È la fine della crisi immobiliare globale? Perché l’aumento dei tassi di interesse non provoca il caos — idealista/news #finsubito

In Australia, negli ultimi tre mesi, i prezzi delle case sono aumentati. Negli Stati Uniti, il settore immobiliare è salito dell’1,6% rispetto al minimo di gennaio e i valori delle azioni dei costruttori hanno registrato prestazioni doppie rispetto al mercato azionario più ampio. Nella zona euro il mercato immobiliare sembra stabile.

Gli economisti si aspettavano un bagno di sangue sul fronte dei prezzi delle case negli Stati Uniti. Nel marzo 2022, quando la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse per combattere la ripresa dell’inflazione, il valore medio delle case era superiore del 41% rispetto a cinque anni prima. I prezzi si erano ripresi dalla crisi finanziaria del 2007-2009, poi sono aumentati durante la pandemia di Covid-19. Da allora, i tassi di interesse ufficiali delle banche centrali sono aumentati in media di oltre tre punti percentuali in tutto il mondo, rendendo i mutui più costosi e rallentando l’economia.

Il calo dei prezzi delle case, cosa è successo veramente?

I prezzi globali delle case sono crollati. Risultano inferiori del 3% rispetto al massimo recente e dell’8-10% rispetto all’aggiustamento dell’inflazione. Ciò corrisponde alla correzione media dalla fine del XIX secolo. Ma questo crollo avrebbe dovuto essere diverso, dal momento che ha seguito un boom in cui i prezzi sono aumentati al ritmo più rapido di sempre. Il risultato è che i prezzi reali delle case sono ancora ben al di sopra del livello del 2019. Molti Millennial e Generazione Z, le cui speranze risiedevano nel fatto che un crollo avrebbe permesso loro di acquistare la prima casa, sono delusi, come riportato dall’Economist.

Dopo la crisi finanziaria del 2008, i prezzi delle case in Irlanda si sono dimezzati e negli Stati Uniti sono diminuiti del 20%. Questa volta, i Paesi con i risultati peggiori stanno facendo meglio. A San Francisco, i prezzi delle case sono un decimo al di sotto dei loro massimi, poiché le aziende tecnologiche si sono spostate in Florida e in Texas. Ma hanno smesso di diminuire e la casa media continua a costare più di 1,1 milioni di dollari, circa dieci volte il reddito medio della città.

Da quando sono saliti alle stelle nel 2020-21, i prezzi delle case australiane sono diminuiti del 7%. Ma, come mostra un recente sondaggio, il mercato è in ripresa. Un appartamento con due camere da letto a Double Bay, uno squallido sobborgo del porto di Sydney, è stato recentemente venduto per 4 milioni di dollari australiani (2,7 milioni di dollari).

Il rapporto tra prezzi delle case e mutui

A differenza delle precedenti crisi immobiliari, non vi è alcuna indicazione che i prezzi più bassi delle case abbiano creato un contagio finanziario. Le banche non sembrano preoccupate per un aumento dei mutui scadenti. Hanno meno prestiti rischiosi e non hanno scommesso su titoli subprime sospetti. In Nuova Zelanda le insolvenze sui mutui sono aumentate, ma rimangono al di sotto dei livelli pre-pandemia. Negli Stati Uniti le insolvenze sui mutui unifamiliari hanno recentemente raggiunto il livello più basso dalla crisi finanziaria. In Canada la percentuale di mutui in arretrato è prossima al minimo storico.

Quali sono gli effetti sull’economia?

Tra l’altro non sembra che i problemi abitativi stiano strangolando l’economia in generale. L’indebolimento degli investimenti immobiliari pesa sulla crescita economica, ma l’effetto è limitato. Nelle precedenti crisi immobiliari, il numero di costruttori è diminuito drasticamente molto prima che il resto del mercato del lavoro si indebolisse. Tuttavia, oggi la domanda è ancora rovente. In Corea del Sud l’occupazione nell’edilizia è leggermente diminuita rispetto ai massimi della pandemia, ma ora sembra essere di nuovo in crescita. Negli Stati Uniti aumenta del 2,5% annuo, in linea con la media di lungo periodo. In Nuova Zelanda gli sfitti edili rimangono ben al di sopra dei livelli storici.

