le quotazioni e le zone più richieste a Roma e Milano — idealista/news #finsubito

Il mercato immobiliare di pregio resiste. La domanda da parte della clientela di fascia alta, che non deve dipendere dal credito e che quindi non è frenata dall’aumento dei tassi di interesse, continua a essere sostenuta. E Roma, in particolare, sta cominciando a destare particolare attenzione. È questo un primo interessante aspetto emerso nel corso della conferenza stampa di Engel & Völkers organizzata per presentare il Market Report H1 2023 realizzato in collaborazione con Nomisma e l’apertura di una nuova sede proprio nella Capitale, a Cinecittà.

Se a Roma le previsioni relative al secondo semestre 2023 per il mercato della compravendita parlano di un trend stazionario delle transazioni in tutte le zone, associato a stabilità delle quotazioni, a Milano le previsioni indicano “un trend di flessione delle transazioni, associato ad una intonazione stazionaria dei prezzi medi in tutte le zone della città”.

Nel frattempo, le quotazioni delle abitazioni ristrutturate nel Centro Storico della Capitale vanno da 3.000 euro/mq a 10.000 euro/mq per i quartieri più esclusivi, mentre le quotazioni top nel Centro Storico del capoluogo lombardo hanno toccato addirittura i 24.000 euro/mq nel Quadrilatero e hanno confermato i 21.000 euro/mq a Brera e nella zona Castello-Foro Buonaparte.

L’andamento del mercato immobiliare in Italia nel primo semestre 2023 

Le compravendite

Dando prima uno sguardo alla situazione nazionale, per quanto riguarda le compravendite, il Market Report H1 2023 di Engel & Völkers e Nomisma ha evidenziato che “la persistente politica monetaria restrittiva attuata dalla Bce per limitare la dinamica inflativa costituisce un freno alla domanda rivolta al mercato residenziale dell’acquisto. Le erogazioni di mutui e le compravendite di abitazioni, che avevano cominciato a flettere già a partire dalla seconda metà del 2022, proseguiranno la discesa fino al 2025, con un’intensità progressivamente decrescente. Dopo un 2022 in cui i livelli di attività erano stati prossimi alle 800mila transazioni, nel 2023 le compravendite sono attese scendere a quota 687mila, per poi ridursi leggermente nel biennio successivo”. Al rallentamento della domanda si accompagnerà “un rallentamento della crescita dei valori immobiliari sul mercato residenziale, con aumenti dei valori nominali di +1,6% nel 2023 e di poco superiori al punto percentuale nel successivo biennio, che si traducono in una contrazione in termini reali”. 

Le previsioni nel breve termine confermano “l’inversione del ciclo espansivo delle compravendite residenziali, che ha avuto inizio nella seconda metà del 2022, e che ha fatto registrare nel primo trimestre del 2023 una flessione dell’8,3% a livello nazionale, rispetto al primo trimestre dell’anno precedente”.

I prezzi

Sul fronte dell’andamento dei prezzi, il Report ha sottolineato: “Il calo delle compravendite dovrebbe determinare un rallentamento della fase rialzista dei prezzi nei valori correnti. Se già nella seconda metà del 2022 si era manifestato un rallentamento in termini di media dei 13 maggiori mercati (+0,6% rispetto al +2,1% della prima metà del 2022), nel primo semestre del 2023 si è registrata una variazione congiunturale migliore delle attese (+1%), alla quale dovrebbe comunque seguire una dinamica più debole nella seconda parte dell’anno, tanto da chiudere il 2023 con un tasso medio di crescita pari a +1,6%”.

I finanziamenti

Per quanto riguarda infine il finanziamento immobiliare, lo studio ha ricordato come gli aumenti dei tassi di interesse di riferimento abbiano determinato una contrazione delle decisioni di investimento e di acquisto dei beni durevoli, colpendo in particolar modo il mercato immobiliare residenziale, dove circa la metà delle compravendite di abitazioni necessitano del sostegno creditizio. 

