Lago batte mare
Il lago batte il mare e la montagna. Una settimana in affitto in una casa per quattro posti letto in media a luglio infatti costa 725 euro, contro 570 del mare e 540 della montagna; ad agosto il divario tra lago e monti si riduce (880 euro contro 860) mentre il mare rimane staccato a 720 euro. Il risultato non è così sorprendente per due ragioni: la prima è che l’offerta al mare è molto più ampia, la seconda è che chi ama la montagna, e questo vale a ragione per il lago, difficilmente si reca all’estero, mentre per gli appassionati delle spiagge marine le alternative economiche sia a Est (Croazia) che ad Ovest (Spagna) non mancano.
Finale Ligure tallona Porto Cervo
Se si guarda ai valori di punta però il mare certo non sfigura, perché la località più cara tra quelle qui considerate è Forte dei Marmi, con valori degli appartamenti che toccano i 1.650 euro per settimana ad agosto; dall’analisi però mancano, per carenza di dati sufficientemente attendibili, Capri e Portofino (dove l’offerta però è davvero minima) e che comunque si situano ai livelli del Forte se non oltre.
E in montagna si pagano oltre i 1700 euro
In montagna la località top è Madonna di Campiglio, dove si toccano i 1.750 euro per settimana ad agosto, ma a livello analogo si situano sicuramente la Val Gardena e Cortina d’Ampezzo. Infine per il lago prevalgono Bellagio e Riva del Garda, grazie alla forte presenza straniera. I dati che presentiamo sono riferiti a un alloggio con quattro posti letto e sono elaborati sulla base delle più recenti rilevazioni di Fimaa e Nomisma confrontate con le offerte presenti sul web. Sono — va sottolineato bene — da considerarsi indicativi; rispetto all’anno scorso si rileva un aumento nell’ordine del 5% dei canoni più alti mentre sono stabili quelli medio-bassi. E c’è di più: nell’ultimo decennio gli affitti hanno in generale seguito l’andamento dell’inflazione, mentre i prezzi delle seconde case sono crollati.
Quale business
Secondo l’ufficio studi di Tecnocasa la diminuzione al mare è stata del 39,6%, del 31,7% in montagna e del 28,3% al lago. Un contributo decisivo al business lo sta portando il web, che però presenta anche problemi: ogni anno d’estate i giornali riportano le cronache di turisti truffati, perché hanno versato caparre per immobili inesistenti o per appartamenti rivelatisi molto diversi da come descritti.
Come scegliere
L’ideale sarebbe conoscere già l’appartamento, o perché lo si è affittato nelle stagioni precedenti o perché lo si è visitato di persona prima di locarlo. Scegliere l’immobile su un portale accreditato che funge da intermediario dà buone garanzie di serietà del proprietario, ma comporta di certo costi maggiori rispetto all’affitto da privato che però nasconde le vere insidie. Con qualche precauzione e un minimo di familiarità con le rete si possono limitare i rischi.
Quando diffidare
Visto l’annuncio che interessa la prima cosa da fare è copiare le prime righe e incollarle in google per vedere se ci sono annunci uguali magari riferiti ad altre località , già questo dovrebbe bastare a stare alla larga. Stesso controllo con la fotografia dell’immobile: la si può incollare in google immagini ed effettuare la verifica. Diffidare anche se il prezzo è troppo basso rispetto alla media delle offerte. Un controllo andrebbe fatto anche sull’attendibilità del sito, leggendo le recensioni degli utenti. A fronte della richiesta, legittima, di una caparra bisogna essere sicuri dell’identità di chi ha fatto l’annuncio.
Come pagare
Non basta fidarsi della scansione dei documenti di identità ma bisognerebbe farsi dare dati (indirizzo, telefono) verificabili. Sarebbe consigliabile bluffare: chiedere di visitare l’immobile anche se non se ne ha la possibilità . Se l’inserzionista nicchia o accampa scuse, meglio evitare. Infine, il pagamento, meglio se solo parziale, dovrebbe avvenire sempre con metodi tracciabili. Con il bonifico bancario ad esempio è possibile controllare su siti come it.banccalculator.com quale è lo sportello bancario a cui corrisponde l’Iban. Mai versare su conti esteri, soprattutto se extracomunitari, e su carte di credito prepagate.
