Come evitare l’asta giudiziaria dei beni immobili pignorati: chi può acquistarli e a quali condizioni.
Una delle più importanti novità della riforma del processo civile entrata in vigore nel 2023 – la cosiddetta riforma Cartabia – riguarda il cambiamento nella procedura delle vendite di beni all’asta giudiziaria: adesso a determinate condizioni il debitore esecutato può vendere il bene da sé, privatamente, senza quindi dover attendere i lunghi tempi della fissazione ed esecuzione dell’asta e dell’assegnazione dei beni in proprietà all’aggiudicatario, e senza neanche doversi sobbarcare i relativi costi, che spesso sono molto onerosi.
Vediamo precisamente quando questa possibilità di
vendita diretta dei beni pignorati può verificarsi e dunque cosa si può fare se si è sottoposti ad una procedura esecutiva e si vuole evitare che i propri immobili finiscano tristemente venduti all’asta in favore di acquirenti estranei.
Vendita diretta: a cosa si applica?
Ti anticipiamo che la nuova procedura introdotta dalla riforma riguarda tutti i pignoramenti iscritti dal 1° marzo 2023 in poi. Tra questi, i più importanti sono quasi sempre i pignoramenti immobiliari, considerato il valore dei beni e la frequenza con cui avvengono: l’ipotesi più frequente è quella di un mutuo, finanziamento o prestito non rimborsato entro i termini, ma vi sono anche i casi di procedure esecutive avviate dall’Agente di riscossione per cartelle esattoriali relative a imposte, tasse, sanzioni e multe.
Vendita diretta: come funziona?
La riforma Cartabia ha aggiunto nel Codice di procedura civile l’articolo 568 bis, per introdurre nel procedimento di esecuzione forzata l’istituto della vendita diretta, che – diversamente da quanto lascia credere il nome dell’istituto – avviene sotto il diretto controllo del giudice: le parti prendono soltanto l’iniziativa di richiederla e di formulare una precisa offerta di acquisto, che deve essere valutata e, in caso di esito positivo, autorizzata.
La norma prevede che il debitore possa chiedere, con un’apposita istanza rivolta al giudice dell’esecuzione, di disporre la vendita diretta degli immobili pignorati. Ciò significa che il debitore esecutato ha la facoltà di scegliere, individuare e proporre al giudice il soggetto che è disposto ad acquistare i suoi beni pignorati, e così evitare che finiscano all’asta. Chi si impegna ad acquistare direttamente gli immobili pignorati, senza dunque dover attendere l’asta e partecipare ad essa, deve sottoscrivere un’apposita
dichiarazione di offerta, che va depositata insieme all’istanza.
Permane, però, il divieto di presentazione di offerte da parte del debitore esecutato, stabilito nell’articolo 579 del Codice di procedura civile, che non è stato toccato dalla riforma. Quindi il debitore non potrà in nessun caso “ricomprare” direttamente a proprio nome il bene pignorato e che sta per essere venduto all’asta. Potrebbero farlo, invece, i suoi familiari.
Vendita diretta: condizioni e limiti
La vendita diretta dei beni immobili pignorati deve avvenire ad un prezzo non inferiore a quello indicato nella relazione di stima peritale del loro valore. Ricordiamo che questo accertamento, compiuto da esperti, è previsto per fissare il prezzo a base dell’asta giudiziaria, che deve risultare congruo e attagliato alle reali ed attuali condizioni dell’immobile. L’elaborato peritale è disponibile nel fascicolo dell’esecuzione ed è liberamente consultabile da chiunque, sul portale telematico delle vendite giudiziarie.
Questo sbarramento di soglia minima del prezzo per la vendita diretta è previsto a tutela dei creditori (che dovranno soddisfarsi sul ricavato) per evitare vendite a basso costo, come talvolta avviene con i
ribassi del prezzo a base d’asta che si verificano durante i vari incanti delle vendite giudiziarie, soprattutto quando le precedenti edizioni sono andate deserte e i successivi tentativi prevedono un’abbattimento percentuale del precedente prezzo, che evidentemente era risultato non gradito agli acquirenti. Ciò allunga i tempi e nuoce agli interessi dei creditori: la riforma ha voluto fornire una possibilità per evitare tali problemi.
Istanza di vendita diretta: termini di presentazione
L’istanza di vendita diretta va depositata, a pena di decadenza, non meno di 10 giorni prima della data fissata per l’udienza di comparizione delle parti, nella quale il giudice, verificata la regolarità della procedura, dispone l’autorizzazione alla vendita all’asta dei beni pignorati. La presenza di un’offerta valida blocca in radice tale vendita all’asta, se si verificano le condizioni che ora ti esponiamo.
