Il contratto di locazione, anche se anteriore, inopponibile al creditore ipotecario #finsubitoagevolazioni

Nei casi in cui il procedimento esecutivo è stato avviato in virtù di un credito assistito da garanzia reale sul cespite staggito, non trova applicazione l’art. 2923 , comma 1. c.c., ai sensi del quale le locazioni sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, atteso che quando l’espropriazione immobiliare viene incardinata per escutere un’ipoteca iscritta prima della costituzione di un diritto personale di godimento, quest’ultimo è inopponibile al creditore pignorante.

Il potere del creditore pignorante di far subastare il bene ipotecato come libero legittima l’emanazione e l’esecuzione dell’ordine di rilascio in danno del titolare di un diritto personale di godimento non opponibile.

Questi i principi espressi dal Tribunale di Salerno, con l’ordinanza del 05.07.2016.

Nella fattispecie considerata, un Consorzio occupante un immobile, poi pignorato dalla Banca creditrice della società proprietaria dello stesso, proponeva opposizione di terzo all’esecuzione ex art. 619, del c.p.c., contestando l’illegittimità dell’espropriazione, nonché opposizione agli atti esecutivi ex art. 617, comma 2, del c.p.c. diretta a impugnare l’ordine di liberazione del bene pignorato.

L’istituto creditore pignorante si costituiva eccependo il difetto di legittimazione attiva dell’opponente e chiedeva pertanto il rigetto dell’opposizione.

Il giudice adito, preliminarmente, sottolineava che l’opposizione di terzo può essere proposta da colui che pretende avere proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato, ma che può essere esercitata anche sulla base di altri diritti, non reali, ma comunque prevalenti sulla pretesa azionata dal creditore procedente.
Nel caso di specie, rilevava che il Consorzio, il quale occupava detto immobile in virtù di un contratto di affitto di azienda, non era in possesso di un titolo idoneo a legittimare l’opposizione all’esecuzione ed ad occupare l’immobile, e che, in ogni caso pur recando il contratto di affitto di azienda, data anteriore alla notifica e trascrizione del pignoramento, lo stesso doveva considerarsi inefficace nei confronti della Banca, atteso che la garanzia ipotecaria escussa dalla stessa era stata iscritta precedentemente.

Infatti, a norma dell’art. 2808 del c.c., l’ipoteca attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene con prevalenza rispetto ai vincoli successivi e il diritto di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita, inoltre, l’art. 2812 del c.c. (diretto a sancire espressamente l’inopponibilità al creditore ipotecario dei diritti reali parziari costituiti sull’immobile successivamente all’iscrizione dell’ipoteca) risulta applicabile, anche ai diritti personali di godimento, rappresentando questi ultimi situazioni giuridiche soggettive minori e più circoscritte, alle quali, di conseguenza., l’ordinamento non può riservare una protezione maggiore di quella attribuita ai titolari dei diritti di servitù, usufrutto, uso e abitazione.

Orbene, affermava che “quando l’espropriazione immobiliare viene incardinata per escutere un’ipoteca iscritta prima della costituzione di un diritto personale di godimento, quest’ultimo è inopponibile al creditore pignorante, atteso che per l’espropriazione ipotecaria, non trova applicazione l’art. 2923, comma 1. c.c, ai sensi del quale le locazioni sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, disciplinando tale disposizione normativa soltanto la fattispecie dell’espropriazione chirografaria“.
In definitiva, quando il contratto di locazione rechi data certa anteriore alla notifica del pignoramento, ma posteriore all’iscrizione dell’ipoteca escussa con l’instaurazione del procedimento espropriativo, il diritto personale di godimento del conduttore è destinato a cedere di fronte alla posizione giuridica del creditore esecutante.