Aprire un Airbnb a Napoli: requisiti, documenti, permessi e costi #finsubito

Colori, luci, arte, storia e buon cibo si intrecciano per le vie di Napoli, città piena di bellezza che incanta con il suo fascino vibrante. Con il Vesuvio che fa da sfondo, simbolo per antonomasia della città, il capoluogo partenopeo regala panorami da cartolina e offre tantissime cose da vedere tra l’immenso patrimonio artistico e culturale, il suggestivo centro storico e i siti archeologici collocati nei dintorni. Inoltre,  la lunga tradizione culinaria e il clima mite, presente tutto l’anno, richiamano turisti da ogni parte del mondo, tanto che nel 2023 il Times ha inserito Napoli nella lista delle mete più ambite. 

A fronte di tutto questo, avviare un Airbnb a Napoli rappresenta sicuramente un’opportunità di guadagno da prendere in considerazione: tuttavia, bisogna anche tenere in conto di quanto tempo, energia e impegno richieda una simile attività, che porta a doversi destreggiare tra norme, documenti, requisiti, permessi e costi da affrontare. Aprire un Airbnb a Napoli richiede specifici passaggi e obblighi da rispettare, come anche la sua gestione. 

Airbnb a Napoli, la normativa italiana di riferimento e quella regionale

Per avviare un Airbnb è necessario fare riferimento alla normativa a livello nazionale, in particolare alla Legge n. 217/1983 (Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica), e ai singoli regolamenti previsti a livello regionale inerenti le strutture extralberghiere in cui sono stabili adempimenti, requisiti e autorizzazioni, che cambiano quindi in base alla località. 

Nel caso di Napoli, dare vita a un Airbnb implica l’osservanza della Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5 per i Bed & Breakfast e della Legge Regionale 24 novembre 2001, n. 17 per le case vacanze. Per le locazioni turistiche bisogna considerare, oltre alla normativa nazionale, la Legge Regionale n.11 del 5 luglio 2023.

Ricorrendo ad Airbnb, è possibile avviare case vacanze, locazioni turistiche e B&B: la piattaforma è usata ormai da tantissimi host, permettendo di affittare un alloggio in modo facile. Basta registrarsi, inserendo l’annuncio accompagnato da foto e descrizione, per poi gestire le prenotazioni. 

Aprire un Airbnb a Napoli: i requisiti richiesti 

Quando si avvia un Airbnb bisogna assicurarsi che l’unità immobiliare rispetti i requisiti di abitabilità e le norme igienico sanitarie ed edilizie stabilite per le abitazioni. Per quanto riguarda nello specifico le attività ricettive extra alberghiere situate a Napoli, i requisiti richiesti dipendono dalla tipologia di alloggio.

Se si desidera aprire un Bed & Breakfast, la normativa di riferimento è la Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5, che prevede come il nucleo familiare debba avere la residenza nella struttura, ricorrendo a parte della sua abitazione per offrire l’alloggio. Il numero massimo  di camere è 4, mentre per i posti letto 8. La legge regionale stabilisce come l’esercizio dell’attività non costituisca cambio di destinazione d’uso dell’immobile. È previsto che l’alloggio debba essere munito di un soggiorno di almeno 14 mq, una cucina o angolo cottura, camere per gli ospiti e una camera riservata per il titolare. Fino a due ospiti è ammesso un bagno anche coincidente con quello dell’abitazione oltre, invece, è richiesto un ulteriore servizio bagno. Le camere devono disporre almeno di 9 mq per un posto letto e 12 mq per due posti letto. Il servizio di prima colazione è obbligatorio.

Per quanto riguarda le case vacanze, ovvero le strutture in cui non è prevista la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero, si fa riferimento alla Legge Regionale 24 novembre 2001, n. 17. Nel territorio regionale, l’attività può essere esercitata in forma non imprenditoriale fino a un massimo di 3 unità affittate. Oltre questo numero, si passa alla forma  imprenditoriale (comportando l’iscrizione al registro dell’imprese e l’apertura della P.IVA). Per i monolocali è stabilita una superficie utile di almeno 28 mq abitabili per un posto letto e 38 mq abitabili per due posti letto. Nelle strutture con più stanze, per ciascun posto letto la superficie minima è di 8 mq.

