Riconoscimento del diritto alla provvigione; nesso di causalità tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare.
Provvigione del mediatore
Affinché il mediatore maturi il diritto alla sua
provvigione non rileva che l’affare sia concluso tra le stesse parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato poi concluso, tale da giustificare lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto.
Tribunale Cuneo sez. I, 03/11/2022, n.931
Diritto alla provvigione: sorge alla conclusione dell’affare?
Il mediatore ha diritto alla provvigione tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia direttamente riconducibile alla sua attività intermediatrice, a tal fine non occorrendo che il mediatore intervenga in tutte le fasi della trattativa, ma essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
Tribunale Monza sez. I, 18/10/2022, n.2087
Conclusione dell’affare
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il
risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento.
Cassazione civile sez. VI, 05/10/2022, n.28879
La ‘messa in relazione’: elemento necessario e determinante della mediazione
Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all’art. 1755 c.c. sorge solo nel momento della conclusione dell’affare, pur non richiedendosi che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che la ‘messa in relazione’ delle parti costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto.
Tribunale Lucca sez. I, 24/08/2022, n.849
Pendenza di condizione sospensiva
In tema di mediazione, la pendenza di una condizione sospensiva apposta ad un preliminare di vendita concluso con l’intervento del mediatore, impedendo il sorgere del diritto alla provvigione, non costituisce un’eccezione in senso stretto, bensì un’eccezione in senso lato, con la conseguenza che essa non è soggetta alle preclusioni processuali.
Cassazione civile sez. II, 17/08/2022, n.24838
Diritto alla provvigione del mediatore
In tema di mediazione, ha diritto alla provvigione il mediatore che abbia intermediato la conclusione di un contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto un immobile acquistato dal promittente venditore in seguito a procedura di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali ex l. n. 335 del 1995, attuata con d.lgs. n. 104 del 1996, atteso che la sanzione della nullità derivante dalla violazione del divieto di porre in essere atti di disposizione prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto, ai sensi dell’art. 3, comma 14, d.l. n. 351 del 2001, come modificato dalla l. n. 410 del 2011, attiene ai soli atti aventi efficacia traslativa, ma non anche a quelli aventi efficacia obbligatoria, sicché il vincolo giuridico tra le parti è validamente costituito.
Cassazione civile sez. II, 09/08/2022, n.24486
Quando spetta la provvigione al mediatore?
La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento. La provvigione, pertanto, spetta al mediatore anche quando sia intervenuto la stipula tra le parti di un contratto preliminare.
Cassazione civile sez. II, 09/08/2022, n.24533
Conclusione dell’affare
In tema di compensi in favore del mediatore, il diritto del medesimo alla provvigione deriva non dalla conclusione del negozio giuridico, bensì dall’affare, ossia da qualsiasi operazione di natura economica produttrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, benché articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali.
Corte appello Roma sez. III, 07/07/2022, n.4709
Provvigione del mediatore immobiliare: è dovuta anche se non ha partecipato a tutte le fasi della trattativa?
L’articolo 1755, comma 1, del Cc prevede che il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Non basta dunque che l’affare sia stato concluso, ma occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore. E ciò pure nell’ipotesi in cui la sua attività, nota ai contraenti, sia stata dalle parti anche implicitamente accettata.
In particolare, perché sussista nesso di causalità tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, non è necessario l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti.
Cassazione civile sez. II, 22/06/2022, n.20130
Stipulazione di un contratto preliminare
Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all’art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria.
Cassazione civile sez. II, 22/06/2022, n.20132
Il buon fine dell’affare
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’articolo 2932 del codice civile, ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Non ne costituisce invece fatto condizionante anche il cosiddetto buon fine dell’affare, ossia la regolare esecuzione del rapporto da parte dei contraenti, salva speciale pattuizione che subordini il pagamento del compenso al buon fine dell’affare o ad altro evento.
