Cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale: con opere o senza, Decreto Salva Casa, regole comunali | Articoli #finsubitoagevolazioni

Per assentire un cambio di destinazione d’uso con opere, tra categorie eterogenee, è necessario il permesso di costruire, mentre il Decreto Salva Casa lo consente con la SCIA per i cambi d’uso senza opere

Le regole precedenti all’avvento del Decreto Salva Casa prevedevano infatti che, come ricordato in una sentenza del Consiglio di Stato, «il presupposto del mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante ai fini dell’eventuale adozione della sanzione è che l’uso diverso, anche senza opere a ciò preordinate, comporti un maggior peso urbanistico effettivamente incidente sul tessuto urbano».

Nella caso specifico, non solo il ricorrente non ha dimostrato che la divisata trasformazione (con opere di redistribuzione interna) di un capannone commerciale dismesso in complesso residenziale non comportasse alcun aggravio del carico urbanistico, ma è, anzi, agevole inferire il contrario, sulla scorta dei dati di comune esperienza, e cioè che il previsto insediamento abitativo implichi un traffico di persone superiore e la necessità di servizi tipologicamente e qualitativamente diversi rispetto a quelli corrispondenti alla pregressa attività commerciale di allevamento intensivo.

Un simile intervento non avrebbe potuto non infrangersi contro il divieto di attività edilizie diverse dalla manutenzione ordinaria e straordinaria, dal restauro conservativo, dalla demolizione delle superfetazioni e dall’adeguamento funzionale una tantum, sancito dall’art. 17 delle NTA del PUT.

Quel che ci interessa è che ‘prima’ dell’avvento del Salva Casa anche per i cambi d’uso senza opere tra categorie disomogenee serviva il permesso di costruire

Ma oggi?

Cambio destinazione d’uso: le regole del Decreto Salva Casa

Nello specifico, in virtù di quanto disposto l’art.1 lettera c.1 del DL 69/2024, è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale (es. residenziale, agricola, industriale), nel rispetto delle normative di settore (es. vincoli culturali e paesaggistici) e delle specifiche condizioni eventualmente fissate da strumenti urbanistici comunali.

Inoltre, è sempre possibile il cambio destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali, nel rispetto delle normative di settore e delle specifiche condizioni eventualmente fissate da strumenti urbanistici comunali, all’interno delle zone centro storico, residenziali consolidate (totalmente o parzialmente edificate) e residenziali in espansione (destinate a nuovi complessi insediativi):

• limitatamente alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produtiva e direzionale e commerciale;
• nel rispetto del principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee (il mutamento è finalizzato alla forma di utilizzo prevalente delle altre unità immobiliari presenti nell’immobile).

Il cambio destinazione d’uso per i casi sopracitati si effettuerà con la SCIA, “ferme restando le leggi regionali più favorevoli“.

Occhio alle regole degli strumenti urbanistici comunali

Quindi attenzione: la liberalizzazione del DL Salva Casa esiste ma bisogna tenere presente delle “specifiche condizioni eventualmente fissate da strumenti urbanistici comunali“, come effettivamente succede nel caso appena esaminato.

Cambio destinazione d’uso liberalizzato: quando non è consentito

Infine, non rientrano nel regime del cambio destinazione d’uso ‘liberalizzato’ i cambi destinazione d’uso con opere e quelli relativi ad unità immobiliari poste al primo piano fuori terra.