Decreto Salva Casa: cosa si può sanare? #finsubitoagevolazioni

Il Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, noto come “Decreto Salva Casa”, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio 2024 ed è entrato in vigore il 30 maggio 2024. Nello specifico, l’Articolo 1 introduce “Modifiche al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”

L’obiettivo è semplificare le normative edilizie e urbanistiche, rendendo le procedure amministrative meno rigide e frammentate. Questo faciliterà la commerciabilità degli immobili e l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi. L’esecutivo ci tiene a precisare che non si tratta di un condono edilizio, ma di interventi mirati a regolarizzare situazioni di minore gravità.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti entra nel merito dei cambiamenti. Di seguito, un’analisi dettagliata delle principali disposizioni.

Decreto Salva Casa: interventi sulle minori difformità

Il Decreto Salva Casa introduce importanti novità per quanto riguarda gli interventi di minore entità nell’ambito dell’edilizia libera. Questo decreto mira a semplificare le procedure e a ridurre la burocrazia per una serie di lavori che non richiedono permessi specifici, facilitando così la vita ai cittadini e ai professionisti del settore.

Edilizia libera: nuove categorie di intervento

Una delle principali innovazioni del Decreto Salva Casa è l‘ampliamento delle categorie di interventi che rientrano nell’edilizia libera, ovvero quei lavori che possono essere eseguiti senza la necessità di ottenere permessi preventivi. Tra questi interventi sono ora inclusi:

• Vetrate Panoramiche Amovibili (VePa): queste strutture, spesso utilizzate per chiudere porticati o balconi senza alterare la facciata dell’edificio, possono essere installate senza permessi anche per i porticati interni all’edificio. Le VePa permettono di sfruttare meglio gli spazi esterni proteggendoli dalle intemperie senza creare volumetrie chiuse e permanenti;
• Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici: include l’installazione di tende e pergole, strutture addossate o annesse agli edifici, purché non creino spazi chiusi permanenti né alterino significativamente l’aspetto estetico dell’edificio. Queste opere sono particolarmente utili per migliorare il comfort degli spazi esterni, offrendo ombra e riparo senza richiedere procedure burocratiche complesse.

Queste modifiche apportate dal Decreto Salva rendono le procedure più semplice a fronte dell’eliminazione della necessità di permessi per una serie di interventi minori. Si riducono così i tempi e i costi associati ai lavori edilizi.

Tolleranze costruttive ed esecutive: cosa cambia

Il Decreto Salva Casa introduce importanti novità in tema di tolleranze costruttive ed esecutive, semplificando le regole e rendendo più flessibili le normative edilizie.

Nello specifico, le tolleranze costruttive riguardano le variazioni nelle dimensioni degli edifici, che ora possono essere sanate entro specifici limiti basati sulla superficie utile dell’immobile:

• 2% per superfici superiori a 500 mq;
• 3% per superfici tra 300 mq e 500 mq;
• 4% per superfici tra 100 mq e 300 mq;
• 5% per superfici inferiori a 100 mq.

Queste variazioni, che potrebbero derivare da errori o modifiche minori durante la fase di costruzione, possono essere confermate da un tecnico abilitato, rendendo più agevole la regolarizzazione delle difformità.

Per quanto riguarda le tolleranze esecutive, che si riferiscono a irregolarità geometriche e modifiche minori rispetto al progetto originario, è prevista la sanatoria per i seguenti interventi realizzati entro il 24/05/2024:

• Dimensionamento ridotto dell’edificio: piccole riduzioni nelle dimensioni complessive dell’edificio rispetto al progetto originario;
• Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali: la non realizzazione di elementi decorativi o architettonici che non influenzano la struttura portante dell’edificio;
• Irregolarità esecutive di muri interni ed esterni: piccole variazioni nelle posizioni e nelle dimensioni dei muri.
• Diversa collocazione di aperture interne: spostamenti o modifiche nella posizione di porte e finestre interne;
• Difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria: variazioni nell’esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria che non modificano significativamente l’aspetto dell’edificio.
• Correzioni di errori progettuali in cantiere: rettifiche apportate direttamente in cantiere per correggere errori progettuali.

