IVIE: nuovo calcolo per la tassazione degli immobili UK #finsubito

Brexit, si sa, non smetterà di portare soprese per molti anni a venire. Alcune prevedibili, altre forse inaspettate, ma non per questo meno dirompenti.

Una delle conseguenze è senz’altro l’incidenza che l’uscita del Regno Unito dal territorio doganale e fiscale dell’Unione Europea ha sulla tassazione di immobili britannici detenuti da soggetti residenti in Italia. Ciò a causa del mutamento della base imponibile per il calcolo dell’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili all’estero, riscossa su base annuale con un’aliquota pari allo 0,76%.

L’identificazione della base imponibile di immobili esteri ai fini della riscossione dell’IVIE è rappresentata dal valore di acquisto dell’immobile, o, in mancanza dal valore di mercato.

Tuttavia, in ossequio ai principi cardine di diritto europeo, quali la libertà di circolazione delle merci e dei capitali, l’Agenzia delle Entrate, già con Circolare n. 28 del 2012, aveva chiarito come in relazione ad immobili situati in Paesi appartenenti all’Unione Europea o in Paesi aderenti allo Spazio Economico Europeo (SEE) il valore da utilizzare per la determinazione dell’imposta fosse in primo luogo quello catastale, così come determinato e rivalutato nel paese in cui l’immobile è situato.

Orbene, la fiscalità immobiliare nel Regno Unito non è basata su valori ‘catastali’, né in relazione ad imposte di natura reddituale né patrimoniale. A fronte di interpello, nel 2013 l’Agenzia delle Entrate confermò, con risoluzione 75/E, che la base imponibile per il calcolo dell’IVIE dovesse essere identificata nel valore dell’immobile inglese come determinato ai fini dell’applicazione della Council Tax (l’imposta municipale sulle abitazioni).

Questa è rimasta la posizione sino al 31 dicembre dello scorso anno, e a confermare l’ovvio, ma forse non così evidente, cambio di rotta è stata la stessa Agenzia nell’ambito del Telefisco 2021: a partire dal corrente periodo d’imposta, la determinazione della base imponibile ai fini IVIE rispetto ad immobili sul suolo britannico dovrà allinearsi a quanto avviene nei paesi extra-UE. Pertanto, si passerà dal valore identificato ai fini Council Tax al criterio generale del costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti (o, in assenza, sul valore di mercato).

Per capire la portata dell’impatto generato da questo cambiamento, basta pensare che, in modo ancor più evidente di quanto accada rispetto al valore catastale di un immobile italiano, i valori delle Council Tax bands sono quanto di più lontano ci possa essere dal valore di mercato di un immobile, specialmente a Londra e nelle altre città principali. Ne è indice il fatto che in Inghilterra le fasce della Council Tax sono ferme ai valori immobiliari del 1991 (e del 2003 in Galles).

A titolo esemplificativo, un immobile attualmente in vendita nel quartiere di Londra di Kensington e Chelsea ad un prezzo richiesto di £3.250.000 rientra nella Council Tax band G, il cui valore mediano (preso a riferimento sinora) è di £240.000. Sino al 31 dicembre 2020, l’IVIE dovuta su tale immobile si sarebbe assestata in £1.824 per anno (da convertire in Euro). Con il cambio di rotta, il costo fiscale annuale a titolo di IVIE sale invece a circa £24.700. Senza contare che la redditività dell’investimento è verosimilmente calata negli ultimi mesi, a causa della pandemia COVID e delle conseguenti limitazioni negli spostamenti.

A ciò si aggiunge il fatto che, a partire dal periodo d’imposta 2020, la categoria dei soggetti passivi IVIE è stata ampliata per ricomprendere, oltre alle persone fisiche, anche gli altri soggetti obbligati al c.d. monitoraggio fiscale, come gli enti non commerciali, i trust, le holding, le società semplici e gli enti alle stesse equiparati (ex art. 5 del TUIR) residenti in Italia.

