Il Decreto Legge n. 69 detto Salva-Casa, pubblicato il 29 maggio 2024, prevede un alleggerimento dell’iter per sanare le difformità edilizie lievi. Non è un vero “libera tutti”, si deve sempre controllare eventuali restrizioni legate a leggi locali. Per quanto riguarda i sottotetti (e seminterrati) sono stati approvati dalla Commissione Ambiente gli emendamenti che prevedono l’abitabilità di mini case di soli 28 mq per due persone e di 20 mq per una persona.
Cosa prevede il Decreto-Salva casa?
Ecco un riepilogo delle tre tipologie di difformità che potranno essere sanate con il Salva Casa, una sorta di condono edilizio soft del 2024:
- Tolleranze esecutive: sono irregolarità geometriche, modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono incluse, ad esempio, tra le tolleranze esecutive: il minor dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.
- Difformità edilizie interne (tolleranze costruttive): sono considerati gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Restano del 2% per una superficie superiore a 500 metri quadri, passano al 3% per una superficie tra i 300 e 500 metri quadri, al 4% per una superficie tra i 100 e 300 metri quadri e al 5% sotto i 100 metri quadri.
- Difformità non più sanabili per la “doppia conformità”: sono interventi che potevano essere sanati al momento della loro realizzazione ma non lo sono più a causa del principio della “doppia conformità”. Questa norma richiede che l’intervento sia conforme sia alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella in vigore al momento della richiesta del titolo edilizio. La doppia conformità impediva finora la sanatoria di molti interventi classificati come parziali difformità, anche se conformi agli standard urbanistici dell’epoca di realizzazione. Il decreto Salva-Casa semplifica la normativa, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più gravi.
Queste tre tipologie di irregolarità rappresentano diversi livelli di complessità e gravità, e questo condono edilizio del 2024 offre un’opportunità per regolarizzare tali situazioni.
Il silenzio assenso
Novità anche per quanto riguarda le tempistiche: si introduce il “silenzio assenso”. Significa che se l’amministrazione non risponde, entro i termini previsti, l’istanza si considera accettata. In particolare:
- se il permesso è in sanatoria devono rispondere in 45 giorni
- per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), invece, devono rispondere entro 30 giorni.
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Con il Decreto Salva-Casa posso sanare il mio sottotetto e renderlo una mansarda abitabile?
Iniziamo con la notizia meno pubblicizzata ma prevedibile: con il Decreto Salva-Casa gli abusi gravi, come l’intervento di realizzazione di una mansarda effettuato in totale assenza di permessi o in totale difformità, non sono sanabili.
La sanatoria più semplificata prevista dal Salva-Casa vale solo per abusi minori, avvenuti in parziale difformità. Un tempo dovevi sanare la mansarda (il sottotetto diventato appartamento) sommando i requisiti dell’epoca (non c’erano regole su acustica, altezza minima, ecc.) con le attuali norme più stringenti. Per sanare gli interventi realizzati in parziale difformità dai titoli depositati in Comune con il Salva-Casa non sarà più necessario rispettare la doppia conformità urbanistica ed edilizia cioè il rispetto sia alla norma del tempo della realizzazione che della presentazione della domanda.
Decreto Salva-Casa e mini appartamenti
Una delle novità principali per il Salva-Casa riguarda l’abitabilità delle mini-superfici.
La tua mansarda, anche se molto piccola, potrà diventare un appartamento abitabile: sono stati infatti abbassati i limiti di abitabilità a 28 metri quadri per una abitazione per due persone (precedentemente erano 38) e solo a 20 metri quadri per una persona (prima erano 28). L’obiettivo è il minore consumo di suolo e aiutare le esigenze di giovani e studenti, aprirà al mercato di molte micro mansarde.
Decreto Salva-Casa e altezze minime
Altra novità molto importante è l’abbassamento delle altezze minime delle case abitabili a 2,40 metri rispetto alla storica legge del 1975 che prevedeva un’altezza minima di 2,70 metri.
Ricordiamo comunque che le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti avevano già di fatto abbassato l’altezza media e minima richiesta per il recupero delle mansarde, spesso differenziando per comuni montani, centri storici e permettendo altezze inferiori nei locali di servizio.
L’obiettivo del Decreto Salva-Casa è rendere abitabili miniappartamenti, sottotetti e seminterrrati, aumentare il valore degli spazi e dare il via alla vendita di mini-abitazioni.
Salva-Casa e nuove attività in edilizia libera
Con il Salva-Casa sono state inoltre ampliate le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera. Questi interventi non richiedono alcun titolo abilitativo, permesso o comunicazione, poiché non sono considerati eccessivamente impattanti. Tra questi interventi rientrano:
- manutenzione ordinaria
- installazione di pompe di calore con potenza inferiore a 12 kW
- rimozione di barriere architettoniche
- installazione di vetrate panoramiche amovibili e completamente trasparenti (VEPA), destinate a fornire protezione temporanea dagli agenti atmosferici, migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche, ridurre le dispersioni termiche e offrire una parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo per balconi o logge, ma anche per porticati interni all’edificio.
Per la delicatezza della normativa ti consigliamo di avvalerti della consulenza di un professionista esperto che sarà in grado di valutare il tuo caso specifico e asseverare la conformità della tua mansarda anche controllando che le norme a livello regionale e comunale siano coerenti con il Salva-Casa.
Riferimenti:
Il testo del Decreto Legge pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale
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