Il mercato immobiliare e la valorizzazione del credito – CREDIT VILLAGE #finsubitoagevolazioni

Intervista a Maurizio Rossetti, Responsabile Secured Operation di Si Collection

Dott. Rossetti, quali prospettive per il 2023?

M.R. Il primo semestre del 2023 ha portato ad un cambiamento del mercato immobiliare a livello globale. Gli investitori nazionali e internazionali sono infatti in attesa di conoscere le evoluzioni dell’attuale scenario macroeconomico. Il conflitto russo-ucraino si conferma essere una realtà destinata a perdurare e i livelli d’inflazione in Europa rimangono elevati anche se in diminuzione; il precedente scenario, durato circa dieci anni, in cui si è beneficiato di tassi d’interesse molto bassi, rimane ormai un lontano ricordo.

L’industria immobiliare dovrà adattarsi all’attuale scenario di tassi d’interesse più elevati. L’aumento del costo del debito, che incide fortemente in un segmento ad alta intensità di capitale come quello immobiliare, in cui la maggioranza dell’attività operativa è finanziata al 50% a leva, produrrà differenti preferenze degli investitori verso operazioni con un rapporto rischio-rendimento più elevato.

Il mercato residenziale italiano sta vivendo una fase di fisiologico rallentamento nel mercato privato, dovuto all’aumento dei tassi sui mutui, ma l’interesse crescente di grandi Player Istituzionali pone questa asset class al centro di importanti operazioni immobiliari.

Il primo semestre del 2023 certifica un rallentamento degli investimenti in tutti i segmenti a livello europeo. In Italia, nello specifico, si registra un brusco calo nel mercato privato mentre la logistica e gli uffici mantengono un certo interesse verso gli investitori.

Quindi cosa prevede nel mercato NPL per il 2024 ?

M.R. Il nuovo anno rappresenta sicuramente un periodo di sfide per il settore immobiliare che si trova a fronteggiare uno scenario macroeconomico inedito. L’aumento del costo del denaro influenzerà infatti le scelte degli investitori, i quali ricercheranno operazioni che massimizzino il rendimento, producendo una polarizzazione ancora più marcata verso operazioni a valore aggiunto e opportunistiche. Il delinearsi di uno scenario duraturo di tassi più elevati, con conseguente aumento dei rendimenti sui bond governativi, potrebbe intensificare la specializzazione di alcune determinate operazioni con un rapporto di rischio-rendimento più elevato ed incontrare le preferenze degli investitori a scapito delle abituali operazioni, provocando pertanto un riposizionamento e un cambio di strategie di molti gestori di Fondi.

In Italia, invece, che situazione stiamo riscontrando ?

M.R. Nei primi sei mesi del 2023 in Italia sono stati messi all’asta circa 60 mila immobili (-30% vs 2022). Poco più della metà sono localizzati in Lombardia, Sicilia e Lazio e trattasi principalmente di appartamenti e abitazioni private.

Più della metà dei lotti in vendita (54,92%) appartiene alla classe “residenziale” (ville, appartamenti e abitazioni private) registrando un aumento del 2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso e dell’8,5% rispetto al 2021. A seguire troviamo la categoria “terreni” e “commerciale”; in particolare le attività commerciali e gli uffici, a causa della crisi pandemica, sono cresciuti del 3% durante l’ultimo anno.

Attraverso le esecuzioni immobiliari sono attualmente in vendita il 76,82% dei lotti; seguono i fallimenti con il 20,11% riconducibili alle procedure concorsuali mentre circa il 3% è oggetto di contenzioso civile. Tendenzialmente, i beni residenziali, che rappresentano la maggioranza, sono oggetto di pignoramento, mentre le procedure concorsuali riguardano per lo più le attività commerciali o imprenditoriali.

Dall’analisi emerge che la distribuzione territoriale delle aste immobiliari  vede in testa la Lombardia con 8.490 lotti pari al 14,9% del totale; a seguire la Sicilia con il 12,62%, il Lazio  con il 9,30%, la Campania con il 7,86% e la Toscana con il 6,54%. Queste cinque regioni rappresentano circa il 50% del totale dei lotti in vendita.

Infatti, i cinque tribunali dove si registrano le maggiori percentuali di vendite giudiziarie sono Catania, Brescia, Roma, Milano e Bergamo. Tuttavia, sia il tribunale di Catania, che il tribunale di Brescia non brillano per celerità nelle procedure esecutive. Secondo lo “Studio dei tempi dei tribunali italiani” condotto dall’Associazione TSEI, entrambi i tribunali si collocano agli ultimi posti rispetto alla durata delle esecuzioni immobiliari, risultando particolarmente sovraccaricati e in ritardo.

La riduzione del volume di immobili in asta è principalmente generata dalle crescenti iniziative di saldo e stralcio e dalla maggiore efficacia prodotta dalle vendite.

Quali sono le Sue attese per il futuro rispetto alle valutazioni giudiziali degli asset immobiliari e stima dei portafogli?

M.R. Come noto la capacità di gestione ed estrapolazione dei big data, e l’acquisizione massiva delle valutazioni delle perizie di stima, giudiziali e non, costituisce e costituirà sempre più uno strumento utile e necessario per la schematizzazione dei portafogli in affido, consentendo all’Asset Manager di focalizzare la propria attenzione sugli immobili che denotano maggiori singolarità. Quanto invece alla Direttiva Europea che regolamenterà il mercato immobiliare in tema di efficienza energetica degli edifici, si ritiene che la stessa avrà sicuramente un grande impatto sulla valutazione degli asset immobiliari, considerando altresì la circostanza che il 74% del patrimonio immobiliare italiano è collocato in classi energetiche inferiori alla D. Per tali motivi, in Si Collection, crediamo fortemente nel valore aggiunto fornito dall’analisi del singolo asset manager cercando sempre di tenere una linea di contatto con gli esecutati al fine di definire bonariamente le posizioni prima che l’immobile vada in asta, garantendo alle nostre Mandanti profitti celeri ed un contenimento dei costi.

ARTICOLO PUBBLIREDAZIONALE