Migrazione, risparmi e preferenze

Tre fattori spiegano la sorprendente resilienza delle case nel mondo più ricco: la migrazione, le finanze delle famiglie e le preferenze delle persone. In primo luogo, la migrazione, che sta raggiungendo il record in tutto il mondo più ricco. In Australia il saldo migratorio è il doppio dei livelli pre-pandemia, mentre in Canada è il doppio del massimo precedente. La domanda dei nuovi arrivati ​​sta sostenendo il mercato. Gli studi suggeriscono che ogni 100.000 emigranti netti in Australia aumentino i prezzi delle case dell’1%. A Londra, il primo porto di scalo per molti nuovi arrivati ​​in Gran Bretagna, gli affitti sono aumentati del 16% lo scorso anno.

Anche la forza economica delle famiglie, il secondo fattore, gioca un ruolo importante. I più ricchi hanno alimentato il boom immobiliare e le normative sui mutui post-crisi hanno escluso gli acquirenti meno meritevoli di credito. Negli Stati Uniti, nel 2007, il mutuatario medio aveva un punteggio di credito di circa 700 (media decente), ma nel 2021 era più vicino a 800 (abbastanza buono). Le famiglie più ricche possono assorbire più facilmente le spese ipotecarie più elevate. Ma molti mutuatari si sono anche assicurati bassi tassi di interesse in passato. Dal 2011 al 2021, la quota di mutui a tasso variabile nell’Ue è scesa da circa il 40% a meno del 15%. Di conseguenza, meno famiglie hanno dovuto ridimensionare o vendere le proprie case rispetto alle crisi precedenti.

La stessa pandemia ha influito. Nel 2020-21 molte famiglie hanno ridotto drasticamente i propri consumi, portando all’accumulo di ingenti risparmi. Questa quantità di risparmio ha anche protetto le famiglie dall’aumento dei tassi di interesse. Le analisi di Goldman Sachs suggeriscono una correlazione positiva in tutti i Paesi tra l’eccesso di risparmio e la resilienza dei prezzi delle abitazioni. I canadesi hanno accumulato enormi risparmi durante la pandemia e i prezzi delle case si sono recentemente stabilizzati. Gli svedesi hanno accumulato meno risparmi e il loro mercato immobiliare è molto più debole.

Il terzo fattore è legato alle preferenze delle persone. I rapporti pubblicati dalla Banca d’Inghilterra suggeriscono che i cambiamenti nei desideri delle persone – come quello di avere un ufficio in casa o una villetta invece di un appartamento – spiegano metà della crescita dei prezzi delle case in Gran Bretagna durante la pandemia. In molti Paesi, inclusa l’Australia, la dimensione media delle famiglie si è ridotta, suggerendo che le persone sono meno disposte a condividere una casa. E in un momento di inflazione più elevata, molte persone potrebbero voler investire in asset fisici, come proprietà, infrastrutture e terreni agricoli, che mantengono meglio il loro valore in termini reali. Tutto ciò potrebbe significare che la domanda di case continuerà ad essere più alta rispetto a prima della pandemia, limitando il possibile calo dei prezzi.

Crollo del mercato immobiliare, sì o no?

Il crollo del mercato delle abitazioni potrebbe essere solo in ritardo? Forse. Alcuni cali dei prezzi delle case in passato, compreso quello alla fine del XIX secolo, sono stati più graduali che spettacolari. Le banche centrali potrebbero anche essere disposte ad aumentare i tassi o mantenerli alti fino a quando l’aumento del costo del denaro non inizierà a farsi sentire. Far sentire i proprietari più poveri è un modo per indurli a tagliare le spese, il che aiuterebbe a ridurre l’inflazione.

Ma ci sono buone ragioni per credere che il peggio sia passato. Dopo aver toccato il minimo storico lo scorso anno, la fiducia dei consumatori nel mondo più ricco è di nuovo in aumento. In media, le famiglie continuano a risparmiare. La carenza strutturale di abitazioni significa che c’è quasi sempre qualcuno disposto a comprare se qualcun altro non può. A quanto pare, il boom immobiliare si è concluso con un piagnucolio, non con un botto.