Il Decreto Salva Casa ha modificato la “doppia conformità” come la conosciamo. In realtà non si tratta di una eliminazione definitiva, come alcuni credono, ma di un “alleggerimento” che riguarda le difformità parziali, ovvero irregolarità più gravi delle tolleranze costruttive ma meno delle variazioni essenziali.
L’obiettivo della riforma entrata in vigore con il Decreto Salva Casa è facilitare la ripresa del mercato immobiliare, dato che gli edifici con abusi (anche di lieve entità) non possono essere oggetto di compravendita se non sono stati precedentemente sanati.
Tuttavia, anche se il procedimento per ottenere la sanatoria è stato semplificato, dall’altra parte vengono introdotte nuove responsabilità a carico dei professionisti incaricati. Vediamo cosa cambia riguardo alla doppia conformità e quali sono i nuovi obblighi.
Cos’è la “doppia conformità”
Prima di vedere da vicino cosa cambia con il Decreto Salva Casa, è necessario un “ripasso” di come funziona la regola della “doppia conformità”, sancita all’art. 36 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizio). Secondo la legge, per interventi edilizi eseguiti senza il permesso oppure non conformi al permesso, si può chiedere un permesso retroattivo in modo da regolarizzare gli immobili non conformi.
Per ottenere la sanatoria serve dimostrare la “doppia conformità” dell’opera, cioè che l’intervento soggetto a sanatoria era conforme alle normative urbanistiche ed edilizie in vigore al momento dell’esecuzione dei lavori e al momento della presentazione della richiesta di sanatoria.
Doppia conformità, cosa cambia con il Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa va a modificare le regole per ottenere la sanatoria limitatamente alle difformità parziali, ovvero irregolarità geometriche di lieve entità realizzate entro il 24/05/2024.
Per questa tipologia di irregolarità, il nuovo Decreto prevede che la richiesta di sanatoria debba includere una “dichiarazione di conformità” redatta da un professionista abilitato.
Inoltre entra in vigore il principio della “doppia conformità alleggerita”, in altre parole il professionista incaricato deve definire l’epoca di realizzazione dell’intervento e valutare l’aderenza con le norme edilizie vigenti in quel periodo. Per provare l’epoca di realizzazione delle opere, i professionisti possono avvalersi dei titoli abilitativi, delle informazioni catastali, di foto e documentazione varia, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati.
Ma cosa succede se non è possibile reperire informazioni dettagliate in grado di provare l’epoca di realizzazione? In questa ipotesi, secondo il Decreto Salva Casa, il professionista può redigere una dichiarazione in cui attesta la data, sotto la propria responsabilità.
Come funziona la sanatoria per le difformità lievi
La sanatoria si ottiene pagando una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente agli interventi, in qualsiasi caso non superiore a 30.987 euro.
Tale regola si applica sia ai privati cittadini che alle Pubbliche amministrazioni.
A seconda del tipo di titolo abilitativo richiesto, il Comune si esprimerà secondo le tempistiche seguenti:
- per il permesso di costruire in sanatoria servono 45 giorni
- per la Scia in sanatoria servono 30 giorni
- per il permesso di costruire e la Scia in sanatoria sugli immobili sottoposti a vincolo occorrono 180 giorni
Altra novità del Decreto Salva Casa è che, trascorsi inutilmente i termini sopra indicati, si applica la regola del “silenzio assenso”.
In quali casi resta la doppia conformità?
L’alleggerimento della doppia conformità si applica soltanto alle difformità lievi; restano esclusi i casi di difformità totale dal titolo abilitativo e variazioni essenziali rispetto al progetto precedentemente autorizzato.
In questi casi per ottenere la sanatoria serve ancora la “doppia conformità” al momento dell’esecuzione dei lavori e al momento della presentazione della richiesta.
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