L’usucapione prevale sul trasferimento dopo il pignoramento? #finsubitoagevolazioni

In caso di esecuzione forzata e vendita all’asta della casa, chi ottiene la sentenza di usucapione prevale sull’aggiudicatario del pignoramento?

Supponiamo il caso di un’abitazione soggetta a pignoramento immobiliare che, dopo l’asta, viene assegnata dal tribunale all’aggiudicatario. Tuttavia, l’acquirente incontra difficoltà nel conseguire il possesso dell’immobile a causa della resistenza dell’occupante, il quale afferma di essere divenuto proprietario per usucapione. Si pone quindi la questione: chi ha la precedenza, l’acquirente all’asta o l’usucapiente? L’usucapione prevale sul trasferimento dopo il pignoramento? La giurisprudenza ha affrontato questo tema, delineando principi specifici.

Il conflitto tra acquisto per aggiudicazione e usucapione

La giurisprudenza ha stabilito che, in caso di conflitto tra l’aggiudicatario dell’asta e colui che ha ottenuto una sentenza di riconoscimento dell’usucapione per lo stesso bene, prevale quest’ultimo. E ciò vale anche quando il pignoramento è stato trascritto prima della sentenza di usucapione o dell’avvio del relativo processo. L’ultima pronuncia su questo argomento risale al Tribunale di Catania, datata 15 febbraio 2024.

Rischio frodi: come evitare il pignoramento con l’usucapione

Tale questione è particolarmente delicata poiché apre la possibilità per il debitore sottoposto a pignoramento di sottrarsi all’aggiudicazione all’asta, orchestrando prove a favore dell’usucapione da parte di un terzo. L’usucapione, avendo effetto retroattivo, conferma una situazione di fatto già esistente prima del pignoramento, rendendo quest’ultimo non eseguibile nei confronti di un non-debitore.

La sentenza di usucapione e l’ipoteca prevedente

Importante è la sentenza n. 29325/20219 della Cassazione, la quale ha chiarito che la sentenza di usucapione non può essere opposta al creditore ipotecario che non ha partecipato al giudizio di accertamento dell’usucapione stessa.

In altri termini il creditore ipotecario, essendo titolare di un diritto reale di garanzia registrato, è considerato “litisconsorte necessario” nel processo di usucapione. Pertanto la sentenza di usucapione, emessa senza la sua partecipazione, può essere valutata solo come elemento di prova in un eventuale giudizio di opposizione.

Del resto l’accertamento dell’usucapione ha effetto retroattivo e travolge anche le iscrizioni di ipoteca avvenute prima: quindi il creditore ipotecario ha diritto a sapere del giudizio di usucapione in corso, in modo da potersi opporre e dimostrare eventualmente la frode ai propri danni. È chiaro però che se questa prova non viene fornita, l’usucapione prevarrà sia sull’ipoteca (che andrà cancellata), sia sul pignoramento, sia soprattutto sull’eventuale aggiudicatario della casa all’asta.

La prevalenza della pronuncia di usucapione rispetto al decreto di trasferimento coattivo emesso dal giudice è quindi da ritenersi correlata al fatto che l’acquisto in favore dell’aggiudicatario, di natura derivativo, è avvenuto, seppur per ordine di un giudice, a seguito di una procedura esecutiva promossa nei confronti di chi, pur proprietario formale, non lo era più stante il già intervenuto acquisto in favore di un terzo, per averlo già usucapito. Come detto, infatti, l’accertamento dell’usucapione ha effetto retroattivo. Dunque, chi si aggiudica una casa all’asta non può rivendicarla nei confronti di chi non era più proprietario o, a maggior ragione, nei confronti di chi – l’usucapiente – non è il debitore.