessibile.
• risparmio economico: Il decreto prevede sanzioni pecuniarie più leggere rispetto al passato, il che rende la regolarizzazione meno costosa per i proprietari;
• valorizzazione del patrimonio immobiliare: La regolarizzazione delle irregolarità edilizie migliora il valore e la commerciabilità degli immobili. Gli edifici regolari e conformi alle norme godono di una maggiore attrattività sul mercato immobiliare, facilitando la vendita e l’affitto degli stessi e questo contribuisce a una maggiore stabilità economica per i proprietari e incentiva investimenti nel settore immobiliare;
• miglioramento qualitativo degli spazi urbani: Il decreto promuove interventi di rigenerazione urbana e riqualificazione degli immobili esistenti. La possibilità di sanare abusi edilizi e irregolarità contribuisce a migliorare l’aspetto estetico e funzionale degli edifici, rendendo gli spazi urbani più vivibili e gradevoli;
• sicurezza e legalità: La regolarizzazione degli immobili garantisce maggiore sicurezza per gli occupanti, grazie alla verifica e alla messa in conformità degli interventi edilizi. Questo riduce i rischi legati a costruzioni abusive e garantisce il rispetto delle normative vigenti.

Critiche e controversie

Nonostante i numerosi vantaggi evidenziati, il Decreto Salva Casa ha suscitato diverse critiche e controversie, sollevando dubbi su alcuni degli effetti che potrebbe avere nel medio e lungo termine, per esempio su:

• incentivo all’abusivismo: Una delle critiche principali riguarda il possibile incentivo all’abusivismo edilizio. Alcuni ritengono che la sanatoria agevolata possa incoraggiare i comportamenti illeciti, poiché i proprietari potrebbero essere spinti a realizzare opere fuori norma nella speranza di regolarizzarle successivamente con modalità semplificate. Questo contrasterebbe con l’obiettivo di promuovere il rispetto delle normative edilizie sin dal principio;
• tutela del paesaggio: Il decreto ha sollevato preoccupazioni riguardo alla tutela del paesaggio e del patrimonio culturale. La possibilità di sanare abusi edilizi in aree soggette a vincoli paesaggistici, sebbene subordinata al parere della soprintendenza, solleva dubbi sulla capacità effettiva di preservare l’integrità estetica e storica delle zone protette. Alcuni critici temono che le nuove norme possano portare a una diluizione dei vincoli di tutela;
• sostenibilità urbana: Vi sono preoccupazioni riguardo alla sostenibilità a lungo termine delle sanatorie, soprattutto per quanto concerne gli interventi di maggiore entità realizzati fuori dai canoni urbanistici. L’abolizione della doppia conformità potrebbe comportare la sanatoria di edifici che, pur essendo conformi alle norme attuali, presentano difformità significative rispetto alle norme vigenti al momento della realizzazione, compromettendo la coerenza degli interventi edilizi;
• trasparenza e equità: Alcuni potenziali problemi riguardano la trasparenza e l’equità del processo di sanatoria. Le procedure semplificate, sebbene vantaggiose per i cittadini, potrebbero essere percepite come ingiuste da chi ha sempre rispettato le normative.

Leggi anche