Città dai mille volti, Bologna è contraddistinta da un ricco patrimonio culturale ed è famosa in tutto il mondo per il suo centro storico animato da 40 chilometri di portici, Patrimonio Mondiale dell’UNESCO. Tra vicoli, edifici antichi, botteghe, locali e osterie, per il capoluogo emiliano si respira un’atmosfera vivace: Bologna è nota per l’alta presenza di studenti fuori sede, essendo una città universitaria per antonomasia e ospitando importanti atenei, tra cui la più antica università al mondo, e per questo soprannominata la “Dotta”.
Meta turistica internazionale, possedere un immobile a Bologna da mettere a reddito rappresenta una potenziale fonte di rendita visti gli innumerevoli visitatori, studenti e lavoratori. Se aprire un Airbnb in questa meravigliosa città è un’ottima opportunità, tuttavia, bisogna considerare come richieda tempo ed energie, dovendo muoversi tra una normativa complessa che prevede requisiti, documenti, permessi e costi da sostenere.
Aprire un Airbnb a Bologna: la normativa italiana
Per aprire un Airbnb a Bologna la disciplina di riferimento a livello nazionale è la Legge n. 217/1983 (Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica). In parallelo, le regioni prevedono specifici regolamenti per le strutture ricettive extralberghiere e, quindi, requisiti, documenti, permessi, adempimenti e autorizzazioni sono differenti lungo lo Stivale. Per quanto riguarda l’Emilia-Romagna, la normativa comprende la Legge regionale 28 luglio 2004 n.16 “Disciplina delle strutture ricettive dirette all’ospitalità. Strutture alberghiere ed extra-alberghiere” e la Delibera della Giunta regionale del 19 dicembre 2005, n. 2186 che tratta i requisiti e gli standard strutturali per ogni categoria di servizio ricettivo.
La normativa regionale prevede come si possa svolgere l’attività ricettiva in forma non imprenditoriale se non si superano le 3 unità immobiliari: in questo caso per gestire un Airbnb non serve l’apertura della P.IVA. Sopra le 3 unità immobiliari affittate si passa, invece, all’attività imprenditoriale che necessita dell’iscrizione al registro delle imprese e della P.IVA.
Con Airbnb si possono aprire case vacanze, bed & breakfast e locazioni turistiche: nata nel 2007, la piattaforma è usata da tantissimi proprietari di casa di tutto il mondo, detti “host”, che possono contare su un sistema semplice e intuitivo. Per usufruire della piattaforma basta registrarsi, inserire l’annuncio con foto e descrizione per poi gestire le prenotazioni. Inoltre, ci si può avvalere di un’assicurazione di responsabilità civile per host e di un servizio extra di protezione danni, grazie al quale chiedere rimborso in caso di spese di pulizia aggiuntive o appartamento danneggiato.
Requisiti per aprire un Airbnb a Bologna
Per quanto riguarda i requisiti, le case vacanze e gli appartamenti ammobiliati a uso turistico devono essere conformi alle norme vigenti in materia urbanistica, sanitaria, di prevenzione incendi e di sicurezza. La superficie negli appartamenti di prima categoria comprende un soggiorno di 12 mq, una camera da letto di 8 mq per singolo posto letto e 14 mq per camera matrimoniale. Per le strutture di seconda categoria sono previsti, invece, 9 mq. di superficie per posto letto. Non deve mancare una cucina o un angolo cottura conforme ai Regolamenti edilizi comunali.
In merito ai requisiti previsti per i B&B, oltre al rispetto delle norme igienico sanitarie, vige l’obbligo di residenza anagrafica del conduttore nella struttura dove si esercita l’attività ricettiva. L’abitazione deve essere classificata come residenziale e devono essere garantite caratteristiche e servizi minimi come ad esempio un bagno ad uso esclusivo degli ospiti, la somministrazione della prima colazione, la pulizia dei locali e il cambio delle lenzuola almeno due volte alla settimana e a ogni cambio dell’ospite. La permanenza degli ospiti non può superare i 60 giorni consecutivi e, inoltre, deve intercorrere un periodo non inferiore a 5 giorni per poter rinnovare un nuovo soggiorno al medesimo ospite.
Che autorizzazioni servono per aprire un Airbnb a Bologna: Documenti e permessi regionali
Per avviare un Airbnb a Bologna è necessaria la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), da presentare per via telematica allo Sportello Unico Attività Produttive del Comune (SUAP), ricorrendo alla modulistica del Comune. In seguito alla Delibera della Giunta regionale n. 687 del 4 maggio 2023, è stata introdotta l’assegnazione da parte della regione del Codice identificativo di riferimento (Cir): si tratta di un codice alfanumerico associato alla struttura ricettiva, la cui esposizione è obbligatoria anche sul web. Nel 2024 si prevede l’introduzione di un codice nazionale obbligatorio (Cin) per tutte le strutture ricettive, in cui andranno a confluire i codici regionali.
Qualsiasi variazione deve essere obbligatoriamente comunicata al SUAP del Comune come l’eventuale cessazione dell’attività.
Ogni anno l’host è tenuto a dare comunicazione di inizio attività al Comune anteriormente alla prima locazione: entro il 31 marzo per quanto riguarda il turismo estivo, entro il 31 ottobre per quello invernale ed entro il 31 gennaio nel caso di apertura durante tutto l’anno. Vige, poi, l’obbligo di versare la tassa di soggiorno per ogni ospite. A Bologna per gli Airbnb l’imposta è pari al 7,5% sul costo, con un limite massimo di 5 euro a persona. Grazie ad una convenzione con il Comune di Bologna, la piattaforma si occupa direttamente della riscossione e del versamento della tassa di soggiorno. Il titolare dell’unità immobiliare, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, deve effettuare una comunicazione di cessione di fabbricato all’autorità di Pubblica Sicurezza, tramite il portale alloggiatiweb della Polizia di Stato. Ogni mese è richiesta la comunicazione alla Provincia dei dati sul movimento, secondo le modalità indicate dall’ISTAT.
Quanto costa aprire un Airbnb a Bologna
Aprire un Airbnb in una città come Bologna rappresenta di certo un’opportunità di guadagno, ma non è esente da costi, di cui bisogna esserne ben consapevoli.
Dal punto di vista degli obblighi fiscali sui redditi delle locazioni brevi si può applicare la cedolare secca del 21% per il primo immobile e del 26% per i successivi, come previsto dall’articolo 4, comma 5-bis del D.L 50/2017, modificato dalla Legge di bilancio 2024. Tramite Airbnb è possibile decidere se la piattaforma funga da sostituto d’imposta, trattenendo l’importo della cedolare secca, versata successivamente all’Agenzia dell’Entrate.
La piattaforma trattiene inoltre delle commissioni con un costo fisso a carico dell’host pari al 3% della prenotazione, mentre per gli ospiti circa il 14%. L’host può scegliere se farsi carico per intero dei costi dell’importo della prenotazione, pari a una cifra tra il 14% e il 16%.
Se si dispone di più di 3 unità immobiliari, si passa alla forma imprenditoriale e quindi per gestire un Airbnb è necessario aprire la P.IVA, sostenendo i costi che ne conseguono. Poi, bisogna fare i conti con le spese per assicurarsi che l’immobile rispetti tutti i requisiti richiesti e quelle dettate dalla pulizia e dalla manutenzione. Oltre a tutto questo, non bisogna dimenticarsi degli oneri come utenze, spese condominiali, Imu e tassa sui rifiuti.
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