VEPA e Pergole bioclimatiche, approvati emendamenti Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista #finsubitoagevolazioni

Schermature solari mobili entreranno in Edilizia libera, senza configurare tettoia

Lo scorso giovedì 11 luglio 2024 la Commissione Ambiente della Camera ha approvato alcuni emendamenti finalizzati a modificare il testo del Decreto Legge n. 69/2024; tra questi, sono stati confermati e approvati ufficialmente i numeri 1.15 e 1.24 riguardanti le opere rientranti in edilizia libera di cui all’articolo 6 comma 1 del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01:

1. allargate le maglie per alcuni sistemi di protezione solare e pergole bioclimatiche;
2. precisare le condizioni per installare le Vetrate panoramiche amovibile (VEPA) su porticati al piano terra, escludendo quelli gravati, anche in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.

Come per gli altri emendamenti già approvati, e commentati in precedente post sullo Stato Legittimo, bisognerà attendere però la fine della discussione dei restanti con relativa approvazioni (entro il prossimo luglio 2024), la loro approvazione alla Camera (inizio iter 17 luglio) e approvazione definitiva entro il 28 luglio al Senato. Sino ad allora non si potrà parlare di avvenuta approvazione modifiche al decreto Salva Casa, soprattutto finché il testo definitivo non sarà pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Nell’attesa, posso commentare le modifiche approvate nella Commissione in vista della loro formale promulgazione.

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Altra premessa importante: l’attività in edilizia libera è anch’essa un regime condizionato, e non totalmente libero, in quanto sussistono le condizioni disposte dall’articolo 6 commi 1 del D.P.R. 380/01:

1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo;

Liberalizzate pergole bioclimatiche con elementi rotanti e mobili in edilizia libera

Fino all’entrata in vigore del decreto legge 69/2024 la giurisprudenza ha ritenuto di escludere l’installazione di pergole bioclimatiche in edilizia libera, equiparandole pertanto a tettoie o sistemi di copertura fissa (salvo i casi di alette o elementi completamente retraibili); nella stessa direzione rientravano anche le casistiche di normali pergole coperte con vari sistemi.

L’approvazione dell’emendamento n. 1.24 scioglie quei primi dubbi interpretativi già espressi al momento dell’emanazione del decreto legge, in particolare per quelle coperture solari costituite o integrate da elementi mobili, oltre agli elementi protettivi solari di tipo tendonato.

Diciamo che l’emendamento renderà molto felici i rivenditori delle cosiddette pergole bioclimatiche, cioè quelle forme di coperture solari costituite da elementi mobili o rotanti, quali alette frangisole. Il fatto è che finora molte pubblicità hanno veicolato messaggi di “installazione pergole bioclimatiche senza permessi“, illustrando tuttavia immagini e video di vere e proprie verande, caratterizzate anche da infissi veri e propri, con utilizzo a soggiorno climatizzato in ogni anno. Finora la pergola bioclimatica non era menzionata nella normativa nazionale, mentre questo emendamento approvato la introdurrà per la prima volta non appena verrà convertita definitivamente in legge di modifica.

Cambia e si allarga ancora la categoria di tende a pergola andando a comprendere anche quelle bioclimatiche, qualora coperte alternativamente con:

1. telo retrattile, anche impermeabile (se il telo sarà fisso continuerà a configurare una potenziale tettoia);
2. elementi di protezione solare mobili o regolabili;

La modifica emendativa non ha inciso sulla prima categoria “telonata”, perchè già prevista chiaramente nella versione originaria del decreto, chiarendo invece quando e come l’elemento di copertura solare possa qualificarsi “tende a pergola bioclimatica“, cioè una copertura costituita da una schermatura solare dinamica, sorretta anche da struttura fissa per sostenerne la sua estensione. E’ pur vero che la denominazione di “tende a pergola” potrebbe apparire fuorviante quando legittimamente realizzata da elementi solari mobili o regolabili (cioè retrattili o ruotanti).

Tuttavia lo sdoganamento della pergola bioclimatica resta soggetta alle previgenti regole impeditive di usi eccessivi o distorti della sua finalità, cioè di un miglior godimento di spazi aperti mediante ombreggiatura dal sole e protezione agenti atmosferici, a condizione che sia addossata o annessa agli immobili o unità immobiliari.