Quali guadagni
Tornando ai prezzi, c’è da dire che a far levitare l’offerta di case in affitto per periodi brevi nelle località turistiche, così come nelle principali città , c’è stata l’Imu. L’aggravio delle imposte sulle seconde case ha infatti convinto molti proprietari che prima preferivano tener vuoto l’immobile a trasformarsi in manager dell’ospitalità . Con gli incassi infatti si riescono a pagare perlomeno le imposte e le spese di manutenzione dell’immobile, conservandone la proprietà per tempi migliori. Chi affitta ha due strade davanti a sé. Fare tutto da solo oppure farsi aiutare o addirittura sostituire nelle gestione dell’immobile. Con la prima soluzione forse al netto si guadagna di più, soprattutto dove la domanda è solo stagionale e sopravanza l’offerta, ma, come L’Economia del Corriere ha già scritto più volte, l’impegno è tale che il guadagno non va considerato il dividendo di un capitale ma le retribuzione di un lavoro. Affidando a una struttura professionale la gestione dell’immobile se ne ottimizza l’occupazione e non ci si deve occupare praticamente di nulla. I maggiori guadagni al lordo però vanno poi suddivisi.
Consigli per chi affitta
Clean BnB è una società che si occupa appunto di gestione degli affitti brevi e ha redatto un articolato vademecum sulle cose a cui badare per ottenere il massimo dalle locazioni turistiche. Lo abbiamo sintetizzato in dieci punti nella parte alta della pagina, integrandolo con alcuni aspetti normativi. E partiamo proprio da questi. Innanzitutto bisognerebbe vedere se ci sono ostacoli normativi a livello condominiale (per vietare le locazioni serve però un regolamento contrattuale, cioè redatto dal costruttore o approvato dai condomini con mille millesimi) comunale, o regionale; in Lombardia ad esempio è stata approvata una legge ad hoc sulle caratteristiche degli alloggi.
Arriva il Fisco
Dal punto di vista fiscale, nonostante gli affitti brevi non richiedano registrazione (l’obbligo scatta per durate di oltre 30 giorni) c’è ovviamente l’obbligo di pagare, come su tutti i proventi da locazione, le imposte o con cedolare secca del 21% se applicabile (proprietario e inquilino devono essere persone fisiche) o con tassazione ordinaria a Irpef, sul 95% delle somme ricavate. Se la locazione avviene con l’intervento di un intermediario (agenzia, portale) sarà il mediatore o occuparsi del prelievo alla fonte del 21% del canone. In sede di dichiarazione dei redditi il locatore poi deve segnalare se le somme già trattenute vadano considerate cedolare secca e quindi non dovrà né versare né ricevere nulla, oppure siano un anticipo Irpef, da conguagliare.
Questione di marketing
Molto importanti sono le strategie di marketing da adottare. Innanzitutto la definizione del prezzo, che deve essere competitivo con quello di offerte analoghe ma non troppo più basso, perché altrimenti si rischia di insospettire, magari in maniera del tutto ingiustificata, i potenziali clienti. L’immagine fotografica deve presentare al meglio l’immobile, e perciò può essere utile farsi fotografare la casa da un professionista invece che affidarsi al fai da te con lo smartphone, mentre la descrizione della casa deve certo metterne in risalto i pregi ma senza inventare caratteristiche che non ci sono. Se non si dà a un inquilino quel che si promette nelle «pubblicità » della casa sulle piattaforme scelte, questi poi può condividere la sua delusione con una recensione negativa e così riaffittare potrebbe diventare problematico.
Fattore R
Se l’inquilino è soddisfatto, invece, alla fine del soggiorno bisognerebbe insistere perché faccia una recensione positiva dell’immobile. Un po’ come fanno molti ristoranti, alberghi o esercizi commerciali. Essere protagonisti in chiave buona (o cattiva) nel passa parola in Rete non è affatto indifferente dal punto di vista economico oltre che da quello reputazionale. Secondo uno studio citato da Clean BnB i proprietari di case che ottengono i punteggi top su Airbnb (almeno 4,8 su cinque di media) non solo scalano posizioni sul portale, ma ricavano in media canoni più alti del 22%.
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