Il Report ha poi evidenziato che, “se in prospettiva il tasso di inflazione è previsto rientrare al di sotto della soglia del 3% già dal prossimo anno, lo stesso non accadrà ai tassi di riferimento per i mutui a tasso fisso e variabile, che rimarranno su valori elevati per tutto il triennio di previsione. Ne conseguirà una significativa riduzione delle dimensioni del mercato creditizio che, con riferimento alle nuove erogazioni, aveva già preso avvio nel terzo trimestre del 2022 (-1,5%), per intensificarsi nel quarto trimestre (-12,8%) e rafforzarsi ulteriormente nei primi 3 mesi del 2023 (-26,6%). Nel complesso, il 2023 dovrebbe chiudersi con un calo del 24,6%”.

Il quadro macroeconomico

Presentando il rapporto, Chiara Pellizzoni, project manager Nomisma, ha affermato: “Le ultime notizie macroeconomiche sono abbastanza sconfortanti. Negli ultimi dieci giorni l’Unione europea ha abbassato le stime sulla crescita del Pil, che in Italia nel 2023 è atteso in crescita dello 0,9%, dall’1,2%, e nel 2024 dello 0,8%, dall’1,1%; la Bce ha deciso il decimo incremento dei tassi di riferimento, determinando un freno ulteriore alla capacità effettiva delle famiglie di ricorrere a un mutuo e quindi una conseguente contrazione delle compravendite; l’Agenzia delle Entrate ha parlato di un -16% di compravendite residenziali nel secondo trimestre 2023 rispetto al secondo trimestre 2022”. 

Pellizzoni ha poi aggiunto: “L’inflazione volatile è stata contenuta con le misure di politica monetaria, ma non accenna a diminuire l’inflazione del carrello della spesa, quella che frena le famiglie impattando su tantissimi settori, compreso l’immobiliare. Il clima di fiducia è un po’ altalenante. Ci troviamo in un momento di equilibrio/disequilibrio”. 

La risposta del mercato immobiliare di pregio

Per quanto riguarda in particolare l’immobiliare di pregio, Pellizzoni ha spiegato che “può vantare un plus su tutta quella fascia più alta del mercato che non ha bisogno di ricorrere al credito. E qui il mercato di Roma e Milano non conoscono flessione”. Sottolineando: “Nel mercato di pregio la domanda nel complesso è stazionaria e questo è un ottimo risultato, perché invece la domanda nazionale cala con prezzi in aumento e transazioni in flessione. Il maggiore interesse è per immobili già ristrutturati: il mercato immobiliare di pregio ha una clientela esigente, disposta a pagare un plus per un prodotto chiavi in mano di grande qualità”.

Sul fronte della locazione si sta registrando un momento di boom, questo sia nel mercato generale che in quello di pregio. Pellizzoni ha spiegato che “questo momento di boom sostiene la crescita dei canoni, che in certi mercati sta diventando un problema sociale, mentre nel mercato di pregio è abbastanza fisiologica e affrontabile dal tipo di clientela coinvolta”.

L’Outlook per il prossimo semestre 

In questo contesto, quali sono le previsioni per il prossimo semestre? Secondo quanto evidenziato da Pellizzoni, “il trend atteso sulle compravendite di pregio è di stabilità, sulle locazioni di stabilità e crescita”.

L’immobiliare di lusso a Roma

Roma sta diventando una piazza sempre più interessante, complici il Giubileo del 2025 e gli interventi previsti dal Pnrr. Ci si attende un aumento degli investitori interessati a proprietà da mettere a reddito e una ripresa del mercato.

Ma ad oggi qual è la situazione? A fotografarla il Market Report H1 2023 di Engel & Völkers realizzato in collaborazione con Nomisma, che ha sottolineato come “a consuntivo 2022 il livello delle compravendite residenziali (40.060) sul mercato di Roma è rimasto poco più che stabile su base annua (+3%), se confrontato con la forte crescita registrata a consuntivo 2021, caratterizzata non solo da un rimbalzo post pandemia dell’ordine del 31% (2021/2020), ma allo stesso tempo da uno stacco del 18% sul risultato 2019”.

Considerando in particolare il segmento di pregio, “nel primo semestre 2023, il mercato romano della compravendita è stato caratterizzato da domanda nel complesso stazionaria, con prezzi in aumento e numero di compravendite in moderata flessione. Sul fronte della locazione, la sostenuta domanda supporta l’incremento dei canoni, a fronte di una sempre maggiore scarsità di offerta adeguata”.

