Airbnb a Torino: aprirlo può essere un inferno. Ma è facile se sai come farlo: le regole #finsubito

Piazze imponenti, portici eleganti, regge sabaude, suggestivi caffè, chiese e palazzi antichi. Approdare a Torino significa immergersi in una città dal grande fascino, ricca di sfaccettature,  tra l’animo risorgimentale, il prestigioso ruolo di prima capitale d’Italia, il volto industriale e quello artistico. 

Noto per la sua inconfondibile Mole Antonelliana, simbolo della città, il capoluogo del Piemonte conta di un centro storico regale e di importanti musei. Inoltre, è animato da grandi parchi e, non da ultimo, da una tradizione culinaria variegata nel segno dei sapori del territorio. Tra l’immenso patrimonio culturale e il buon cibo, la città piemontese regala ai visitatori esperienze uniche. Meta sempre più ambita anche dai turisti stranieri, aprire un Airbnb a Torino rappresenta quindi un’ottima opportunità, visto che è anche una delle migliori città italiane universitarie, approdo per molti studenti fuori sede. 

Se avviare un Airbnb nel capoluogo piemontese è certamente una fonte di reddito, tuttavia bisogna anche tenere in conto degli obblighi e delle spese che questo comporta, dovendo misurarsi con norme, requisiti, permessi e documenti, essenziali per avviare l’attività ricettiva e per gestirla.

Airbnb a Torino, la normativa italiana di riferimento e quella regionale

Per dare il via a un Airbnb, è necessario fare riferimento alla normativa nazionale, in particolare alla Legge n. 217/1983 (Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica). 

Bisogna sottolineare come a livello regionale siano previsti regolamenti differenti, riguardanti i requisiti, le autorizzazioni e gli adempimenti per le strutture extralberghiere. Approfondendo il caso specifico di Torino, per aprire un Airbnb si devono tenere in considerazione il Regolamento regionale n. 4/18 e la Legge regionale 13/2017 “Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere”, inerenti unità immobiliari come bed & breakfast, case e appartamenti vacanze e locazioni turistiche. Questi alloggi possono essere gestiti tramite Airbnb, piattaforma cresciuta tantissimo negli ultimi anni e usata da molti proprietari di casa per affittare i loro alloggi. Facile e intuitiva, basta inserire un annuncio con foto e descrizione sul portale, per poi occuparsi delle prenotazioni. 

Aprire un Airbnb a Torino: i requisiti richiesti 

L’apertura di un Airbnb richiede la conformità dell’alloggio ai requisiti di abitabilità e alle norme igienico sanitarie ed edilizie. In merito alle attività ricettive extralberghiere di Torino, il regolamento regionale prevede anche altri parametri. 

Per quanto riguarda i B&B, viene chiarito come questi consistono in un servizio di ospitalità, che comprende pernottamento e prima colazione, esercitato nella propria casa (che sia quella di residenza oppure la seconda abitazione). All’interno della struttura il titolare deve, quindi, avere una camera da letto. L’attività può essere svolta sia in forma non imprenditoriale, con un periodo di apertura complessivo massimo di 257 giorni e con almeno un periodo di apertura minima continuativa di 45 giorni, nel corso dell’anno solare. L’attività può essere esercitata in forma imprenditoriale quando risulta essere a carattere continuativo e professionale, per un massimo di 6 camere e 12 posti letto, modalità che comporta l’apertura della P.IVA e l’iscrizione al registro delle imprese (per affittare su Airbnb non serve invece la P.IVA nel caso in cui svolga l’attività in forma non imprenditoriale). 

Sono consentiti servizi come la pulizia delle camere o degli appartamenti e la fornitura e il cambio della biancheria. I requisiti tecnici che deve presentare la struttura sono stabiliti nel Regolamento regionale n. 4/18.

