Femiani, idealista:  “Dopo la Bce mutui a tasso fisso più convenienti del 30 per cento rispetto ai variabili” — idealista/news #finsubito

Ancora fermi, come da copione, i tassi di interesse Bce. Nella riunione del 7 marzo 2024 la Banca Centrale Europea ha comunicato che “i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale rimarranno invariati rispettivamente al 4,50%, al 4,75% e al 4%”, secondo le attese. Riviste al ribasso le previsioni per l’inflazione nel 2024, alla luce dei movimenti in discesa verificatisi negli ultimi mesi, ma la decisione rimane attendista in scia alle pressioni interne sui prezzi e ai dati sui salari. Prosegue intanto il movimento al ribasso dei tassi di riferimento sui mutui, che anticipano un prossimo calo anche dei parametri Bce, con conseguenze sulle rate dei finanziamenti per la casa. Ecco le valutazioni degli esperti di idealista/mutui.

I tassi Bce restano invariati, ecco perché

“Il Consiglio direttivo ha deciso oggi di mantenere invariati i tre tassi di interesse di riferimento della BCE, – si legge nella nota dell’istituto di Francoforte. – Nonostante l’ulteriore allentamento di gran parte delle misure dell’inflazione di fondo, le pressioni interne sui prezzi restano elevate anche a causa della forte crescita salariale. Le condizioni di finanziamento sono restrittive e i precedenti incrementi dei tassi di interesse continuano a incidere sulla domanda, contribuendo al calo dell’inflazione”.

Il Consiglio direttivo quindi continuerà a monitorare i dati macroeconomici prima di decidere che sia arrivato il momento della discesa dei tassi.

Tassi di interesse, a quando il taglio? Il parere di idealista

Il focus della riunione Bce del 7 marzo, più che su un abbassamento dei tassi – alquanto insperato in questa occasione – era rivolto a cogliere i segnali inviati al mercato da Christine Lagarde. In attesa ulteriori sviluppi, è possibile farsi una prima idea, dando uno sguardo ai future sugli indici di riferimento per i mutui a tasso variabile, dal momento che i movimenti dell’Euribor anticipano spesso le dichiarazioni ufficiali di Francoforte.

“Analizzando il movimento delle curve, – spiega Fabio Femiani, responsabile idealista/mutui per l’Italia, – la frangia degli ottimisti che prevedeva una riduzione del tasso ufficiale di sconto già alla fine del primo trimestre 2024 ha dovuto rivedere le proprie previsioni. Analizzando i futures, emerge infatti che l’Euribor a 3 mesi potrebbe attestarsi intono all’area 3% entro la fine dell’anno, per poi abbassarsi ulteriormente verso quota 2,65% dopo la primavera del 2025.

L’impressione più diffusa, ad oggi, – conclude Femiani, – è che i primi tagli – se l’inflazione permarrà sotto controllo – si avranno solo verso l’estate”.

Le rate del mutuo dopo la Bce, quanto costa oggi comprare casa

Come cambiano, allora, le rate del mutuo alla luce della nuova tendenza al ribasso che si va impostando? Simulando un mutuo trentennale da 200 mila euro e spread 1,50%, l’evoluzione della rata da maggio 2022 (prima degli aumenti Bce) a marzo 2024 mostra ad oggi, per quanto riguarda i tassi variabili, un ritorno ai livelli di settembre 2023, praticamente inalterato da inizio anno, vista la fase flat dell’Euribor, con una riduzione di 9 euro mensili (e 108 annuali) rispetto allo scorso novembre. Per quanto riguarda i tassi fissi, invece, siamo a livelli anche più convenienti di un anno fa: rispetto a maggio 2023 parliamo di 37 euro mensili in meno, pari a ben 444 annuali. In particolare:

“Analizzando i dati consuntivati nei primi due mesi del 2024 in idealista/mutui, – spiega Femiani, –

le richieste di mutuo relative all’acquisto della prima casa sono tornate ai livelli del 2022,

dopo la discesa dell’anno precedente (83% vs 81%). Sono aumentate anche le richieste di surroga, che ora rappresentano circa un 3% del totale. Si contrae leggermente l’importo medio, da € 138.000 a €129.000.  Le città più attive sono Milano e Roma, con un testa a testa che al momento ha visto la Capitale superare la città meneghina”.