Le zone più richieste

Si registra un ritorno di interesse per l’Aventino, mentre “gli acquisti per investimento si concentrano soprattutto sui rioni Trastevere e Testaccio, molto centrali e caratterizzati da intensa vita notturna e pertanto attrattivi per gli affitti short-term”. 

Il Report ha poi sottolineato che “la zona Prati-Vaticano è apprezzata dai residenti interessati alle zone centrali, per la maggiore presenza di spazi esterni e aree verdi rispetto al Centro Storico”. Qui “l’acquisto a uso investimento è meno diffuso, così come la presenza di domanda estera”.

La parte Nord della città risulta interessante soprattutto per la presenza di immobili caratterizzati da ampia metratura e dalla presenza di spazi esterni. Mentre la zona di San Lorenzo e Bologna desta interesse soprattutto per la presenza di immobili di piccole dimensioni da destinare a locazione studentesca. Le aree di Pinciano, Parioli e Trieste suscitano invece l’interesse della domanda straniera.

La zona di Monteverde Nuovo piace soprattutto per la presenza di aree verdi, collegamenti e per l’offerta di esercizi commerciali. In zona Gianicolense la domanda è principalmente di prima casa o sostituzione per famiglie o giovani coppie interessate, rispettivamente, a metrature da 110 a 140 mq e a bilocali, con preferenza per gli immobili ristrutturati. 

Per quanto riguarda la zona Sud della città, nell’area Montagnola e Garbatella è prevalente il mercato di sostituzione da parte di famiglie principalmente interessate a proprietà ristrutturate. Si acquista per investire soprattutto nelle zone adiacenti a metropolitana e università (San Paolo-Garbatella) e nelle nuove aree della zona Ostiense (Porto Fluviale). La zona dell’Eur Centro e dintorni risulta molto interessante per gli acquirenti internazionali, soprattutto per le molte iniziative di riqualificazione in corso nel quartiere.

L’Outlook di Engel & Völkers per il secondo semestre 2023 

Le previsioni relative al secondo semestre 2023 per il mercato della compravendita parlano di un trend stazionario delle transazioni in tutte le zone, associato a stabilità delle quotazioni. Il Report ha evidenziato che “l’aumento dei tassi di interesse applicato ai mutui continuerà infatti a pesare sulle decisioni di acquisto delle famiglie e allo stesso tempo pare essersi esaurita la spinta della ricerca di spazi più ampi che aveva caratterizzato il periodo post pandemia alimentando il mercato di sostituzione”.

Per quanto riguarda invece il mercato della locazione, le previsioni relative al secondo semestre 2023 “sono stazionarie e presentano un’intonazione positiva in diversi quartieri, per numero di contratti e livello dei canoni. I canoni sono attesi in crescita, in particolare, nel Centro Storico e a Prati Vaticano. Presentano aspettative più sfaccettate le altre zone, per cui si prospetta un incremento dei canoni sugli immobili di qualità, a causa della mancanza di prodotto di questa tipologia”.

Prezzi e canoni Centro Storico e Prati Vaticano

I prezzi medi nel Centro Storico “sono compresi all’interno di un range molto ampio che tiene conto della localizzazione dell’immobile, del suo stato di manutenzione e della vicinanza ai punti d’interesse storico-culturali e istituzionali”. Le quotazioni delle abitazioni ristrutturate vanno da 3.000 euro/mq a 10.000 euro/mq per i quartieri più esclusivi.

Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi si conferma compreso tra 4.200 e 7.000 euro/mq per le abitazioni ristrutturate al nuovo. 

I canoni per le residenze ristrutturate sono in crescita sia nel Centro Storico (180-420 euro/mq/anno) sia nella zona Prati Vaticano (210-280 euro/mq/anno).

Prezzi e canoni Zona Nord

Nella Zona Nord di Roma i prezzi medi presentano trend stazionari su base semestrale, a eccezione di Parioli, Trieste-Salario e Talenti Monte Sacro, che registrano un aumento. Le quotazioni nella zona variano da 2.700 a 7.000 euro/mq per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo. 

I canoni medi sono in crescita rispetto al semestre precedente per le abitazioni nuove/ristrutturate (135-360 euro/mq/anno).

Prezzi e canoni Zona Ovest

I prezzi medi sono stazionari su base semestrale in tutti i quartieri della Zona Ovest, sia per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo, sia per quelle da ristrutturare. I valori di compravendita restano compresi nel range 2.700-4.100 euro/mq per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo e nel range 2.300-3.600 euro/mq per quelle da ristrutturare. 