Vendita diretta: cauzione e adempimenti
L’istanza di vendita diretta deve essere accompagnata, a pena di inammissibilità, da un’
offerta di acquisto e dal deposito in cancelleria del tribunale di una cauzione non inferiore a un decimo del prezzo offerto.
Sia l’istanza sia l’offerta vanno notificate, a cura dell’offerente o del debitore, almeno 5 giorni prima dell’udienza, al creditore procedente e a quelli intervenuti nella procedura esecutiva prima del deposito dell’offerta stessa. Tale adempimento è previsto a pena di inammissibilità: i creditori devono essere informati della presentazione dell’offerta e hanno facoltà di intervenire per presentare le loro osservazioni.
L’offerta presentata è irrevocabile, tranne che nel caso in cui siano trascorsi 120 giorni ed essa non sia stata accolta dal giudice procedente. Un altro importante limite sta nel fatto che l’istanza di vendita diretta dei beni pignorati è unica, nel senso che non può essere formulata più di una volta o reiterata in altre maniere nella medesima procedura esecutiva.
Vendita diretta: come si svolge
Ricevuta l’istanza di vendita diretta e l’offerta d’acquisto, il giudice fissa l’
udienza di comparizione delle parti, ai sensi dell’art. 569 bis del Codice di procedura civile, nella quale, sulla base della relazione del perito e tenuto conto delle osservazioni delle parti, determina il prezzo base degli immobili da vendere (se il compendio pignorato è composto da più immobili, si potrà stabilire un prezzo per ciascuno di essi).
A questo punto, possono verificarsi due eventualità: se il prezzo base dell’immobile è uguale o inferiore al prezzo offerto, il giudice dichiara ammissibile l’offerta, mentre se è superiore (e quindi l’offerente ha proposto una cifra inferiore a quella stimata dal perito) concede 10 giorni di tempo per integrare l’offerta. Se l’integrazione avviene, il giudice valuta l’ammissibilità, altrimenti dispone la vendita all’incanto degli immobili, ossia si procede attraverso la consueta asta giudiziaria.
Quando l’offerta è valida, gli immobili vengono aggiudicati all’offerente senza dover svolgere alcuna gara, a meno che uno o più creditori si oppongano all’aggiudicazione
: in tal caso il giudice dispone la pubblicità dell’offerta, fissa un termine per la presentazione di offerte ulteriori di acquisto (che non devono essere inferiori a quella già depositata), e, se tali nuove offerte vengono presentate, procede a gara per aggiudicare gli immobili al miglior offerente, cioè a colui che ha proposto il prezzo di acquisto più alto.
Con l’aggiudicazione del bene, disposta dal giudice in favore dell’unico o del miglior offerente, il giudice, con decreto, autorizza il trasferimento dell’immobile mediante atto negoziale – cioè il rogito di compravendita, che sarà stipulato da un notaio – e ordina, contestualmente alla trascrizione di esso nei pubblici registri immobiliari, la cancellazione dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie. Compiute le suddette formalità, il notaio incaricato depositerà gli atti nel fascicolo della procedura esecutiva, che verrà chiusa.
Vendita diretta dei beni pignorati: quali vantaggi?
Lo scopo della riforma che ha introdotto la possibilità di vendita diretta dei beni pignorati è, evidentemente, quello di
accelerare il procedimento di esecuzione forzata tagliando interamente la parte della vendita all’asta se arrivano tempestivamente una o più offerte di acquisto.
Ciò richiede la collaborazione del debitore esecutato, che dal suo canto può avere interesse a cercare e trovare un acquirente dei suoi immobili, per evitare il deprezzamento del bene che si verifica spesso per effetto del meccanismo dei ribassi: ricordiamo che il residuo del prezzo di vendita ricavato, al netto di ciò che spetta al creditore procedente per saldare il suo credito, deve essere versato proprio al debitore. Ma, se l’asta giudiziaria si protrae per anni, e il prezzo dell’immobile scende, il debitore non otterrà nulla, o al massimo otterrà poco e molto tardi. La vendita diretta evita questi gravi inconvenienti.
L’acquirente dei beni comprati mediante offerta diretta può avere un vantaggio grazie al fatto che i costi del trasferimento dei beni e della cancellazione dei gravami (pignoramenti e ipoteche) vengono posti a carico della procedura, quindi non deve pagarli lui. Infine, i creditori pignoranti e quelli intervenuti nella procedura esecutiva potranno soddisfarsi più celermente, in tempi molto più rapidi rispetto a quelli richiesti dalle varie “edizioni” dell’asta giudiziaria, e, soprattutto, ottenendo un prezzo non ribassato. Questo aumenta notevolmente le loro chance di recuperare l’importo del credito per il quale hanno agito mediante esecuzione forzata.
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