Il medesimo regolamento contiene anche la normativa per le case vacanze (Cav), ovvero quelle unità residenziali arredate, date in uso turistico senza somministrazione di alimenti e bevande e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma. Per queste strutture è previsto che l’attività sia esercitata annualmente per un periodo non inferiore ai 271 giorni complessivi oppure a stagione per periodi non inferiori ai 90 giorni (anche non consecutivi) e non superiori a 270 giorni all’anno. Questa tipologia di struttura necessita di servizi obbligatori come la pulizia, il cambio biancheria, il ricevimento ospiti e servizi di assistenza. In merito ai requisiti tecnici si fa sempre riferimento al Regolamento regionale n. 4/18 dove per esempio si trovano indicate specifiche come la superficie minima delle camere, di 8 mq per le singole e di 12 mq per le doppie. 

In merito alle locazioni turistiche, della durata massimo di 30 giorni, oltre alla normativa nazionale si deve tenere conto della legge regionale 30 agosto 2017 n. 13 (Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere). In queste strutture è previsto come non possano essere offerti servizi alberghieri, se non la pulizia tra un ospite e l’altro.

Aprire un Airbnb a Torino: permessi regionali, documenti e che autorizzazioni servono 

Avviare un Airbnb a Torino richiede una procedura che parte, sia per i B&B  che per le case vacanze,  con la presentazione telematica della Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allo Sportello unico attività produttive (SUAP) del Comune. Insieme alla SCIA sono richiesti documenti integrativi previsti e reperibili nella sezione modulistica della Regione Piemonte tramite il Portale impresainungiorno. Qualsiasi variazione, come per esempio la cessazione dell’attività, deve essere comunicata al SUAP con una SCIA per variazioni. 

Per i titolari dell’attività sussistono poi obblighi amministrativi da rispettare come per esempio la comunicazione  all’Autorità di pubblica sicurezza all’arrivo degli ospiti alloggiati con le loro generalità, accreditandosi sul portale della Polizia di Stato (www.alloggiatiweb.it) e quella mensile sui flussi turistici ai fini ISTAT mediante la piattaforma ROSS 1000 gestita dall’Osservatorio turistico regionale. Questi passaggi sono previsti anche per le locazioni turistiche: in questo caso, a differenza dei B&B e delle CAV, per iniziare l’attività è necessario collegarsi al sito dei Servizi Regione Piemonte, dove si troverà un modulo ad hoc tramite il quale avviare la locazione turistica. 

Dopo la procedura, per qualsiasi alloggio, viene assegnato il codice identificativo di riconoscimento (Cir), da rendere visibile quando si promuove la struttura, anche sui portali telematici. Oltre al Cir, i titolari ricevono le credenziali per accedere alla piattaforma Piemonte Dati Turismo (ROSS 1000) dove dare comunicazione dei dati statistici dei movimenti turistici. Altro obbligo è la tassa di soggiorno che va richiesta a ogni ospite: nel comune di Torino è pari a 2,30 euro per ogni notte a persona, per un massimo di 7 giorni consecutivi. 

Quanto costa aprire e gestire un Airbnb a Torino

Per quanto riguarda i costi, aprire un Airbnb implica delle spese da affrontare. L’apertura della SCIA comporta il versamento dei diritti di istruttoria, pari a 20 euro e, se si svolge l’attività in forma imprenditoriale, si dovranno sostenere le spese per l’apertura della P.IVA, necessaria in questo caso. Ci sono poi da considerare i costi per le dotazioni dell’alloggio e per renderlo conforme ai requisiti previsti dalle normative. Non da ultimo, bisogna mettere in conto anche le spese di manutenzione e condominiali, le utenze, l’Imu, la Tari ed eventuali riparazioni. 

Per quanto riguarda le commissioni di Airbnb, la piattaforma prevede un 3% sulla prenotazione a carico dell’host e circa il 14% agli ospiti. L’host può decidere di farsi carico dei costi, in una cifra tra il 14% e il 16% della prenotazione. 

Bisogna poi considerare gli obblighi fiscali. Per gli Airbnb si può applicare la cedolare secca del 21% per il primo immobile e del 26% per i successivi sui redditi delle locazioni brevi (come stabilito all’articolo 4, comma 5-bis del D.L 50/2017, modificato dalla Legge di bilancio 2024). Gli host possono scegliere la piattaforma come sostituto d’imposta, che trattiene l’importo della cedolare secca per poi versarlo all’Agenzia dell’Entrate.