In caso di locazione conclusa dall’usufruttuario, poi deceduto, l’erede divenuto pieno proprietario non può neutralizzare con la propria condotta il fenomeno successorio, assumendo su di sé gli effetti giuridici sorti durante la vita dell’usufruttuario ed impedendone il trasferimento agli altri eredi.
L’art. 1602 c.c. fissa nel momento di acquisto del bene locato il subingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione, escludendo quindi che il trasferimento a titolo particolare del bene abbia effetto retroattivo e determinando la scissione del rapporto di locazione in due periodi distinti, rispetto ai quali il contratto spiega effetti nei confronti di chi, di volta in volta, riveste la qualifica di locatore.
Ne consegue che malgrado l’acquirente dell’immobile locato subentri nella totalità dei diritti ed obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto locatizio, dovrà considerarsi terzo rispetto a quei diritti ed obblighi sorti e già esauriti a favore e a carico delle parti originarie del rapporto fino al giorno dell’acquisto.
Lo ha statuito la terza sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza 30 settembre 2019, n. 24222 (testo in calce).
Sommario
I fatti di causa
La pronuncia ha ad oggetto un contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario di un immobile.
Alla morte di quest’ultimo il conduttore agiva in giudizio nei confronti di uno degli eredi, citandolo in proprio, in qualità di attuale proprietario dell’immobile, lamentando di aver pagato al de cuius somme superiori all’importo del canone indicato nel contratto e chiedendone la restituzione.
Il convenuto si costituiva eccependo il difetto di legittimazione passiva e formulando domanda riconvenzionale per il pagamento di alcune debenze contrattuali da parte del conduttore. Agiva inoltre nei confronti degli altri eredi, con procedimento che veniva poi riunito alla causa promossa dal conduttore.
Il Tribunale di Torre Annunziata accoglieva la domanda attorea e anche, seppur parzialmente, quella riconvenzionale proposta dal convenuto, rigettando le pretese avanzate nei confronti degli altri eredi.
Entrambe le parti proponevano appello ed ambedue i gravami venivano parzialmente accolti dalla Corte d’Appello di Napoli.
La sentenza veniva quindi impugnata per cassazione dall’originario convenuto, sulla base di un unico articolato motivo.
Il ricorso per cassazione: i motivi
Il ricorrente denunciava la violazione e falsa applicazione dell’art. 999 c.c. e dell’art. 100 c.p.c., nonchè l’omessa applicazione dell’art. 1602 c.c., in relazione alla titolarità della posizione passiva fatta valere in giudizio.
Rilevava come l’art. 999 c.c. si limiti a stabilire che le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al momento di cessazione dell’usufrutto, continuano per la durata stabilita seppur non oltre il quinquennio dalla cessazione stessa.
Il contratto locatizio è quindi opponibile al nudo proprietario, nel senso che una volta cessato l’usufrutto il conduttore mantiene il diritto di godimento anche nei suoi confronti, con la precisazione che il proprietario rimane terzo rispetto al contratto.
Pur muovendo da tali premesse la Corte d’Appello era tuttavia pervenuta ad un’applicazione distorta dell’art. 999 c.c., ritenendo che il ricorrente, per il solo fatto di essere nudo proprietario e di aver manifestato la volontà di subentrare nel contratto di locazione, avesse assunto anche la responsabilità per i debiti contratti dal de cuius in veste di usufruttuario, escludendone il trasferimento in capo agli altri eredi.
In tal modo, osservava la parte, erano stati vanificati i principi operanti in materia successoria, ritenendo debitore il ricorrente in quanto proprietario, mentre la responsabilità per i debiti sorti quando l’usufruttuario era ancora in vita avrebbe dovuto essere degli eredi.
Il ricorrente invocava infine l’applicazione dell’art. 1602 c.c., rilevando che anche se avesse manifestato la volontà di subentrare nel rapporto di locazione, il suo subingresso nel rapporto avrebbe avuto efficacia soltanto dal giorno di acquisto dell’immobile.
La posizione della Corte e i principi in materia successoria
La Suprema Corte condivide le argomentazioni esposte in ricorso, riferendo che di fatto la Corte territoriale ha valorizzato alcune circostanze fattuali (richiesta di restituzione dell’appartamento al conduttore e di pagamento del canone di locazione e degli oneri condominiali), facendone discendere il subentro del nudo proprietario non solo nel rapporto di locazione concluso dal proprio dante causa, in veste di usufruttuario, ma anche nella totalità delle relative posizioni debitorie facenti capo al de cuius, con ciò eludendo le conseguenze successorie previste per legge.
In tal modo, osserva la Cassazione, si finisce tuttavia per concludere che basterebbe la volontà di un soggetto (neppure necessariamente erede del de cuius) subentrasse integralmente all’usufruttuario, quale pieno proprietario, a seguito dell’estinzione del diritto reale minore, per vanificare gli effetti giuridici del fenomeno successorio.
Una conclusione che è in evidente contrasto con qualsiasi principio in materia di soggettività giuridica.
