Museo a cielo aperto, Roma è una delle città più visitate al mondo, culla di un immenso patrimonio culturale. Tra bellezza e buon cibo, la Capitale richiama ogni anno tantissimi turisti e, proprio per questo, aprire e gestire un Airbnb a Roma rappresenta un’attività redditizia, vista l’alta domanda di alloggi: tuttavia comporta tempo, competenze, preparazione e sapersi districare in una normativa complessa. Aprire un Airbnb a Roma richiede specifici requisiti, documenti, permessi e costi da sostenere.
Aprire un Airbnb: la normativa italiana e quella regionale
In merito alla normativa nazionale italiana, per avviare un’attività ricettiva bisogna fare riferimento in particolare alla Legge n. 217/1983 (Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica). Ogni regione prevede poi una disciplina specifica per regolamentare le strutture ricettive extralberghiere: i requisiti, gli adempimenti e le autorizzazioni, quindi, cambiano a seconda del luogo in cui è ubicato l’immobile.
Per quanto riguarda la regione Lazio, la normativa principale è il Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8 “Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere” (aggiornato poi dal r.r. n. 14 del 16 giugno 2017), che individua le strutture extralberghiere, le loro caratteristiche, i livelli di classificazione, le categorie e i requisiti funzionali e strutturali minimi che devono possedere. Il Regolamento sottolinea come per le case vacanze, bed & breakfast e alloggi turistici si possano impiegare strumenti di promo-commercializzazione mediante piattaforme elettroniche, anche gestite da terzi, come Airbnb, usato da milioni di host per affittare i loro alloggi. Strumento semplice e intuitivo, per offrire un appartamento tramite questa piattaforma basta registrarsi e inserire l’annuncio con foto e descrizione e gestire le prenotazioni. Inoltre, offre gratuitamente agli host un servizio extra di protezione danni, con cui è possibile richiedere rimborso in caso di appartamento danneggiato o per spese di pulizia aggiuntive e un’assicurazione responsabilità civile per host.
Con Airbnb si possono aprire case vacanze, bed & breakfast e locazioni turistiche. Come chiarisce il Regolamento regionale del Lazio tutte queste modalità possono essere gestite anche in maniera non imprenditoriale e richiedono procedure comuni per l’avvio, pur dovendo soddisfare requisiti differenti. Per quanto riguarda le case vacanze, queste devono essere prive di reception e di somministrazione di alimenti e bevande e non possono essere presenti persone residenti o domiciliate al loro interno.
Al contrario nei B&B, dove è obbligatoriamente offerta la prima colazione, è necessario che il titolare o il gestore sia residente nella struttura, avendo a disposizione una camera da letto all’interno della stessa. Infine, per gli alloggi turistici la Legge regionale specifica chiaramente come questa formula sia applicabile solo nel caso di attività occasionale e non organizzata.
Requisiti per aprire un Airbnb a Roma: cosa sapere
Per quanto riguarda i requisiti richiesti per aprire una casa vacanze a Roma è necessario fare riferimento all’allegato 4 del Regolamento regionale e all’allegato 6 per i bed & breakfast, in cui si specificano nel dettaglio i diversi obblighi in merito ai servizi offerti e alle dotazioni della struttura, fermo restando che è sempre cruciale rispettare tutte le normative edilizie e igienico sanitarie previste per le abitazioni.
Un requisito comune per case vacanze, B&B e altre locazioni turistiche riguarda le dimensioni delle camere singole, che devono avere una superficie di almeno 8 mq e le doppie 14 mq. Ogni posto letto in più richiede 6 mq. La struttura deve fornire dotazioni di biancheria e materiali per la pulizia e l’igiene ed è necessario garantire, su richiesta, il servizio di ricevimento dell’ospite e assistenza con reperibilità telefonica h24.
Case vacanze, locazioni turistiche e B&B devono essere realizzati in immobili a uso abitativo della categoria catastale A, escludendo A11 (alloggi tipici), A10 (uffici) e A6 (abitazioni di tipo rurale). Inoltre, non è richiesto il cambio di destinazione d’uso ed è consentita sia la gestione in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, se non si superano le 3 unità immobiliari affittate.
Che autorizzazioni servono per aprire un Airbnb a Roma e i documenti necessari
La procedura per aprire un Airbnb a Roma prevede un iter che richiede diversi documenti. Il processo inizia con la presentazione della Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Suar del Comune di Roma (Sportello Unico per le Attività Ricettive). Solo nel caso delle locazioni turistiche occasionali è possibile procedere con una Comunicazione di inizio attività (CIA).