Nel caso delle locazioni brevi, ovvero non superiori ai 30 giorni, si fa riferimento alla Legge Regionale n.11 del 5 luglio 2023 oltre che al codice civile (articoli 1571 e seguenti). Per questa tipologia di strutture, l’attività deve essere esercitata in immobili con destinazione d’uso abitativa e in forma non imprenditoriale. Sono stabilite superfici minime di 9 mq per la camera singola e di 14mq per la doppia. È necessaria la presenza di un soggiorno di almeno 14mq, della cucina o angolo cottura e di un bagno attrezzato. Non sono ammessi servizi di somministrazione, mentre è consentita la fornitura di biancheria e asciugamani al check-in, l’accoglienza e lo svolgimento della pulizia dopo la permanenza dell’ospite. 

Aprire un Airbnb a Napoli: permessi regionali, documenti e che autorizzazioni servono 

Se si intende esercitare attività ricettiva extralberghiera, avviando un Bed & Breakfast oppure una casa vacanze a Napoli il processo parte con la presentazione della  Segnalazione certificata di inizio (SCIA) allo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune (Suap), ricorrendo alla piattaforma telematica impresainungiorno. Alla SCIA bisogna allegare la planimetria dello stato attuale dell’unità immobiliare, firmata digitalmente da un tecnico abilitato. Nell’ambito della procedura è richiesto il versamento dei diritti di istruttoria pari a 220 euro. Inoltre, serve anche la documentazione attestante il rispetto di quanto prescritto dalla Ordinanza sindacale n. 224 del 6 febbraio 2007 del Servizio Tutela della Salute in merito alla prevenzione del rischio legionellosi.

Il titolare della struttura deve richiedere alla Questura le credenziali per l’accesso al portale Alloggiati Web e all’ufficio Imposta di soggiorno quelle per l’accesso al portale TouristTax. Questi passaggi sono previsti anche per le locazioni brevi. In questo caso, per avviare l’attività, è richiesta la Comunicazione al Suap mediante la piattaforma telematica Impresainungiorno: non sono previsti diritti di istruttoria e il versamento di marche da bollo.

Vige poi l’obbligo, per tutte le strutture, di raccogliere i dati relativi alla movimentazione turistica tramite il portale dedicato (www.rilevatoreturistico.regione.campania.it). Per ogni struttura viene rilasciato il codice unico strutture ricettive (Cusr) previsto al comma 3, articolo 13 della Legge Regionale 7 agosto 2019 n. 16 e generato mediante l’inserimento, da parte del Comune, dei dati della struttura ricettiva sul sistema Turismo web della regione Campania. 

Il titolare dell’attività deve richiedere agli ospiti la tassa di soggiorno, che a Napoli è pari a 3 euro a notte per persona. 

Aprire un Airbnb Napoli e gestirlo: quanto costa 

Avviare un Airbnb a Napoli rappresenta sicuramente una fonte di profitti, ma non è esente da costi. Tra questi bisogna tenere in considerazione il pagamento dei diritti di istruttoria se si avvia un B&B oppure una casa vacanze e gli oneri per aprire la P.IVA se si superano le 3 unità immobiliari. Sotto questo numero è possibile gestire un Airbnb senza Partita Iva. Oltre a tutto questo, è necessario affrontare le spese per rendere l’alloggio conforme alle normative abitative e sanitarie e fornirlo di tutte le dotazioni richieste. Nella gestione di Airbnb entrano poi in gioco costi dettati dalla manutenzione e dalla pulizia, imprescindibile tra un ospite e l’altro, eventuali danni, spese di condominio, utenze, la Tari e l’Imu.

Altro aspetto importante sono gli obblighi fiscali. Anche per le piattaforme come Airbnb si applica la cedolare secca del 21% per il primo immobile e del 26% per i successivi sui redditi delle locazioni brevi, come stabilito all’articolo 4, comma 5-bis del D.L 50/2017, modificato dalla Legge di bilancio 2024.  Gli host di Airbnb hanno la facoltà di scegliere se la piattaforma stessa agisca da sostituto d’imposta, trattenendo l’importo della cedolare secca che verrà poi versato all’Agenzia dell’Entrate.  

Airbnb prevede commissioni pari al 3% della prenotazione a carico dell’host, mentre circa il 14% spetta agli ospiti. C’è la possibilità per l’host di farsi totalmente carico dei costi, saldando una cifra tra il 14% e il 16% della prenotazione.