Infatti restano efficaci le severe clausole di chiusura e impeditive a creare:

• spazi stabilmente chiusi, comportando cioè variazione di volumi e superfici, sia in senso funzionale (ad esempio anche soltanto cambi d’uso in spazi soggiorno, camera, cucina o abitabili in senso proprio, anche installando impianti fissi) oppure in senso costruttivo (ad esempio la chiusura con infissi e vetrate, e neanche le VEPA visto le limitate casistiche ammesse per quest’ultime);
• pregiudizi al profilo estetico, visivo e architettonico dello preesistente stato dei luoghi;

Quindi si raccomanda di andarci piano e con moderazione con questi nuovi sistemi di protezione solare, evitando di farci un hangar, idealmente in edilizia libera.

VEPA su porticati al piano terra, tranne ad uso pubblico

Nel testo del Decreto Legge n. 69/2024 l’ambito di installazione delle VEPA in edilizia libera è stato allargato anche ai portici/porticati rientranti nell’edificio e che, per definizione del Regolamento Edilizio Tipo, sono collocati unicamente al piano terra. Questa possibilità si è aggiunta a quella già ammissibile per balconi aggettanti o logge, anch’essi rientranti nell’edificio, confermando la tesi sostenuta sulla loro inammissibile installazione su spazi al piano terra. Restano invece ancora escluse la possibilità di installazione su terrazze, lastrico solare o tetto piano, non essendo elencate questi elementi.

La condizione di “rientranti all’interno dell’edificio” presuppone la solidarietà strutturale di questi elementi alla edificio stesso, cioè configurandosi con esso in continuità e unitarietà di tipo strutturale e costruttiva. Di conseguenza le VEPA non risulteranno installabili in edilizia libera su logge e porticati costituenti un manufatto autonomo o esterno all’edificio. In caso di dubbi al riguardo è consigliato leggere la definizione di edificio, contenuta alla voce n. 32 Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo:

Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo

L’emendamento approvato intende apportare una saggia riduzione dalla recente possibilità di installare VEPA anche su portico o porticato situato al piano terra: evidentemente qualcuno si è posto il problema di prevenire possibili installazione su quelli:

• interessati da servitù o diritti vari di uso pubblico;
• completamente privati, ma prospettanti su spazi pubblici.

Pensiamo alle tante tipologie di portici e porticati presenti nei centri storici o periferie: il legislatore in fase di conversione in legge ha preferito prevenire possibili utilizzi di VEPA per chiudere, confinare o limitare il passaggio pubblico nei porticati, oppure la chiusura di quelli confinanti con spazi pubblici. L’operazione poteva in effetti diventare “ghiotta” per quelle attività produttive o commerciali, ammettendo una possibilità di realizzare dei “dehors” coperti a titolo gratuito o di limitare la fruibilità di essi da parte della cittadinanza. E’ facile ipotizzare che si sarebbero facilmente innescati contenziosi di tipo civile e amministrativo, che si sarebbero intrecciati anche a vicende condominiali

Stralcio emendamenti approvati al D.L. 69/2024 Salva Casa:

Emendamento 1.15:
Al comma 1, lettera a), sostituire il numero 1) con il seguente:
1) alla lettera b-bis), primo periodo, le parole: «o di logge rientranti all’interno dell’edificio » sono sostituite dalle seguenti: «, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche».
Emendamento 1.24:
Al comma 1, lettera a), numero 2), capoverso b-ter), sostituire le parole:
«tende a pergola con telo retrattile» con le seguenti: «tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile,» e sostituire le parole: «tende a pergola con elementi» con le seguenti: «ovvero con elementi».

Alla luce di questi emendamenti approvati si modificherà il testo dell’articolo 1 comma 1 lettera a) del D.L. 69/2024, modificante a sua volta l’articolo 6 c. 1 del D.P.R. 380/01:

1. alla lettera b-bis), primo periodo, le parole: «o di logge rientranti all’interno dell’edificio » sono sostituite dalle seguenti: «, di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche».
2. dopo la lettera b-bis) è inserita la seguente:
   «b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, tende a pergola con elementi ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;»;

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