Crescono i canoni medi di locazione per le abitazioni nuove o ristrutturate (171-230 euro/mq/anno).

Prezzi e canoni Zona Sud

Nella Zona Sud i prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate presentano un incremento generalizzato rispetto al semestre precedente, con l’eccezione del Torrino dove le quotazioni sono stazionarie. I valori medi vanno dai 2.400 euro/mq della zona Laurentino a 4.800 euro/mq di San Giovanni/Appio Latino ed Eur per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo. 

Il livello medio dei canoni è in aumento, con i valori degli immobili nuovi/ristrutturati compresi tra 130-285 euro/mq/anno.

L’immobiliare di lusso a Milano

Per quanto riguarda il mercato residenziale di Milano, il Report ha evidenziato che, dopo l’ottima performance del 2022, nel primo trimestre 2023 è stata registrata una rilevante battuta d’arresto (-22,9% su Q1 2022). Ma se le compravendite sono diminuite, i prezzi ad oggi hanno dimostrato una buona tenuta.

Secondo quanto emerso dal rapporto, “il progressivo rialzo dei tassi di interesse ha impattato in misura minore sul mercato di pregio e sul segmento delle nuove costruzioni, rese particolarmente interessanti dalle recenti indicazioni europee sulla classe energetica degli immobili. In particolare, il tema energetico sta facendo emergere la classe energetica D come discrimine tra le proprietà di facile vendita e quelle caratterizzate da maggiori tempi di assorbimento o da ribassi di prezzo”.

Le zone che destano maggiore interesse sono quelle “semicentrali, se non addirittura periferiche, purché ben collegate con i mezzi di trasporto. Il centro rimane molto attrattivo per i piccoli investitori non milanesi o i giovani adulti attratti dalla movida”. 

Sul fronte della locazione si registra una “grande carenza di prodotto a lungo termine, sia sulle piccole, sia sulle grandi metrature, in un mercato in cui la locazione di 12 mesi viene ormai considerata di lungo periodo. Gli operatori evidenziano infatti come la competizione degli affitti short-term e la non adeguatezza delle tipologie contrattuali vigenti per le locazioni tradizionali stiano mettendo in grande difficoltà il mercato locativo, favorendo lo spostamento sulle locazioni brevi”. 

L’Outlook per il secondo semestre 2023

Per il mercato della compravendita le previsioni relative al secondo semestre 2023 indicano “un trend di flessione delle transazioni, associato ad una intonazione stazionaria dei prezzi medi in tutte le zone della città. Gli annunci di nuovi aumenti dei tassi di interesse da parte della Bce lasciano, infatti, presagire un impatto negativo sulla domanda e gli investimenti”.

Per quanto riguarda la locazione, “nel Centro Storico sono attesi contratti in diminuzione, a causa della progressiva scarsità di offerta, in presenza di incremento dei canoni. Le quotazioni dovrebbero crescere, o tutt’al più rimanere stazionarie in tutte le zone, a fronte di aspettative di calo dei contratti, più concentrate nella zona Sud, oltre che in parti delle zone Ovest e Est”.

Prezzi e canoni Centro Storico

Nel Centro Storico, per le proprietà ristrutturate al nuovo, il range dei prezzi medi si conferma molto ampio a livello di singolo quartiere, con la zona del Duomo, tra le altre, che vede crescere i valori massimi del range 8.500-19.500 euro/mq.

Le quotazioni top nel Centro Storico hanno toccato i 24.000 euro/mq nel Quadrilatero e hanno confermato i 21.000 euro/mq a Brera e nella zona Castello-Foro Buonaparte. In crescita anche i valori massimi di San Babila e Cordusio.

Continua la crescita dei canoni delle abitazioni nuove/ristrutturate, assestati sui 350-450 euro/mq/anno, e per le abitazioni in buone condizioni sui 200-280 euro/mq/anno.

Prezzi e canoni Zona Ovest

Le quotazioni delle proprietà ristrutturate al nuovo variano tra 4.200-6.500 euro/mq di Gambara-Bande Nere e San Siro ai circa 10.00 euro/mq di Sempione-Arco della Pace Chinatown e Vercelli-Washington. Le quotazioni di City Life sono di 8.000-15.000 euro/mq. Stazionari i prezzi delle abitazioni da ristrutturare.