Meglio un mutuo a tasso fisso o variabile? Le condizioni offerte dalle banche

“Circa le condizioni offerte dalle nostre banche partner per i mutui casa, – segnala infine Fabio Femiani, – abbiamo assistito in questi primi mesi ad offerte al ribasso sui tassi fissi, favorite dalla curva discendente dell’IRS. Ulteriori condizioni di risparmio, si incontrano nell’acquisto di immobili classificati “green”, data la volontà (in certi casi un vero e proprio obbligo) degli istituti di credito di riqualificare il comparto degli immobili a garanzia dei propri crediti. Oggi non è raro – soprattutto sugli LTV inferiori all’80% – incontrare tassi anche di in area 2,55%-2,75% per mutui di durata 25 o 30 anni. Riprendendo la simulazione precedente, lo stesso finanziamento avrebbe una rata a tasso fisso di € 935 euro. Se poi consideriamo per il tasso fisso uno spread più “di mercato”, quindi non all’1,50 per cento come nella simulazione ma al valore medio dello 0,75%, più simile alle condizioni reali delle offerte bancarie,

il tasso fisso ha addirittura una rata di 851 euro, quasi il 30% più conveniente rispetto alla rata del mutuo a tasso variabile”.

Mutui a tasso variabile ancora alle stelle: che fare?

Lasciati invariati i tassi di interesse, il costo dei finanziamenti per la casa a tasso variabile restano ancora molto alti. “Di certo la situazione non è incoraggiante per coloro che possiedono un finanziamento a tasso variabile e che vedono ancora le proprie rate cresciute del 60% rispetto al primo semestre 2022, – commenta Femiani. – In attesa dei tagli, si può però ancora confidare sulla possibilità di trasportare a costo zero il proprio mutuo in un altro istituto, beneficiando di un tasso migliorativo tramite la surroga del mutuo”.

Inflazione e crescita, le nuove stime della Bce

Tra i dati evidenziati dal Consiglio Direttivo Bce ci sono le nuove proiezioni su crescita e inflazione. Per quanto riguarda quest’ultima, “Nelle ultime proiezioni degli esperti della BCE l’inflazione è stata rivista al ribasso, in particolare per il 2024, principalmente per effetto del minore contributo dei prezzi dell’energia. Gli esperti indicano ora che si collocherebbe in media al 2,3% nel 2024, al 2,0% nel 2025 e all’1,9% nel 2026. Anche l’inflazione al netto dell’energia e degli alimentari è stata corretta al ribasso, a una media del 2,6% nel 2024, del 2,1% nel 2025 e del 2,0% nel 2026”.

Lato crescita, invece, l’Istituto di Francoforte ha “rivisto al ribasso la proiezione della crescita per il 2024 allo 0,6%; l’attività economica dovrebbe rimanere moderata nel breve periodo, per poi crescere dell’1,5% nel 2025 e dell’1,6% nel 2026, sostenuta inizialmente dai consumi e in seguito anche dagli investimenti.”

Tassi Bce, quando caleranno? Le aspettative degli esperti

La decisione del Consiglio Direttivo della Bce di lasciare i tassi di interesse invariati e le spiegazioni sull’approccio adottato lasciano tendenzialmente stimare agli esperti che i primi tagli arriveranno non prima di giugno.