E’ infatti indubitabile che a seguito della perdita di capacità giuridica di un soggetto, le posizioni giuridiche soggettive attive e passive a lui facenti capo, purchè non strettamente personali, si trasferiscano agli eredi.
Un subentro che peraltro non opera integralmente ex lege, a seguito dell’apertura della successione, ma è subordinato all’accettazione (espressa o tacita) della qualità di erede, posto che è possibile limitare gli effetti passivi del trasferimento mediante l’accettazione beneficiata dell’eredità.
Richiamando una delle osservazioni sollevate dal ricorrente, la Corte precisa poi che la successione nei debiti assunti dal de cuius quando era in vita costituisce un effetto ex lege dell’accettazione ereditaria.
Effetto che, contrariamente a quanto affermato dalla Corte d’Appello, non può essere vanificato dalla condotta di uno solo degli eredi, ponendo in essere una sorta di rivendicazione esclusiva dell’eredità a scapito degli altri.
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La scissione degli effetti del rapporto dal lato del locatore
A sostegno delle riferite argomentazioni la Suprema Corte richiama le stesse pronunce giurisprudenziali menzionate nella sentenza della Corte d’Appello (Cass. Sez. III, 20 agosto 2015, n. 17030; Cass. Sez. III, 20 luglio 2016, n. 14834), che tuttavia depongono in senso opposto a quanto concluso dal giudice di merito, individuando nel decesso dell’usufruttuario lo spartiacque tra due periodi temporali diversi, dei quali solo quello anteriore alla morte produce effetti giuridici (a favore o a carico) dei soggetti che diverranno eredi..
Si assiste pertanto ad una scissione cronologico-giuridica degli effetti del rapporto dal lato soggettivo del locatore, che tra l’altro è pienamente compatibile con l’opponibilità del contratto al pieno proprietario prevista dall’art. 999 c.c., nel caso in cui il de cuius fosse un usufruttuario.
In particolare la prima delle pronunce citate (Cass. n. 17030/2015 cit.) preserva espressamente gli effetti del fenomeno successorio, riconoscendo che è l’erede che subentra nei debiti e crediti insorti durante la vita del de cuius e che se il locatore era usufruttuario è il pieno proprietario a subentrargli relativamente a debiti (e crediti) sorti quando la sua proprietà, da nuda che era, è diventata piena in seguito all’evento morte.
L’altra sentenza (Cass. n. 14834/2016 cit.) non si discosta da tale impostazione. Pur riferendosi ad un caso opposto a quello di specie afferma che se il contratto è stato stipulato da un usufruttuario che è poi deceduto senza che il nudo proprietario – divenuto ormai pieno – si sia mai occupato del rapporto locatizio, gli eredi del de cuius possono assumerne la posizione rispetto al conduttore, fintanto che il pieno proprietario non farà valere la sua titolarità del diritto reale, subentrando loro in modo definitivo.
E’ dunque errata -osserva la Cassazione- l’impostazione del giudice d’appello che ha ritenuto che uno degli eredi, in quanto anche pieno proprietario a seguito della morte dell’usufruttuario-locatore, possa neutralizzare con la propria condotta il fenomeno successorio, concentrando su di sè gli effetti giuridici sorti durante la vita del de cuius ed impendendone il trasferimento agli altri eredi.
La conferma dell’art. 1602 c.c.
La riferita scissione cronologico-giuridica degli effetti del rapporto locatizio dal lato del locatore trova conferma anche nel disposto dell’art. 1602 c.c., che fissando nel momento di acquisto del bene locato il subingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto, esclude che il trasferimento a titolo particolare della cosa locata abbia efficacia retroattiva.
In conseguenza dell’acquisto il rapporto di locazione si scinde in due periodi distinti, in relazione ai quali il contratto, pur restando unico, spiega i suoi effetti nei confronti di chi riveste, in ciascun periodo, la qualifica di locatore.
Ne consegue che, malgrado l’acquirente dell’immobile locato subentri nella totalità dei diritti ed obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, dovrà considerarsi terzo rispetto a quei diritti ed obblighi sorti e già esauriti a favore e a carico delle parti originarie del rapporto fino al giorno dell’acquisto (così espressamente Cass. sez. 3, 2 dicembre 2004, n. 22669 ma si vedano anche, tra le molte, Cass. sez. 3, 14 agosto 2014, n. 17986, Cass. sez. 3, 13 maggio 2008, n. 11985, Cass. sez. 3, 5 agosto 2004, n. 1502).
Conclusioni
Muovendo da tali premesse la Corte conclude che il fenomeno successorio non può essere pretermesso né dagli eredi in caso di successione universale, né tantomeno dal nudo proprietario (diventato pieno) o dall’acquirente in caso di successione a titolo particolare, ostandovi in entrambi i casi la barriera, cronologica ma soprattutto giuridica, rappresentata dalla sostituzione nel rapporto locatizio di chi rivestiva il ruolo di locatore con altro soggetto.
Il ricorso è stato quindi accolto e la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione, anche per le spese del procedimento.
CASSAZIONE CIVILE, SENTENZA N. 24222/2019 >> SCARICA IL TESTO PDF
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