A seguito di tale modifica, dunque, è irrilevante che la penthouse a Chelsea sia posseduta da una persona fisica piuttosto che da un trust o da una società di persone, in quanto il trattamento fiscale ai fini IVIE è ormai lo stesso per tutti i soggetti. Certo, si pongono alcune eccezioni. In particolare, le società di persone e di capitali (ovunque abbiano fissato la sede legale), gli enti commerciali ed i fondi immobiliari rimangono escluse dall’ambito di applicazione IVIE, in quanto già soggette agli ordinari obblighi di rendicontazione finanziaria e a specifiche norme fiscali. E beninteso, anche i potenziali soggetti passivi IVIE, nella categoria ora allargata, sono tali nella misura in cui essi siano residenti in Italia.

Cosa succederebbe, quindi, se l’immobile a Chelsea fosse detenuto da una società di capitali, magari una limited inglese? Anche passando dall’altro lato della Manica il panorama fiscale non è certo meno complesso. Infatti, negli ultimi anni il governo britannico ha varato una serie di riforme fiscali volte principalmente ad allineare il carico fiscale in capo a proprietari immobiliari esteri a quello di proprietari locali, di riflesso aumentando l’introito per le casse dello Stato derivante dal prolifico mercato immobiliare inglese e garantendo di fatto una maggiore trasparenza sui titolari effettivi di immobili sul territorio.

Si è iniziato ad esempio nel 2012, penalizzando l’acquisto immobiliare per il tramite di veicolo societario con un’aliquota più elevata di imposta di registro (Stamp Duty Land Tax), al 15% del valore di mercato. Si è proseguito poi nel 2013 con l’introduzione di una imposta annuale (Annual Tax on Enveloped Dwellings o ATED) a carico di società (residenti o meno) proprietarie di immobili residenziali inglesi detenuti a fini non reddituali. L’ATED viene rivalutato di anno in anno, e nell’anno fiscale in corso può oscillare tra un minimo di circa £3.700 ed un massimo di £236.250, a seconda del valore dell’immobile. Nell’ambito della stessa legge sono state poi modificate altresì le regole in merito alle imposte sulle plusvalenze rispetto ad immobili detenuti da società estere, che hanno reso imponibile un eventuale trasferimento immobiliare laddove prima non lo era. Per arrivare poi al 2017, con l’introduzione del principio della trasparenza fiscale di società estere che detengono beni immobili inglesi ai fini dell’imposizione dell’imposta di successione nel Regno Unito (inheritance tax, o IHT). Considerando che l’IHT sconta un’aliquota del 40% del valore di mercato al di sopra di una franchigia di £325.000, non è difficile comprendere l’impatto che questo cambio normativo ha ai fini di una eventuale pianificazione patrimoniale o successoria.

Alcune di queste norme si sono evolute, ad esempio è stata introdotta, con aprile di quest’anno, una sovrattassa a titolo di SDLT del 2% per acquirenti esteri, oltre alla già esistente sovrattassa del 3% per acquirenti di seconde case. Anche sul fronte delle imposte dirette (quali income tax e capital gains tax) si è arrivati ad una sostanziale equiparazione tra società residente e società estera, ed in entrambi i casi, i redditi e le eventuali plusvalenze in caso di successiva cessione sono soggetti alla UK corporation tax (attualmente tassata ad un’aliquota del 19%, ma destinata ad aumentare al 25% a partire dal 1 aprile 2023).

Pertanto, la scelta tra una società inglese ed una società italiana (o comunque straniera, ma non inglese) sarebbe, da questo punto di vista, ininfluente.

E’ evidente, quindi, che il sistema fiscale inglese, come peraltro molti altri in ambito europeo, appare sempre più strutturato in modo da scoraggiare l’acquisto di proprietà residenziali tramite società o altre strutture di proprietà indiretta, soprattutto in situazioni in cui l’immobile residenziale resta di fatto destinato all’uso personale dell’individuo e della sua famiglia. Ciò non toglie, tuttavia, che persistono situazioni in cui ricorrere ad una struttura societaria o ad un trust rimane una scelta legittima e, in dipendenza delle circostanze, appropriata. In tal caso, sarà ovviamente necessario coordinare gli effetti fiscali da entrambi i lati della Manica in modo da pianificare non solo l’acquisto, ma anche la detenzione ed il futuro trasferimento, sia esso per cessione o successione, in modo efficiente.

*a cura di Alessia Paoletto, partner di WithersWorldwide