Cassazione civile sez. II, 30/05/2022, n.17396
Il giudicato sul diritto del mediatore alla provvigione
Il giudicato formatosi sul diritto del mediatore alla provvigione nei confronti dell’acquirente non esplica efficacia nel distinto giudizio intentato dal medesimo mediatore – sempre per il pagamento della provvigione – nei confronti dell’acquirente, dal momento che quest’ultimo, benché relativo all’attività di mediazione svolta per la medesima compravendita, ha ad oggetto un diritto soggettivamente ed oggettivamente autonomo e non dipendente da quello su cui è intervenuto il giudicato.
Cassazione civile sez. III, 13/05/2022, n.15380
Nesso tra l’attività mediatoria svolta e la conclusione dell’affare
Il diritto alla provvigione per il mediatore sorge soltanto quando le parti si siano effettivamente avvalse della sua opera di intermediazione, concludendo l’affare; ne consegue che la prova di tale attività incombe sul mediatore che voglia far valere in giudizio il proprio diritto alla provvigione: in particolare è necessario che il mediatore dimostri il nesso di causalità tra l’attività svolta e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente, per un verso, che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nonché, per altro verso, essendo sufficiente che la parte coinvolta abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.
Corte appello Salerno sez. I, 12/05/2022, n.550
Attività del mediatore
In materia di mediazione, è sufficiente che la conclusione dell’affare sia in qualche modo ricollegabile all’attività del mediatore affinché in capo allo steso sorga il diritto alla provvigione, senza che sia necessario che tutte le
fasi prodromiche al contratto siano causalmente e strettamente connesse all’attività dallo stesso mediatore svolta. Quindi, anche la sola attività consistente nel ritrovamento o nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti.
Tribunale Cremona sez. I, 19/04/2022, n.202
Cosa deve provare il mediatore?
Il mediatore che invochi il diritto alla provvigione deve provare sia di avere posto in contatto le parti, sia che a seguito di tale contatto (ed eventualmente all’ulteriore opera di mediazione svolta) sia stata possibile la conclusione dell’affare, con l’ulteriore precisazione che per affare si intende qualsiasi operazione avente contenuto economico, che comporti una utilità patrimoniale tale da costituire un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno.
Tribunale Bari sez. II, 12/04/2022, n.1384
Relazione tra le parti
In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso.
Cassazione civile sez. II, 08/04/2022, n.11443
Diritto alla provvigione del mediatore: tutti i casi
Il mediatore ha diritto alla provvigione non soltanto nell’ipotesi in cui la propria attività di mediazione si ponga in un rapporto di assistenza professionale con la conclusione dell’affare; ma, anche, qualora non sussista un nesso eziologico immediato e diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare e, tuttavia, la attività del mediatore sia stata rilevante ai fini della conclusione dell’affare stesso. È sufficiente, infatti, che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
Tribunale Bologna sez. II, 22/03/2022, n.745
Configurabilità del rapporto di mediazione
Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.
Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (cassata la decisione che aveva escluso il diritto dell’agente alla provvigione sul mero rilievo che la proprietaria dell’immobile non avesse conferito il relativo incarico).
Cassazione civile sez. II, 12/03/2021, n.7029
Diritto del mediatore alla provvigione: la conclusione dell’affare
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
Tribunale Pisa, 28/12/2020, n.1172
L’attività del mediatore e il diritto alla provvigione
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo.
Tribunale Perugia sez. II, 14/12/2020, n.1407
L’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata, sempreché il suo ruolo sia noto a tutte le parti messe in relazione.
Tribunale Ferrara, 02/12/2020, n.711
Diritto del mediatore al compenso: presupposti
Per il diritto del mediatore al compenso non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell’altro contraente ovvero all’indicazione specifica dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, però tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti.
Tribunale Napoli sez. II, 02/12/2020, n.8217
Mediazione: conclusione dell’affare
In tema di mediazione, al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di essa ad aprire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno. In sostanza, per aversi diritto alla provvigione non basta che l’affare sia stato concluso, ma, in forza dell’art. 1755 c.c., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore, il quale, cioè, deve avere messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare.