Il livello medio dei canoni di locazione degli immobili nuovi e ristrutturati al nuovo sono compresi tra 250- 360 euro/mq/anno, mentre si confermano stazionarie le quotazioni delle proprietà in buone condizioni, assestate tra 220-320 euro/mq/anno.

Prezzi e canoni Zona Est

Nella Zona Est per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo i valori di compravendita sono compresi nel range 4.500-9.500 euro/mq. In aumento i valori delle abitazioni da ristrutturare.

I canoni medi di locazione per le abitazioni nuove/ristrutturate si aggirano sui 270-350 euro/mq/anno) e per le proprietà in buone condizioni sui 155-205 euro/mq/ anno).

Prezzi e canoni Zona Nord

I prezzi medi top di Porta Nuova-XXV Aprile raggiungono quota 19.800 euro/mq, con l’area di Garibaldi-Moscova Arena che conferma il rialzo dei valori con un prezzo medio massimo di 13.000 euro/mq. Le zone di Centrale Loreto e Isola-Gioia-Maggiolina confermano il range compreso tra 5.000 e 7.200 euro/mq. 

I canoni di locazione medi sono di 285- 480 euro/mq/anno per le abitazioni nuove/ristrutturate e 180-240 euro/mq/anno per le abitazioni in buone condizioni.

Prezzi e canoni Zona Sud

Nelle zone di Medaglie d’Oro-Lodi per gli immobili nuovi i valori sono di 6.500 euro/mq e nelle zone di Porta Romana Crocetta-Quadronno di 11.000 euro/mq.

I canoni di locazione sono compresi nel range 270-380 EUR/mq/anno per gli immobili nuovi/ristrutturati e per le abitazioni in buone condizioni, che non necessitano di lavori di ristrutturazione.

Il nuovo Market Center di Engel & Völkers a Roma

La conferenza stampa di Engel & Völkers è stata anche l’occasione per presentare l’apertura del nuovo Market Center di Roma, a Cinecittà, il secondo nella Capitale dopo quello di Corso Vittorio Emanuele. Il modello del Market Center, come spiegato da Tomaso Aguzzi, ceo di Engel & Völkers Italia, rappresenta l’investimento fatto direttamente dal Gruppo. A idealista/news, Aguzzi ha detto: “Si tratta di un investimento importante in questa città, in un’area che non copriamo e che ci permette di rendere il nostro marchio leggermente più accessibile. Per noi Roma è una piazza molto importante”. 

Nel presentare questa nuova sede, Francesco Deiana, sales manager Engel & Völkers Roma, ha spiegato: “La sede del nuovo Market Center a Roma si trova a Cinecittà, all’interno di un palazzo direzionale e occupa una superficie di 800 metri quadrati. E’ un ambiente dinamico e polifunzionale, dotato di sale meeting e tanta tecnologia per stare al passo con i tempi. Si parla di questo progetto da circa un anno e mezzo e la sua apertura è conseguenza degli investimenti e dello sviluppo del nostro mercato all’interno della Capitale. Abbiamo studiato e verificato che all’interno di questa area vivono circa 1.250.000 abitanti. Abbiamo analizzato il volume delle compravendite e abbiamo tracciato una strategia che oggi stiamo portando avanti. Il nostro obiettivo è quello di coprire tutto il mercato cittadino e quello dei Castelli Romani. La nostra strategia è finalizzata all’ampliamento delle quote di mercato nelle aree di riferimento e questo lo vogliamo fare sempre con un servizio qualitativamente di altissimo livello. Questo è lo scopo del Market Center: mantenere una qualità del servizio più alta possibile applicata a una più larga fascia di tipologie immobiliari”.

A regime il Market Center di Cinecittà vedrà 150 agenti operativi, 100 entro la fine del 2024. Deiana ha sottolineato: “Stiamo cercando sia agenti immobiliari professionisti, che vogliono dare una svolta alla loro carriera applicando quello che hanno imparato in un ambiente più strutturato e più dinamico, sia persone al primo impiego o che vogliono cambiare tipologia di lavoro e provare l’esperienza nel settore immobiliare in una realtà strutturata”.