“Come previsto, la BCE ha mantenuto i tassi invariati e ha ribadito il proprio approccio dipendente dai dati nel meeting di gennaio, secondo cui prima di poter iniziare a tagliare i tassi, la Banca Centrale deve avere a disposizione maggiori prove sul fatto che l’inflazione stia tornando in modo sostenibile verso il target,- spiega Whitney Watson, Co-Head e Co-CIO of Fixed Income and Liquidity Solutions di Goldman Sachs Asset Management. – Nonostante la revisione al ribasso della crescita e dell’inflazione, la BCE ha sottolineato che le pressioni sui prezzi a livello nazionale rimangono elevate, in parte a causa della forte crescita dei salari. Di conseguenza, prevediamo che la BCE inizierà a tagliare i tassi a partire da giugno, per un totale di quattro tagli da 25 punti basse per quest’anno. Sebbene i rischi siano diventati più equilibrati, tagli dei tassi più profondi o più rapidi potrebbero concretizzarsi nel caso in cui la disinflazione dovesse prendere piede o l’economia dovesse entrare in una fase di recessione”.

“La riunione di politica monetaria della Bce di oggi si pone in una fase di transito, – aggiunge Martina Daga, Macro Economist, AcomeA SGR: – dal ciclo di aumento dei tassi di riferimento ci si sta, infatti, ora spostando verso l’inizio del ciclo dei tagli. Il mercato alla fine dello scorso anno si aspettava il primo taglio da parte della Bce già nel corso di questa riunione, queste aspettative sono poi state riviste nella prima parte del 2024, andando a prezzare i primi tagli a giugno di questo anno e un totale di circa 100 bp entro fine anno. Con inflazione in rallentamento e crescita salariale ancora forte, ci si aspetta che la ripresa del potere di acquisto inizi a supportare i consumi. Il tasso di disoccupazione è ai minimi storici e questo dato, letto insieme alle attività economiche sostanzialmente stagnanti, indica una contrazione dell’output per lavoratore. Per quanto riguarda l’inflazione, gli ultimi dati indicano un raffreddamento della crescita dei prezzi al consumo e, nonostante le pressioni salariali rimangano la maggiore fonte di rischio, l’outlook su queste sembra ora meno preoccupante, in quanto i dati più recenti mostrano un rallentamento nella velocità di crescita e, inoltre, la crescita salariale è in parte assorbita dai margini aziendali pesando quindi solo marginalmente sui prezzi al consumo”. 

“Una volta che la BCE inizierà a tagliare i tassi, crediamo che procederà con cautela con convenzionali step di 25 punti base, – ipotizza  Konstantin Veit, Portfolio Manager di PIMCO.  – Ci aspettiamo tre tagli dei tassi quest’anno, a partire da giugno o più avanti. La chiave è l’andamento dei salari. Rimaniamo un po’ scettici rispetto alle quotazioni di mercato, soprattutto in virtù di un’inflazione dei servizi vischiosa, di un mercato del lavoro resiliente e di condizioni finanziarie accomodanti. Anche le considerazioni sulla gestione del rischio giocano un ruolo importante, in quanto i costi in termini di reputazione di un’inversione di rotta una volta iniziato il ciclo dei tagli sono elevati”.

Codacons, quanto costa oggi un mutuo da 100, 150 e 200 mila euro

In base ad una elaborazione realizzata dal Codacons a gennaio 2024 sui siti di comparazione specializzati in mutui, per un finanziamento a tasso variabile dell’importo di 150mila euro con durata di 30 anni per l’acquisto della prima casa, la migliore offerta sul mercato prevedeva una rata mensile da 767 euro, contro i 442 euro del mese di settembre 2021, equivalente ad un maggior esborso annuo di +3.900 euro.

Per un mutuo da 100.000 euro a 25 anni la migliore offerta di gennaio presentava una rata da 557 euro contro i 346 euro di settembre 2021, pari ad una maggiore spesa da +2.532 euro annui.

Per un mutuo da 200mila euro a 20 anni la rata mensile è salita a gennaio addirittura di 454 euro rispetto al 2021 (da 858 euro a 1.312 euro), con un impatto annuale pari a +5.448 euro.

Calendario Bce, quando scenderanno i tassi?

Ecco il calendario delle prossime riunioni Bce durante le quali l’istituto di Francoforte potrebbe decidere nuove variazioni nei tassi di interesse:

• 11 aprile 2024
• 6 giugno 2024
• 18 luglio 2024
• 12 settembre 2024
• 17 ottobre 2024
• 12 dicembre 2024