Tribunale Firenze sez. III, 17/12/2019, n.3856
Diritto del mediatore alla provvigione
Il diritto del mediatore alla provvigione, nei confronti delle parti dell’affare concluso per effetto del suo, intervento, dà luogo a due crediti distinti, che possono essere fatti valere in separati giudizi. Qualora detti crediti sono dedotti in un unico giudizio, si è in presenza di un caso di litisconsorzio facoltativo tra cause connesse per il titolo, da cui la applicabilità, nei gradi di
impugnazione, dell’art. 332 c.p.c. Con la conseguenza che la tempestività della notifica effettuata nei confronti di una delle parti non determina la ammissibilità della impugnazione incidentale proposta verso l’altra parte dell’affare concluso tramite il mediatore.
Cassazione civile sez. II, 04/11/2019, n.28269
Decorrenza della prescrizione dei crediti da provvigione
L’art. 2950 cod. civ. dispone che il diritto del mediatore al pagamento della provvigione è sottoposto alla prescrizione di un anno. Conformemente al principio generale contenuto nell’art. 2935 cod. civ. (secondo il quale la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere) questa prescrizione decorre dalla data della conclusione dell’affare, perché è da questo momento che sorge il diritto del mediatore alla provvigione. Infatti, secondo l’art. 1755 cod. civ. il mediatore ha diritto alla provvigione non appena il contratto è concluso per effetto del suo intervento.
Tribunale L’Aquila, 25/06/2019, n.487
Attività di mediazione e perdita del diritto alla provvigione
Affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione è necessario che l’attività di mediazione sia da questi svolta in modo palese, rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e terzietà. Ove, per contro, il mediatore celi tale sua veste, presentandosi formalmente come mandatario di una delle parti (cosiddetta “mediazione occulta“) egli non ha diritto alla provvigione e l’accertamento della relativa circostanza, demandato al giudice di merito, è incensurabile in sede di legittimità se correttamente motivato.
(Nella specie, il mediatore aveva avuto contatti con un soggetto che, al momento della trattativa, non intratteneva alcun rapporto con la società che aveva poi acquistato l’unità immobiliare, essendone divenuto legale rappresentante soltanto successivamente alla stipula del rogito).
Cassazione civile sez. II, 12/02/2019, n.4107
Antecedente indispensabile alla conclusione del contratto
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poichè è sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le
fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, si da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
Tribunale Lucca, 12/10/2018, n.1505
Mediatore: a chi può domandare la provvigione?
Il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all’efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell’affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo è concluso, né alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio; ne consegue che il mediatore può domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l’incarico e ha condotto le trattative, la quale risponde in proprio, tranne che abbia dichiarato fin dall’origine di agire in rappresentanza di un terzo.
Cassazione civile sez. II, 14/05/2018, n.11655
Perfezionamento dell’affare
Il diritto del mediatore alla provvigione matura in relazione al perfezionamento dell’affare, cioè dell’operazione commerciale intermediata, indipendentemente dalla natura dei soggetti che formalmente si intestino gli effetti giuridici del corrispondente contratto, quando si accerti che il bene oggetto della
compravendita è il medesimo in relazione al quale è stato a suo tempo sollecitato l’intervento del mediatore, questi ha messo in contatto venditore e compratore, a seguito di tale contatto la compravendita è stata conclusa, per cui spetta al mediatore il diritto al compenso qualunque siano le modalità formali con cui il trasferimento si realizza ed anche se le parti originarie sostituiscano altri a sé.
Corte appello Roma sez. II, 26/04/2018, n.2746
Conclusione dell’affare dopo la scadenza dell’incarico del mediatore
In tema di mediazione, ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico conferitogli, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare.
Tribunale Roma sez. X, 20/03/2018, n.5929
Diritto del mediatore alla provvigione: quando non è escluso?
La condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare
proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti.
Cassazione civile sez. II, 16/03/2018, n.6552
L’intervento di un secondo mediatore
Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività svolta dal mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. L’intervento di un secondo mediatore non interrompe di per sé il nesso di causalità tra l’attività del primo e la conclusione dell’affare.
Cassazione civile sez. II, 16/01/2018, n.869
Compimento e conclusione dell’affare
La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione.
Cassazione civile sez. III, 17/01/2017, n.923
Mediazione occulta
Affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione, la sua opera deve essere palese e non occulta, vale a dire che egli deve esplicitamente dichiararsi alle parti mediatore e non mandatario di una di esse.
Tribunale Arezzo, 01/04/2016, n.430
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