Tramite il portale online di Roma Capitale si compila l’autocertificazione telematica in cui indicare le generalità del dichiarante, la tipologia, l’indirizzo, i dati catastali della struttura e tutte le sue caratteristiche, la conformità alla normativa vigente e il periodo di apertura stagionale oppure annuale.
Per avviare un’attività ricettiva è prevista, inoltre, la documentazione da allegare alla SCIA che deve includere la relazione tecnica, asseverata mediante firma digitale da un tecnico iscritto all’albo o all’ordine professionale, e la planimetria, asseverata in scala 1:50 o 1:100, con i dati catastali. Completata la procedura del sistema, bisogna trasmettere per via telematica una copia dell’autorizzazione inviandola all’Agenzia Regionale del Turismo all’indirizzo Pec organizzazioneufficiperiferici@regione.lazio.legalmail.it.
Permessi regionali e come procedere per aprire un Airbnb a Roma
Durante l’iter per aprire un Airbnb a Roma è necessario anche dotarsi di codici identificativi obbligatori che devono essere inseriti in ogni comunicazione della struttura. Innanzitutto, bisogna richiedere per via telematica il codice identificativo regionale strutture extra alberghiere che in Lazio è noto come “Codice identificativo Regionale delle Strutture ricettive Extralberghiere e degli Alloggi per uso turistico” (Cise). Oltre al Cise, è indispensabile il codice identificativo unico (Ciu) introdotto dal comune di Roma dal 2019. Si tratta di un codice alfanumerico assegnato dal comune a ogni struttura: inviato per Pec, deve essere indicato all’interno della comunicazione trimestrale della tassa di soggiorno. Nel corso del 2024 si prevede l’introduzione a livello nazionale di un nuovo codice nazionale obbligatorio per tutte le attività ricettive (Cin).
Un altro step è la registrazione all’Osservatorio regionale del Turismo, inviando periodicamente i dati degli ospiti al Sistema Informativo regionale RADAR e al Portale Alloggiati della Polizia di Stato, comunicando entro 24 ore dell’arrivo degli ospiti le loro generalità e i documenti identificativi.
La struttura è tenuta a riscuotere la tassa di soggiorno per ogni ospite: a Roma l’imposta comunale applicata varia dai 5 euro, per le case vacanze di categoria 2, ai 6 euro a persona al giorno, per le case vacanze di categoria 1, le locazioni turistiche e i B&B. Nel caso di strutture collocate in un condominio è fondamentale verificare che il regolamento condominiale permetta l’apertura dell’attività ricettiva.
Quanto costa aprire un Airbnb a Roma
Per quanto riguarda i costi da sostenere per l’apertura di un Airbnb, alla presentazione della SCIA è previsto il pagamento dei diritti di istruttoria pari a 250 euro per le case vacanze, 300 euro per i B&B e 50 euro per le locazioni turistiche. In questa fase è necessario sostenere anche le spese per la relazione tecnica asseverata sullo stato corrente dell’immobile da parte di un professionista.
Bisogna poi affrontare i costi di apertura per la P.IVA se si superano le 3 unità immobiliari affittate, rientrando nell’attività imprenditoriale. Per aprire un Airbnb, la P.IVA non è obbligatoria sotto le 3 unità immobiliari affittate. Tra le altre spese da affrontare ci sono, poi, quelle relative alle dotazioni per la casa, alla biancheria e alla pulizia, che deve essere svolta in modo accurato tra un ospite e l’altro, valutando quindi se affidarsi a un’impresa specializzata. Non da ultimo bisogna tenere in considerazione le spese di manutenzione dell’appartamento, eventuali danni da riparare, le spese condominiali, la tassa sui rifiuti, l’Imu e le utenze.
In merito agli obblighi fiscali, l’articolo 4, comma 5-bis del D.L 50/2017, modificato dalla Legge di bilancio 2024, stabilisce che per le piattaforme come Airbnb sia possibile applicare sui redditi delle locazioni brevi la cedolare secca del 21% per il primo immobile e del 26% per i successivi. Su Airbnb, gli host possono decidere, tramite il proprio account, se far agire la piattaforma come sostituto d’imposta, trattenendo l’importo della cedolare secca che verrà poi versato all’Agenzia dell’Entrate.
Per quanto riguarda le commissioni di Airbnb è previsto un costo fisso a carico dell’host pari al 3% della prenotazione, mentre gli ospiti pagano circa il 14%. In alternativa, l’host può decidere di farsi carico interamente dei costi, pari a una cifra compresa tra il 14% e il 16% dell’importo della prenotazione.
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