22/07/2024 – Sulla vendita di un immobile acquisito per usucapione e riqualificato con il superbonus da meno di 10 anni, la plusvalenza imponibile si calcola come differenza tra il prezzo di vendita e il valore indicato nella sentenza di usucapione, aumentato dei costi inerenti. Questo calcolo esclude le spese per interventi agevolati al 110%.
È questo il contenuto della Risposta 157/2024 con cui l’Agenzia delle Entrate ha dato riscontro ad un cittadino che ha chiesto chiarimenti sul calcolo della plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile acquisito per usucapione e oggetto di interventi edilizi agevolati con il Superbonus.
Superbonus, usucapione e plusvalenza: il caso
Il contribuente che ha inviato il quesito ha acquisito un immobile abitativo tramite usucapione, con sentenza del tribunale del 2020. Successivamente, ha effettuato lavori di ristrutturazione avvalendosi del Superbonus (ex articolo 119 del Decreto Legge 34/2020), optando per la cessione parziale del credito corrispondente e utilizzando la restante parte della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.
Terminata la ristrutturazione, il proprietario intende vendere l’immobile prima che siano trascorsi 10 anni dalla fine dei lavori e chiede come debba essere calcolata la plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir.
Plusvalenza sugli immobili ristrutturati col superbonus
L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024 – ricorda l’Agenzia – ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile relativa alle cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, conclusi da meno di dieci anni.
L’articolo 67 del Tuir, come modificato dalla legge di bilancio 2024, stabilisce che sono considerati redditi diversi, tra gli altri, le plusvalenze realizzate mediante cessione onerosa di beni immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, esclusi gli immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione.
Determinazione della plusvalenza
La plusvalenza – aggiunge il Fisco – è la differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene, aumentato di ogni altro costo inerente. Per gli immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto quello sostenuto dal donante.
Nel caso di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, se gli interventi si sono conclusi da non più di 5 anni, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi qualora sia stata utilizzata l’aliquota di detrazione del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Se gli interventi si sono conclusi da più di 5 anni, si tiene conto del 50% di tali spese.
Nel caso specifico, in cui l’immobile è stato acquisito per usucapione e oggetto di interventi agevolati conclusi da meno di 10 anni, la plusvalenza imponibile si determina sottraendo dal corrispettivo della vendita il valore dichiarato nella sentenza di usucapione, aumentato dei costi inerenti determinati senza tener conto delle spese relative agli interventi agevolati con Superbonus per i quali è stata esercitata l’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura.
Superbonus e plusvalenza, chiarimenti operativi
La Circolare 13/E del 13 giugno 2024 ha fornito ulteriori chiarimenti operativi: la plusvalenza si realizza in seguito alla cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati conclusi da non più di 10 anni, indipendentemente dalla data di acquisto o costruzione del bene.
Nel calcolo della plusvalenza, non si considerano le spese relative agli interventi agevolati solo se sono soddisfatte entrambe le condizioni: applicazione dell’aliquota di detrazione del 110% e opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Agenzia delle Entrate, la conclusione
In sintesi, per la vendita di un immobile acquisito per usucapione e oggetto di interventi agevolati con il Superbonus conclusi da meno di 10 anni, la plusvalenza imponibile si determina come differenza tra il prezzo di vendita e il valore della sentenza di usucapione, aumentato dei costi inerenti. Questo calcolo esclude le spese per interventi agevolati con detrazione al 110% e opzione per la cessione del credito o sconto in fattura.
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