L’art. 3 -ter della legge 191 del 15 dicembre: novità per i B&B in materia di sicurezza antincendio
Nella legge 15 dicembre 2023, n. 191 di conversione con modificazioni, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, recante “Misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili”, è stato introdotto l’articolo 13-ter concernente la “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”.
Tale articolo, che ha lo scopo di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati, e soprattutto, la sicurezza del territorio per contrastare forme irregolari di ospitalità, prevede anche che siano predisposte alcune misure di sicurezza volte alla salvaguardia degli ospiti delle unità immobiliari ad uso abitativo, destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi, come definite dall’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
Questi ultimi sono contratti della “durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Si devono quindi intendere esercizi di locazione breve, nella più ampia accezione possibile, attività
- che comunque non sono soggette al controllo dei Vigili del Fuoco ai sensi dell’allegato I del DPR 151/2011,
- né agli adempimenti previsti dal Testo Unico sulla Sicurezza dei Lavoratori (D.Lgs. 81/08),
- né alle disposizioni dei DD.MM. 1, 2 e 3 settembre 2021 (c.d. decreto Controlli, decreto Formazione e decreto Minicodice, incardinati nell’articolo 46 comma 3 lettere a) e b) del D.Lgs. 81/08), trattandosi di alloggi inquadrabili come riservati ad un uso abitativo e quindi non luoghi di lavoro.
Si osserva che il DPR 151/2011 individua nell’allegato I come attività 66, soggette al controllo dei Vigili del Fuoco, gli “Alberghi, pensioni, motel, villaggi albergo, residenze turistico – alberghiere, studentati, villaggi turistici, alloggi agrituristici, ostelli per la gioventù, rifugi alpini, bed & breakfast, dormitori, case per ferie, con oltre 25 posti-letto” e che le norme tecniche applicabili per la progettazione, ovvero il D.M. 09 aprile 1994, integrato dal D.M. 06 ottobre 2003 o, in alternativa, il Codice di prevenzione incendi con la Regola tecnica verticale V.5, recano disposizioni di prevenzione incendi riguardanti attività ricettive, come definite dalla legge 17 maggio 1983, n. 217 recante “Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica”, pubblicata sulla G.U. Serie Generale n.141 del 25 maggio 1983, che non sono dunque riferibili ad alloggi destinati ad uso locativo.
Si ritiene pertanto che l’articolo 13-ter della legge 15 dicembre 2023 n. 191, che ha come obiettivo la regolamentazione del mercato delle locazioni spontanee (o selvagge), sempre più diffuse a seguito dell’avvento del web e dei social media, vada comunque a colmare un vuoto (o un interstizio) normativo, per quanto riguarda la sicurezza degli ospiti fugaci di queste attività locative mordi e fuggi.
Una questione delicata, vediamo il perchè con un esempio
Il tema, in realtà, non era da sottovalutare. Poniamo il caso di una grande città in cui un albergo o un edificio di civile abitazione di altezza antincendio > 24 m, magari ubicati in prossimità del centro storico o di un grande ospedale, vengano convertiti, in parte, ad esempio per piani, o anche in maniera generalizzata, per questioni di mercato, fiscali o altro, in attività di locazione breve a scopo turistico o alloggiativo, e che magari tali soluzioni abitative si potessero rendere disponibili per numeri considerevoli di persone interessate.
Nel primo caso, l’attività sarebbe sottratta al controllo dei Vigili del Fuoco, e non avrebbe avuto (in assenza del provvedimento da poco emanato) alcun obbligo inerente la sicurezza, nel secondo, la valutazione del rischio a suo tempo effettuata, sarebbe stata quanto meno da riverificare (per il Codice tabella G.3-1, il profilo di Rvita passa da Ci a Ciii), con riflessi da non trascurare per quanto riguarda la GSA (Gestione della sicurezza antincendio), e la progettazione dell’esodo.
Per questi immobili obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Il recente provvedimento, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 293 del 16 dicembre 2023, ed in vigore dal 17 dicembre, prevede al comma 7, precisa adeguamenti per tali immobili ad uso abitativo, gestiti in forma imprenditoriale, che dovranno essere obbligatoriamente censiti con un Codice Identificativo Nazionale (CIN) che verrà attribuito dal Ministero del Turismo e che dovrà essere esposto all’esterno dello stabile in cui sono collocati l’appartamento o la struttura, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, a pena di sanzioni, previste al comma 9, comminate dai Comuni di riferimento per mezzo degli organi di polizia locale.
In particolare, per le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazioni per finalità turistiche o brevi, in forma imprenditoriale, dovranno essere assicurati i requisiti di sicurezza degli impianti (elettrici, di riscaldamento, di raffrescamento, ecc.), come prescritti dalla normativa vigente.
Previsto l’obbligo degli estintori
In ogni caso, è richiesto che tutte le unità immobiliari siano dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili, e di monossido di carbonio, funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge, questi ultimi da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi, e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, in ragione di uno ogni 200 m2 di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
Per la tipologia di estintori si dovrà fare riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al D.M. 3 settembre 2021 (decreto Minicodice), pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021.
Conseguentemente gli estintori dovranno avere capacità estinguente non inferiore a 13A, 89B e carica minima 6 kg o 6 litri. In esito alle risultanze della valutazione del rischio di incendio, potranno essere installati anche estintori per altri fuochi o rischi specifici (ad es. estintori idonei per fuochi di classe F, di oli combustibili di natura animale o vegetale, generalmente utilizzati in cucina).
Potrà essere considerato opportuno l’utilizzo di estintori idrici, qualora in grado di superare la prova dielettrica (conformi alla norma EN 3-7), per l’utilizzo anche su impianti o apparecchiature elettriche in tensione sino a 1000 V e alla distanza di 1 m, in quanto l’impiego di estintori a polvere in luoghi chiusi potrebbe causare, generalmente, un’improvvisa riduzione della visibilità tale da compromettere l’orientamento degli occupanti durante l’esodo in emergenza.
Le precise prescrizioni, richieste dal comma 7 dell’articolo 13-ter sollevano alcuni dubbi e portano ad alcune considerazioni:
- è, in ogni caso, richiesto che tutte le unità immobiliari siano dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili (metano o GPL),
- è, in ogni caso, richiesto che tutte le unità immobiliari siano dotate di dispositivi per la rilevazione di monossido di carbonio (CO),
- questi dispositivi richiesti, devono essere funzionanti
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