Bed and breakfast in Italia e nel mondo: come è cambiata l’offerta e perché #finsubito

Nella lunga storia dell’offerta di bed and breakfast, cresciuta in questi anni in maniera esponenziale in tutte le grandi città del mondo e non soltanto in Italia, non si è mai fatta abbastanza chiarezza dal punto di vista teorico, tantomeno ora che è in gestazione un provvedimento del governo.

Prima di tutto, l’effetto forse più evidente – e preoccupante – della proliferazione di questa offerta privata c’è la riduzione della disponibilità di appartamenti soprattutto nelle zone centrali, le più appetitose per i turisti. Con il conseguente svuotamento di parte dei palazzi un tempo abitati da cittadini, palazzi che diventano quindi a principale uso e consumo di gruppi di turisti. Ciò impoverisce la varietà sociale dei centri storici e allontana le persone che un tempo vi abitavano verso periferie e semiperiferie.

Ma perché questa trasformazione sta avvenendo? La prima risposta, e la più semplice, sarebbe che i proprietari vedono così aumentare la possibilità di ricavare redditi da case che non servono direttamente alla loro famiglia. Questa risposta merita però una riflessione e forse qualche precisazione. Se è facile approntare un appartamento da affittare ai turisti, è meno facile mantenere nel tempo questa opzione. La gestione di un B&B, infatti, è meno semplice di quanto non si creda e alla lunga chi ha pensato che fosse facile si può trovare di fronte alla difficoltà di far quadrare i bilanci. La concorrenza, anche fra i B&B, è forte e i prezzi tendono perciò ad abbassarsi. I redditi ricavati sono lordi e se la gestione è solo familiare, come nella maggior parte dei casi, è su questa cifra che si calcola il 21% di imposte. Il che significa che i costi non possono essere detratti: acqua, gas, corrente, pulizia, manutenzione, riscaldamento climatizzatori e quant’altro sono costi indeducibili dal lordo. A conti fatti, non è facile far quadrare i bilanci. Facciamo un esempio, se si ricavano 80 a euro a notte (una cifra già elevata) e i turisti restano tre notti (ed è già un successo) sono 240 euro. Per la pulizia serviranno un paio d’ore, una trentina di euro compresi gli oneri previdenziali. Bisogna poi lavare, asciugare e stirare i panni sporchi, diciamo anche qui un paio d’ore, altri 30 euro. Il riscaldamento o il raffreddamento sono ormai indispensabili, l’acqua si paga e spesso c’è una lavatrice che i turisti gradiscono molto. Anche la manutenzione ordinaria, le spese condominiali vogliono la sua parte e difficilmente riusciamo a quantificarle. A occhio potremmo detrarre altri 30-40 euro, restando bassi. Diciamo che se ne vanno alla fine una novantina di euro, e quindi rimangono netti 150 euro. E le tasse? Il 21% di 240 euro, che sono 48 euro. Alla fine la cifra netta che rimane in tasca è di un centinaio di euro, cioè il 40% di quanto ricavato. Forse una gestione professionale con partita Iva ha risultati netti non dissimili. Se è così, inutile scagliarsi contro la gestione familiare.

Il secondo aspetto riguarda il rating che la struttura a poco a poco otterrà con i giudizi espressi dai turisti. Se l’appartamento non è stato ristrutturato ma semplicemente approntato alla meno peggio e la gestione non è ottimale, il rating sarà subito basso o scenderà e sarà sempre più difficile spuntare dei buoni prezzi, compromettendo l’equilibrio economico. Mentre la complessità della gestione day by day si farà vedere (andare a ricevere gli ospiti, pulire in tempo la casa per ogni arrivo, star dietro a manutenzioni, richieste speciali, ecc.). Questo per dire che la gestione di un B&B è comunque piuttosto complessa e non viene scelta se non per necessità, in mancanza di una valida alternativa d’affitto.

E qui veniamo al secondo punto. Perché molti privati (lasciamo fuori dal discorso i professionisti del B&B) preferiscono tentare la strada del B&B? Non sempre, come si crede spesso, per ingordigia (indubbiamente si guadagna di più che affittando a medio termine ma con tutti i complessi problemi di gestione che abbiamo già visto), ma perché se si affitta a medio termine anche una casa arredata sarà difficile liberarla se l’inquilino è moroso. Inizierà come al solito una lunghissima causa e per anni e anni il proprietario non rivedrà la propria casa. L’affitto breve, invece, risolve il problema di tenere la casa a propria disposizione.

Se queste premesse sono corrette, basterebbe intervenire sulla possibilità per il proprietario di rientrare in tempi brevi nel possesso del proprio appartamento per veder tornare molti appartamenti sul mercato dell’affitto a medio-lungo termine. O, come si fa in genere in Gran Bretagna o in Usa, si fa un contratto per un anno e poi sia il proprietario che l’inquilino decidono il da farsi.

Impedire invece per legge a una famiglia di arrotondare le entrate con il B&B potrebbe avere non l’effetto sperato di far tornare queste case sul mercato degli affitti medi e lunghi bensì quello di farle completamente sparire da ogni mercato, se l’obiettivo prioritario del proprietario è non perdere il possesso della casa per poterla in qualsiasi momento vendere se necessario.

L’ultimo punto da toccare è quello della presunta concorrenza che gli appartamenti dei privati farebbero agli alberghi. Perché mai questi ultimi dovrebbero essere protetti dalla concorrenza? Ci sono alberghi pessimi e B&B ottimi, e viceversa. Quindi è il mercato che decide. La concorrenza fa bene a tutti e soprattutto agli operatori professionali come gli albergatori. O pensano che occorra eliminare a priori una parte di concorrenza? Se gli albergatori sono bravi sapranno investire in modo da avere strutture efficienti e moderne, più della maggior parte dei privati. Si tratta di comprendere le esigenze dei clienti: molti di questi preferiscono non più una semplice camera da letto, ma una più versatile e moderna monocamera con angolo cottura, magari con un comodo divano e una tv non microscopica. All’estero qualcuno lo ha compreso, tanto che il gruppo francese Accor, ad esempio, ha creato una subcatena denominata Aparthotels, che va molto bene. Si tratta di mini-appartamenti poco più grandi di una camera ma con un angolo cottura.

Altra cosa ancora è la lotta all’abusivismo. Un conto è gestire anche in modo familiare una struttura e pagare regolarmente le tasse, un altro è truffare lo Stato non pagando le tasse. Questa è una battaglia che lo Stato deve combattere e vincere.