Si consiglia di prestare particolare attenzione alla data del 24/05/2024, come indicato dal comma 1 dell’articolo 3:

Queste disposizioni permettono di regolarizzare in modo semplice e rapido una serie di difformità minori, senza necessità di lunghe e costose procedure burocratiche. L’obiettivo che si pone il governo è quello di semplificare la gestione amministrativa degli immobili e ridurre i rischi legati a eventuali contestazioni future. In questo modo, si punta sul rendere il mercato immobiliare più dinamico e accessibile.

Decreto Salva Casa: accertamento di conformità semplificato

Il Decreto Salva Casa riduce l’obbligo di “doppia conformità” solo per le irregolarità più serie. Per quelle parziali, gli interventi possono essere regolarizzati se erano conformi alle norme edilizie all’epoca della realizzazione e se rispettano attualmente le normative urbanistiche.

Decreto Salva Casa: le nuove tempistiche

Il Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 introduce un nuovo principio chiamato “silenzio assenso”, secondo cui le richieste sono considerate accettate se l’Amministrazione non risponde entro i tempi previsti:

• 45 giorni per il permesso in sanatoria;
• 30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Inoltre, l’articolo 1-ter stabilisce che, ai fini del calcolo della superficie utile, si tiene conto esclusivamente della superficie autorizzata dal titolo edilizio che ha permesso l’intervento, senza considerare eventuali suddivisioni dell’immobile o dell’unità immobiliare nel corso del tempo.

Per gli immobili vincolati paesaggisticamente, questi periodi possono essere estesi fino a 180 giorni.  Difatti, il comma 4 dell’articolo 1 precisa:

Inoltre, è prevista una sanzione proporzionale all’incremento del valore dell’immobile, con i proventi destinati alla demolizione di costruzioni abusive o a progetti di rigenerazione urbana.

Stato legittimo dell’immobile: e se cambia la destinazione d’uso?

Il Decreto Salva Casa semplifica la prova dello stato legittimo di un immobile. Presentare il titolo relativo all’ultimo intervento edilizio, anche se precedentemente regolarizzato con una sanatoria, sarà abbastanza per confermare o meno lo stato legittimo dell’immobile. In questo modo, si riducono in modo significativo gli oneri amministrativi per i cittadini.

In arrivo nuove semplificazioni anche a fronte del cambiamento della destinazione d’uso delle singole unità immobiliari. È sufficiente rispettare le normative settoriali e le condizioni stabilite dal comune. All’interno della stessa categoria funzionale, è sempre ammesso il cambio di destinazione d’uso, come precisato dall’articolo 1-ter.

Tuttavia, tra le categorie diverse come residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, e commerciale, le semplificazioni sono limitate. È importante notare che tali agevolazioni non si applicano alle unità immobiliari al primo piano fuori terra.

Decreto Salva Casa: strutture amovibili utilizzate durante l’emergenza Covid-19

L’articolo 2 riguarda le strutture amovibili utilizzate durante l’emergenza Covid-19 per scopi sanitari, assistenziali o educativi. Esso conferma che tali strutture possono rimanere installate oltre il termine previsto, a condizione che siano dimostrate esigenze valide.

In prima battuta, gli interessati devono presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata, nel rispetto delle normative vigenti. Il comune ha il diritto di richiedere la rimozione delle strutture non conformi ai requisiti, Ma non basta. La comunicazione deve anche deve dettagliare le esigenze dimostrate e l’epoca di realizzazione della struttura, corredata dalla relativa documentazione.

Si precisa che il tecnico incaricato deve fornire la documentazione necessaria per dimostrare l’epoca di realizzazione della struttura. In caso di impossibilità, può attestarla personalmente, assumendosene la responsabilità. Infine, le disposizioni non possono limitare i diritti dei terzi né comportare nuovi oneri finanziari per la pubblica amministrazione. Le amministrazioni pubbliche devono sostenere i costi di mantenimento delle proprie strutture senza oneri aggiuntivi per la finanza pubblica.

Conclusioni

Il Decreto Salva Casa si propone di semplificare le procedure e regolarizzare le difformità minori, promuovendo così l’accesso ai finanziamenti e la valorizzazione del patrimonio immobiliare. Le sue nuove disposizioni includono l’ampliamento delle categorie di interventi considerati edilizia libera, l’introduzione del principio del silenzio assenso e la semplificazione del cambio di destinazione d’uso. Grazie a queste misure, si riducono notevolmente gli oneri amministrativi per i cittadini e si stimola la rigenerazione urbana.